房产买卖律师：购买二手房卖家反悔，买家起诉过户及主张违约金

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）房屋交易合同签订

2009 年 5 月，赵建华（化名）因回迁安置，获得 S 公司承建的位于北京市大兴区一号房屋（以下简称 “一号房屋”）。同年 5 月 18 日，赵建华与孙刚（化名）签订《二手房买卖合同》，将一号房屋以 60 万元价格卖给孙刚。合同约定房价款分两次支付，签订当日孙刚以现金支付 46 万元，剩余 14 万元在办理房屋产权过户手续完成当日前交付。赵建华收到 46 万元房款后，将房屋的占有、使用、收益、处分等权利一并移交。同时，赵建华承诺在获得房产证后一周内为孙刚办理完毕产权交割手续，交易税费及办理产权过户手续费由孙刚承担，还约定了双方违约的责任。当日，赵建华及其家人赵建国（化名）、赵晓菲（化名）、赵静（化名）签署信守合同承诺书，承诺恪守合同，不因房屋升值或贬值反悔。合同签订当日，孙刚依约支付 46 万元购房款，赵建华交付房屋电卡、燃气卡及钥匙，此后孙刚居住使用该房屋。

（二）合同履行受阻与纠纷产生

2017 年 7 月和 2019 年 4 月，S 公司先后通知赵建华办理一号房屋的不动产登记手续，但赵建华未前往办理。孙刚称 2018 年 3 月得知可以办理房本，并找赵建华协商过户事宜。赵建华则称孙刚在 2018 年底、2019 年初找过自己，因此前孙刚曾表示不办房本，所以双方未协商一致，且自己在 2019 年 4 月才知道能办理房本，认为即便不办理房产证也不违约，因合同未约定办理时间。赵建华还称，签合同时孙刚差 10 万元购房款未付，说好 2009 年年底给，若房本未下来，孙刚需给齐尾款，否则不卖房。此后多次找孙刚要钱，孙刚未给。赵建国也表示，当时本不想卖房，是孙刚母亲反复劝说才代赵建华签订合同，且未提及钱不齐的事，现不同意卖房，愿双倍赔偿购房款。S 公司表示可协助办理房产证，只要赵建华携带手续即可办理。经查明，赵建华与赵建国系夫妻关系，孙刚为本市户籍居民家庭，名下无住房，具备购房资格，且其提供银行回单证明有能力支付剩余购房款。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告孙刚请求法院判令S 公司配合赵建华将一号房屋登记到赵建华名下。

判令赵建华、赵建国为自己办理一号房屋所有权转移登记手续，将房屋过户到自己名下。

判令赵建华、赵建国支付违约金。

（二）被告抗辩

被告赵建华辩称孙刚差10 万元购房款未付，且曾表示不办理房本，现想按合同违约约定，退还房款 2 倍，不卖房。

被告赵建国称当时不想卖房，是在孙刚母亲劝说下代签合同，未提及钱不齐之事，现不同意过户，愿双倍赔偿。

被告S 公司称可协助办理房产证，只要赵建华携带手续即可，本案与其无关。

（三）争议核心

双方签订的《二手房买卖合同》是否有效，是否应继续履行，即是否应办理房屋所有权转移登记手续。

哪一方存在违约行为，违约责任应如何承担，包括违约金的计算起始时间和金额。

三、裁判结果

赵建华、S 公司于判决生效后十五日内协助孙刚办理位于北京市大兴区一号房屋的不动产权登记，将该房屋登记在赵建华名下。

在上述房屋登记在赵建华名下后十五日内，赵建华、赵建国协助孙刚办理位于北京市大兴区一号房屋所有权转移登记手续，将该房屋转移登记至孙刚名下。

孙刚于房屋转移登记至自己名下当日给付赵建华购房款140,000 元。

赵建华于判决生效后十五日内给付孙刚违约金。

四、案件分析

（一）合同效力及履行判定

孙刚与赵建华签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，不存在法定无效情形，合法有效，双方应依约履行。涉案房屋在2017 年已具备不动产权登记条件，现具备过户条件，赵建华、赵建国应协助孙刚办理房屋所有权转移登记手续。因房屋尚未登记在赵建华名下，需先将房屋登记至赵建华名下，再转移登记至孙刚名下。支持孙刚办理过户的诉求，同时孙刚应支付剩余购房款 14 万元。

关于违约责任，赵建华在知晓可以办理不动产权登记后未及时办理，拒绝办理房屋权属转移登记手续，构成违约。孙刚主张以已付购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算违约金合理。

五、胜诉办案心得

对于原告代理律师而言，胜诉关键在于精准把握案件事实和法律规定。在事实方面，充分梳理合同签订、款项支付、房屋交付以及双方后续沟通协商等细节，明确被告违约事实。在法律适用上，依据民法典中关于合同效力、履行义务以及违约责任的规定，有力论证合同的有效性以及被告应承担的责任。通过整合证据，将合同条款与实际履行情况紧密结合，清晰呈现被告违约行为对原告权益的损害。面对被告抗辩，以事实和法律为依据进行反驳，最终助力法院作出支持原告主要诉求的判决，维护了原告的合法权益。