佛山一村地块收益突然暴涨5.5倍，不靠卖地靠“新村改”？

近期，广东宽普科技有限公司成功竞得张槎街道海口村智能科技园3.5万平方米的产业载体，成交单价4750元/平方米。粗略一算，这桩“生意”直接为村集体带来1.66亿元的收入。

“羡慕”之余，很多人会好奇：在楼市低迷、商业不振的当下，这是什么村拥有如此面积的产业载体，又如何吸引大高新技术企业入驻，卖出了不低的楼面价？

其实，海口村该71亩地块年收入实现逆势暴涨，正是得益于近几年禅城区张槎街道大力推进的用地提质增效改革。

据了解，其在全市首创“集转国+居改工”土地整备模式，将原本处于高新产业集聚区的规划居住用地，调整为更符合实际的工业用地，同时将集体土地转国有。一番操作后，原来的驾校教练场及低矮厂房华丽变身为海口智能科技园，土地价值、村民收益和城市界面、产业能级都得到大大提升。

海口智能科技园（效果图）

“集转国”其实并非新鲜事物，从目前的信息得知，“张槎版集转国”进行了更多创新和完善，设计了诸多“兜底保障”机制，有效平衡各方和长短期利益，更加适用于城市中心的村级工业园改造。

在海口村地块的具体操作过程中，村民首先表决同意项目申请“三旧”改造，由村投资建设完成“三旧”改造流程后，将集体建设用地转为国有建设用地，并同意部分的物业按政府指导价出售给优质企业，剩下的部分工业载体探索区街国资联合招商运营的模式，吸引现代化都市型企业入驻，预计能推动海口村地块土地收益从改造前的260万元提升至改造后1700 万元。

禅城还有“关键一招”，区自然资源部门与村集体签订《国有建设用地使用权出让合同》，将土地使用权返还给村集体，所以“土地性质改变后使用权还是集体的”，村民们“怕失去土地”的顾虑烟消云散。

一个比例的设计很关键：30%出售+70%出租。项目建成后，村集体按政府指导价格出售30%的建成物业给优质企业，剩余70%的物业由村集体自持用于长期出租（或交国资企业承租运营），既让出资建设产业园的村集体“快速回血”，又兼顾长期收益，稳定企业扎根信心。

推进的难点之一在于村集体巨大的投入资金，以海口项目开发为例，其需要村集体出资3.6亿元前期建设，导致可复制性较差。接下来，引入市场主体、金融助力或各级国资进行合作开发将助力更多项目落地，动态平衡的机制调整和利益保障兑现同样值得关注。

从当前释放的信息来看，佛山张槎“创新版集转国”模式实现了村民、企业、政府的“三赢”。

张槎街道。摄影：南都记者 郑俊彬

于政府而言，项目建设主体是村集体，政府主要发挥政策引导和指导协调作用，几乎“零成本”推动城市更新和低效用地开发。若直接由政府主导征拆，海口项目可能需财政支出4.2亿元左右，其难度可想而知。

对企业来说，入园龙头企业自有高标准厂房，土地也全部为国有性质，便捷的市区条件和稳定的土地性质，让其大胆放心增资扩产，无后顾之忧。

村集体主动参与这场“改革”，从长远看也能激发更多收益，对冲经济环境风险。低端集体物业“摇身一变”成为高端国有物业，使用权最终回到手上，未来收益有着落。

当然，还应该再加一条：对城市发展的促进。张槎本就位于中心城区，但城市面貌却是“城乡结合部”，根源大多就源于村集体低效用地。更新后的高标准产业载体林立之后，张槎城市界面不断完善，而在区级和国资招商资源联动导入后，更好的产业资源涌入，为城市发展提供源源不断的动能。

拿此次入驻海口科技园的广东宽普科技股份有限公司来说，其母公司广东新劲刚科技股份有限公司是佛山本土唯一一家聚焦“特殊应用电子+特殊应用材料”领域的高科技上市公司，竞得产业载体后，宽普科技计划在张槎打造特殊应用领域的高科技产业基地，项目达产后，预计年产值8亿元，年纳税额8000万元。

只要兼顾各方的短期收益和长远发展，好的机制模式一定会被看见。两年前，张槎街道海口智能科技园用地提质增效项目以99.8%的支持率高票通过村民表决，随后一段时间里，莲塘村140亩沙涌工业区地块、村尾村181亩顺景工业园地块等加入“改革”中。禅城区政府相关部门预计：建成运营后，海口、莲塘、村尾3个地块的集体经济收入预计分别增长9.8倍、4 倍、4.6倍。

莲塘村140亩沙涌工业区地块改造效果图。

一场小范围内轰轰烈烈的“新村改”正在张槎上演。2023年以来，禅城区张槎街道创新实施土地“集转国”，盘活农村集体经营性建设用地541亩，计划建成都市工业载体122万平方米，预计年新增税收3.5亿元、集体经济收益增长490%，为粤港澳大湾区"工业回城"探索可行路径，土地这一关键要素的释放，张槎正从"传统工业重镇"向"科创总部湾"转型，

各处皆“增收”，价值从何来？答案是：向土地要价值，向机制要价值。存量时代的土地改革，必须超越“征地-卖地”的路径依赖，转向“制度创新-空间重构-产业升级”的系统性突破，最具含金量的改革不是简单的空间再造，而是通过制度创新激活土地要素的乘数效应。

事实上，无论是产业向还是城建向，禅城版“集转国”都为“禅中心化”和“汾江科创带”的建设提供了重要的抓手，一场关乎佛山城市中心能级跃迁的嬗变，正在连番“集转国”土地整治中显现。

文字：南都记者 孙振凌