北京房产律师详解：情侣虚假房屋交易一方起诉追款，被驳回的案例

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）人物关系与合同签订

林宇轩与苏悦涵原系同居关系。在同居期间的2016 年 11 月 20 日，二人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。合同约定林宇轩以 500 万元的价格，将位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）出售给苏悦涵。付款方式为苏悦涵在合同签订当日支付定金 10 万元，网签后且过户前 3 日内支付 490 万元，林宇轩需在过户 3 日内交付房屋。

（二）房屋过户与付款争议

2016 年 12 月 29 日，苏悦涵取得一号房屋的不动产登记证书。苏悦涵称分别于 2017 年 2 月 21 日转账 100 万元、2 月 22 日转账 1000200 元、2 月 24 日转账 100 万元、2 月 28 日转账 50 万元，还出示林宇轩 2016 年 11 月 20 日出具的收到 50 万元现金首付款收条，以及 2017 年 3 月 1 日出具的收到 450 万元购房款、购房款已全部结清的收条，以此证明已支付完 450 万元购房款（含 50 万定金）。林宇轩认可收到上述转账中的 400 万元，但称苏悦涵取得付款收条后，将这 400 万元从自己账户转到了苏悦涵母亲江婉清的账户，苏悦涵对此予以否认。

（三）后续款项与纠纷产生

林宇轩称2018 年 12 月 6 日至 2019 年 12 月 21 日期间，苏悦涵分 8 笔共转给其 300 万元，并提交了银行账户明细。苏悦涵则表示，双方同居关系解除时协商出售一号房屋，售房款自己得 200 万元，林宇轩得 300 万元，所以后续陆续转给林宇轩 300 万元。此外，苏悦涵提交与房屋中介人员的微信聊天记录，试图证明双方存在口头约定，售房款如此分配且两清。

（四）诉讼相关背景

2018 年 6 月 1 日，苏悦涵以排除妨害纠纷为由，将林宇轩及另外两人诉至法院，要求他们腾退一号房屋等。法院于判决林宇轩在生效之日起十日内交付房屋，该判决于 2018 年 8 月 13 日生效。在本案庭审中，林宇轩称签订买卖合同是为让苏悦涵赶走居住在房屋内的自己母亲，实际不需要收到购房款，还同意苏悦涵操纵自己银行卡。苏悦涵对此不认可，坚称交易真实，从林宇轩账户转给其母亲的款项是林宇轩自己操作的。林宇轩为证明苏悦涵承认欠款，提交双方短信聊天记录，苏悦涵对该聊天记录真实性不认可，称双方友好分手，已按约定给林宇轩 300 万元售房款，二人两清。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告林宇轩请求法院判令被告苏悦涵偿还购房欠款200 万元。林宇轩认为苏悦涵未按房屋买卖合同约定支付全部购房款，虽收到部分款项，但后续苏悦涵以各种理由推脱支付剩余 200 万元。

（二）被告抗辩

被告苏悦涵不同意林宇轩的诉讼请求。苏悦涵主张已支付完购房款450 万元（含定金 50 万元），并出示了转账凭证和收条。对于林宇轩提及的后续 300 万元转账，苏悦涵称是双方约定的售房款分配，并非支付购房款，且提交微信聊天记录等予以佐证。

（三）核心争议

本案核心争议在于2016 年 11 月 20 日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是否为虚假交易，以及苏悦涵是否已给付全部购房款，涉及合同真实性认定、款项支付事实查明以及当事人之间法律关系判断等法律问题。

三、裁判结果

驳回原告林宇轩的全部诉讼请求。

四、案件分析

（一）合同效力认定

林宇轩称签订合同是为赶走自己母亲，实际不需要收到购房款，以此主张合同为虚假交易。但庭审中苏悦涵未认可该陈述，且林宇轩未能提交充分证据证明其主张。该合同内容不违反法律及行政法规强制性规定，应认定为合法有效，反映了双方真实意思表示。

（二）购房款支付认定

从收条来看，林宇轩出具的收条表明其认可收到全部购房款。从林宇轩陈述角度，他认可实际不需要收到购房款，且允许苏悦涵操纵银行卡，那么相关款项进入其账户时，应视为苏悦涵完成付款义务。至于款项后续是否被苏悦涵转走，以及双方同居关系解除后关于售房款分割的约定，属于另外的法律关系。综合判断，苏悦涵已按合同约定给付完毕购房款，林宇轩要求苏悦涵支付剩余购房款缺乏事实依据。

五、胜诉办案心得

（一）精准把握证据规则

在案件处理中，要严格遵循证据规则。深入剖析合同关系，全面深入分析合同的签订背景、条款内容及履行情况。本案中，仔细研究房屋买卖合同的约定，结合当事人陈述和证据，准确判断合同效力及双方权利义务。对于类似案件，要从合同整体出发，判断交易是否真实、款项支付是否符合约定等，为案件处理提供坚实法律依据。

（二）清晰梳理事实脉络

将案件中的人物关系、合同签订过程、款项支付细节、诉讼经过等事实进行清晰梳理。本案通过梳理这些事实，清晰呈现双方争议焦点和法律关系演变，有助于法官准确理解案件，作出公正裁决。代理律师在办案中要注重事实梳理，避免事实混乱导致法律适用错误。