内蒙古
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
请问，我看了您这文章，感觉美国的真实租售比也不高。但是我有疑问，如果这么低，那美国人为什么要买房？纯粹的赌房价上涨吗？可房价越涨这房产税就越高啊，他们除非卖房，否则是没有收益的，图什么呢？收益在哪里？
章哥：
1、这问题其实不难想通，但人们经常是静态的看投资，很难理解收益其实是动态的。或者说如果投资不变而收益增长，那收益率是会持续增加的。也就是说房子是长期投资品，投资额确定之后，时间越长的租金收益就越高。
2、我用按揭月供来打个比方吧。假定某人买房，贷款100万月供5000按揭30年。而他的月薪才1万，交完月供后才剩5000，养活老婆孩子非常的紧张。那请问，他是否要持续这种生活30年？为了一套房这么吃糠咽菜半辈子值得吗？
如果用静态的计算来看确实压力太大了，不值得。但是有一点，就算房价不涨，他的工资也是应该上涨的。除非是彻底失业，否则几年后他就不可能是1万月薪了，即便是按照最低工资的上涨幅度，每年也是5%左右。而且这是复利增长，越往后，工资相对于1万的基数，增长的越大。
现在是1万，月供占一半。但8年后收入就应该是1.5万，月供占三分之一。15年后收入2万，20年后收入2.5万，此时月供只占收入的20%了。也就是说，房价的投入是不变的，而工资是上涨的，所以其所占的收入比例就是动态下降的。
3、那回到房子租售比来说。假定买一套北京的房子500万，或者美国的也行，都差不多这数儿吧。美国是租金高但成本也高，北京是租金低但成本也低，假定在刨去各项成本后都剩下月租金1万，那租售比就是500，租金回报率仅仅2.4%。
但是，你所支付的房价是沉默成本，是不会再变化的。在长期出租的情况下，各项费用也都能被租金所覆盖的，至少每年不赔钱，对吧？
可房租是每年增长的，增长的速率基本等同于工资涨幅。那就是说，长期持有房子，时间越长，收益率会越高。
4、以我家房子打个比方吧。我是20多年前买的一套小房，当时花了20万，租金1000，减去物业费取暖费什么的每年3000左右，每月250，那剩下的租金就是750，租售比在当时是260，租金回报率4.5%，低于当时5%以上的存款利息。所以从当时的情况来看，我的这笔投资是很失败的。
但是20年过去了，我的这套房的成本还是20万，就算是叠加上月供或利息的损失，这套房的成本也到不了50万吧？而即便不看这套房现在的价值300多万，单看房租也已经涨到了5000一个月。物业费取暖费现在也就4000一年吧，每个月300。那我的纯租金就是每月4700，每年至少5万多（计入空置期）。
那如果我用这租金对标20万的买房成本，请问收益率多少？或者说对标50万吧，租金4700，租售比才106，每年的租金收益率达到了10%以上了。
5、所以能理解了吗？之所以有人在明知道租金收益率低的情况下还买房，其实图的不是现在的租金，而且以后越涨越高的租金，毕竟房子是长期投资，必须动态的计算收益率。
即便是不出租的自住，那如果没有这套房也要租房啊，所以哪怕是自住也要计算租金，相当于自己省下的租房钱。之所以美国的GDP一直计入“虚拟租金”，就是基于这个道理。
6、再用教育投资打个比方，现在把孩子培养到大学毕业至少100万，而毕业很可能才挣3000，请问家长们图什么呢？一辈子都回不了本儿吧？那还有必要让孩子上学吗？
有必要啊，因为所有家长之所以教育孩子，图的不是他们刚毕业的这点儿钱，而是“终身受益”。随着孩子在职场的成长，其工资是大概率上涨的，今年刚毕业3000，五年后或许还3万呢，区区百万投资很可能几年就回来了。
7、总之吧，如果认可房子是长期投资品，那就一定要用长期的思维来看待，也要计算长期的动态收益。否则如果只注重短期受益，那就别玩儿长期的玩意儿了。如果注重短期收入，也别让孩子上学了，去马路上要饭或当小偷儿能赚的更多。
仅供参考。
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