提示三核房产，却预警豪宅，我这是自相矛盾么？

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去年我说三核（核心城市，核心地段，高品质改善）的二手房，如果跌出穿仓毛刺价，是可以捡的。

当时有一些读者关于三核的价格范围，产生过疑问。

如果我这么看好三核，岂不是总价越高越好？

但我昔日给出的建议并非如此，而是反复提醒读者，买房人里面的中高产和资产之间的诉求是不同的。

有些读者去年就觉得有些别扭，你一方面又说这个好，一方面又说这个不是线性关系，不是越贵越好，这不是和你自己的向上置换的原理相违背么？

那么我想，到了今年，你们应该通过市场的供需关系，明白了我昔日的用心。

我们的整体收入呈现图钉状，就是说，很多人都在那个大圆盘上，上面有根针，它直插云霄。

这个描述很容易让人误以为收入结构里面的那个针本身是像金箍棒一样，上下一般粗。

实际上不是的。

那根针是什么？你走近了看，它依然是个图钉。

就是说你把98%的人拿走，把图钉的圆盘拿走，你看剩下的那根针，它的微观形态，依然是个图钉。

你再拿走2%里面的98%，你会发现，最后留下的万分之四的收入形态，依然是个图钉。

就像俄罗斯套娃，图钉套图钉，无穷图钉。

知道这个收入结构是很重要的，它直接影响了你观察房产市场上的客户。

你比如核心城市，其实全国一共也没多少。

这么少的核心城市里面依然分高能级，低能级。

低能级的核心城市的三核房产如果1000起步，那么高能级的核心城市的三核房产也许就是1500起步了。

所以不同能级的核心城市核心地段的塔尖，也是不一样的。

打个比方，比如，你去年，在跌破穿仓毛刺之后，在低能级的核心城市捡了一套1000的三核房产。

你的目标价是多少？是1500卖掉。

那如果你在低能级的核心城市捡了一套2000的呢？

你很可能就指望3000卖掉了。

低能级核心城市二手房市场上3000有客户么？很少的。为什么？

因为你会发现，你所在城市今年推出的那些个核心地段，屡屡爆的地王，什么低密，高配，目标是针对谁的？

恰恰是这批3000+的客户。

那你觉得你那套2000捡来的老豪宅，有人要么？

别说3000，哪怕2500，有人要么？

那个塔尖尖上的人，他要的，就只有塔尖尖上的东西。

我打个比方这就像子爵与骑士，子爵想要的是屠洪刚歌词里唱的，他站在万人中央，享受万丈荣光。

你说人家在这个低能级的核心城市，都愿意掏2500了，他为什么不愿意再多掏几百个呢？

他一定愿意的，他要的是第一梯队，不是第二梯队，所以他就会去买地王下的新房了。

你那个老豪宅，刚好就是那个第二梯队，不尴不尬。

为什么？因为即便挑二手房，他也不会选你，还有更高能级的核心城市存在。

在更高能级的核心城市里面，1500才起步，而新房这批地王开的盘，可能都在5000以上了。

那我们想想看，这个2500+的买家，他要么多掏几百，成为低能级核心城市里的头部。

要么会怎样？要么干脆去更高能级的城市，去做人家5000身边的跟班。

反正都是掏2500+，是在低能级的核心城市里面做老二呢，还是去高能级的核心城市里面做跟班呢？

当然是后者。

换做你，你会不会这么选择？

你也会。

你要么会选择在一个低能级的核心城市里面当子爵，当那个万人中央。

这样你会吸引到整个城市的流量，将来你转手卖房都更容易。

因为没有人会关注腰部，目光都被头部吸引走了，小生态里的头部，也是头部。

如果你做不到，你就会怎么样？就会奔赴高能级的核心城市，去给侯爵当侍从。

这个道理很简单的，能当子爵当子爵，当不了子爵，哪怕去给侯爵当侍从，也强似给子爵当副手，当扶不了正的万年老二。

也就是说向上置换里面的上，是指台阶，并非价格。

子爵的副手哪怕比侯爵的侍从价格贵，但从能量等级的角度，并不值得。

你想通了别人的小算盘，你就知道为啥去年，我就不建议你们越豪越好。

我知道有些读者挺有实力的，去年就有些读者留言问我，3000个，5000个的，但实话实说，我觉得你们选择的价格和城市，不匹配。

你那个价格高于你的城市能级，过载了，那你这个投资，就有问题。

我对于三核以上房产的观点很简单，要么你就抢头部，要么，你就做伴读。

头部的重点是头，你一定要买第一梯队，吸引全市目光。

伴读的重点就不在你身上了，在于你跟随的板块的老大身上，他的地位会抬举你的地位，跟着侯爵就好过跟着伯爵就好过跟着子爵。

你数一数，你数一数你所在核心城市里的核心板块还有多少块地，如果一共没几块了，这一两年就会拍光的话。

那么最近这两年出的地王，就是未来很多年里，这个核心城市里最贵的那部分房子。

你觉得这个钱，会不会让你这个二手房东挣走？

不会的。

我那天讲宏观经济基本面，我在单独讲房地产之前，专门花一个章节去分析各地的官吏，去分析城市的运营。

就是想让你明白，作为投资人，你一定要弄懂，哪部分钱，是自己有可能挣的。

你不要看到差价就激动，有些差价如镜花水月，看到不一定摸得到，那不一定是你配挣的。

每个核心城市，都是把最后仅剩的地王留到最后一批，卖给最有钱的那波人，好挣最后一把大的。

这种钱，你抢不过运营方的。

但是，我们把思路调转过来，正因为城市运营方这么做，反而会导致什么？

导致未来的几年里，你会发现，核心城市核心地段的入门级的三核房子，在新房市场上，是不怎么供应的。

那么低能级的核心城市，他够不着3000以上的新房，他只能够得上1000多的，他是不是只能选二手？

高能级的核心城市，他够不着5000以上的新房，他只能够得上1500多的，他是不是只能选二手？

现在明白你去捡穿仓毛刺价之后，你的卖家，你的客户是谁了？

就是这波够不上地王的改善者。

你现在回顾，从我给你们建议以来，我是不是步步为营？

投资这件事和下棋一样，你走一步要看好几步的。

站在运营城市的角度，核心城市核心地段最后没几块地了，那这些地就只能做最高端的产品。

入门级的，想要立足于大城市的购房者，他们不会去想的，因为本来就够不着。

但是那些改善型的买家，是不是就没着落了？

他会不会退去非核心地段和那些入门级，刚来定居的人住一起，买那部分新房？

不会的。

这是第一重算计。

接下来你还要算计这些接盘者，他们的收入结构，他们的心态。

他能做子爵他就不会去做副官，他就不是你的客户，他能做副官，他也不会做子爵身边的副官，他肯定会去侯爵身边做侍从的。

所以你会发现，三核产品里面，入门级的销路更好。

因为市场空缺了，运营方仅剩的地要赚尽量大的，不会提供相关产品，而人性决定了，他要么想当局部生态里的明星，要么想去更高生态当个随从。

这是第二重算计。

买卖是一体的，卖的难不难很多时候是买的时候就已经决定了的。

而这个游戏，像我们聊宏观经济时说的那样，它是多方博弈的，买家，卖家，新房，二手房，城市运营方。

你不把这些都盘算清楚，你是很难让自己站在一个非常有利的位置的。
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