上海
两会刚结束，立马出台重磅的经济刺激政策！
3 月 17 号两部委联合印发《提振消费专项行动方案》，这是把两会精神落到实处、搞活内需、刺激消费的重要举措，其中也包含住房消费。
然而，有专家和大 V 分析认为，该方案隐含着不欢迎投资房产的需求。
这到底是怎么回事呢？
咱们来详细剖析一下。
文件共有八章，共计 30 条内容。第一章是城乡居民增收促进行动，其中第二小点是拓宽财产性收入渠道，多措并举稳住股市等等，但里面并未提到房地产，也未将住宅作为资产、财产收入进行考量。
有大 V 据此认为，这一章节未提及房地产，对楼市似是隐性利空。
而关于住房的描述放在了第四章 “大宗消费更新升级行动” 里面的第 16 点 —— 更好满足住房消费需求：持续用力推动房地产市场止跌回稳，加快实施城中村改造和危旧房改造，充分释放住房需求潜力等。
咱们先来讨论一下：
买房，到底属于消费，还是投资？
老杨先亮明观点，买房行为既属于消费，又属于投资。
首先，统计局在进行 GDP 统计的时候，是把房产销售列入投资项，而非消费项，全球其他国家也大多如此统计。GDP是经济增加值的概念。
在1993年“国民经济账户体系”（SNA体系）中，购买商品房被归为投资行为，不属于消费行为。
一次买房，使用几十年，类似机器设备，这与吃喝玩乐等消费不同。
其次，在消费品价格 CPI 当中，没有包含房价，却包含了房租，全球其他国家也是这样计算的。
也就是说，租房属于消费行为，所以租金价格是重要的CPI 构成；而买房所形成的价格并不在消费品价格监控范畴之内。
商品房购买是短期内集中支付大量货币，但所购商品房用于今后几十年的消费，购买支出与当期实际住房消费不对等。因此，按照国际通行做法，住房消费服务通常用住房的估算租金及物业管理及维修费等来反映，而不将房地产价格直接纳入反映居民日常消费价格变动的CPI中
再次，在我国的贷款分类当中，居民部门贷款主要分为消费贷与经营贷两类。而买房贷款，即个人按揭贷款，属于消费性贷款。
通过上述分析可知，买房同时具备消费属性和投资属性。
另外，还有一个有趣的现象。
从过去我国的房地产政策变化来看，在楼市繁荣、偏热的时候，会进行紧缩型调控，这时一般不会提及买房消费，比如2016-2021年重要会议和文件中就没提过住房消费。
而在楼市比较低迷、国家救市的过程中，常常会把买房作为消费需求进行刺激和推动。比如2008年四季度至2009年。
买房是否属于消费，其实有点像夜间用具。
当需要他的时候，他就很重要，是刺激消费的重要组成部分；但任何时候，都别奢望会明确表示支持投资。
而经济活跃，或者楼市过热的时候，这个夜间用具就暂时用不着了，也就很难从明面上出现在鼓励消费的领域。
理解了这一点，大家就不会太迷惑了。
房子，是不是财产呢？
答案是肯定的！
房子是中国家庭的主要财产。
而且，与其他多种财产类似，房产还能产生收入。
明面上的收入，就是租金。
暗地里的收入，就是升值。
但房子会否升值，何时升值，升值幅度，存在很大的不确定性。这一点类似股市。
此次两办文件把买房放在了住房消费领域，这已经是在大力支持买房行为了。
没把它放在拓宽财产性收入渠道中，也属正常。各位专家和大 V，不宜过度解读。
假如今年和明年，房地产市场都没能实现止跌回稳，那么后续出台类似文件时，很可能会在财产性收入环节有所提及。这是后话。
公积金贷款利率很快将下调
最后，此次文件中有个亮点，即适时降低住房公积金贷款利率，这一举措颇具新意。
商业性个人贷款利率调整得比较快、比较多，而公积金贷款利率调整的节奏相对较慢。
上次降低公积金贷款利率，还是在 2024 年 “517 新政” 当中。
而去年九月底，在国家新政中，又出现了一次明显的下调商业性房贷利率，部分城市首套商业性房贷利率甚至接近了公积金贷款利率；但公积金贷款利率一直没变化。
一方面，这说明银行的贷款资金充裕，急于投放出去，所以利率一降再降。但无论怎么降，商业性房贷利率都不应低于公积金贷款利率。
另一方面，公积金贷款利率确实偏高，应该及时下调。去年5.17新政时，公积金贷款利率降了 0.25 个百分点，五年期以上的首套房贷利率为 2.85% 。
我估计接下来很快会再次下调公积金贷款利率，降幅大概在 0.3 个百分点左右。
这对于使用公积金贷款的购房者来说，是个利好消息，每个月可以减少还款成本。
这一利好，预计很快就会落地了。
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