专业解读：购房全款已付遭查封，买方起诉胜诉避免执行的案例

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一、案件梳理

（一）房屋交易背景

原告王悦与被告李辉、张萍及第三人S 公司牵涉到一起执行异议之诉案件。2011 年 3 月 19 日，卖方 S 公司与买方刘萱签订协议书，将位于山西省一号房屋以 158522 元售予刘萱。2013 年 3 月 14 日，刘萱与王悦达成交易，王悦向刘萱支付 153500 元购房款，其余房款由王悦直接交付给 S 公司。2013 年 6 月，王悦对房屋进行装修后入住。2013 年 10 月 21 日，张萍在 S 公司售楼部签订《商品房买卖合同》，但之后该合同因涉嫌造假被刑事立案。

（二）借贷纠纷及执行情况

2016 年 9 月 23 日，法院就李辉与张萍民间借贷纠纷案作出判决，判令张萍偿还李辉借款 246 万元及相应逾期利息。诉讼期间，李辉申请财产保全，法院于 2016 年 6 月 30 日依法裁定，因涉案房屋由张萍办理了买卖合同备案登记，法院向房地产交易管理中心送达裁定及协助执行通知书，预查封包括涉案房屋在内的 4 套房屋。判决生效后，张萍未履行还款义务，李辉于 2016 年 11 月 7 日申请执行，法院立案执行，2016 年 11 月 18 日裁定终结执行程序。2018 年 9 月 25 日，李辉申请恢复执行，法院以立案执行并对涉案房产续预查封。执行过程中，王悦以张萍的商品房买卖合同造假、房屋系自己出资购买并实际占有为由提出执行异议申请，2020 年 4 月 27 日，法院作出裁定，驳回其异议请求，王悦遂在法定期限内提起执行异议之诉。

（三）各方主张及证据

王悦为证明其主张，提交了与刘萱的房屋买卖协议书、刘萱收款收据、S 公司分别向刘萱和自己出具的购房款收据、交纳房屋水电气暖物业费收据复印件、S 公司项目部证明、司法鉴定中心鉴定文书、刑事判决书及公安机关询问笔录等证据。李辉认为房屋买卖协议不正规，购房款多为收据且无付款流水，公章真伪不影响房屋产权。张萍称其于 2013 年 10 月 21 日通过银行转账购买涉案房屋，向 S 公司员工提供的个人账户转款，其在房管所做了预登记，手续正规。S 公司称张萍的购房行为实际是借贷行为，相关合同公章经鉴定为假，公司已将线索移送公安机关，目前正申请撤销涉案房屋买卖合同备案登记，认可王悦与刘萱间的房屋交易及收据变更行为。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告王悦请求停止对涉案房屋的执行，并要求被告承担诉讼费。王悦认为自己从刘萱处购买房屋，已支付全部房款并实际入住，张萍的购房合同涉嫌造假，自己作为先行受领交付的买受人，已取得房屋所有权，具有排除执行的权利。

（二）被告抗辩

被告李辉认为法院驳回王悦执行异议裁定正确，应驳回王悦诉讼请求。被告张萍称自己合法购买房屋，对房屋享有权利，不同意王悦诉求，认为所涉造假犯罪行为与其无关。

（三）核心争议

本案核心争议在于王悦对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，涉及房屋买卖合同效力认定、款项支付情况、房屋占有状态以及未办理过户登记原因等法律问题，同时需判断张萍购房行为的性质及效力。

三、裁判结果

不得执行山西省运城市一号房屋。

四、案件分析

（一）执行异议之诉法律适用

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，在金钱债权执行中，若案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应判决不得执行该执行标的。

（二）原告权益分析

从时间线看，王悦购房合同早于法院查封时间成立并生效，且已支付全部价款。通过其提供的水电气暖物业费收据及S 公司项目部证明，能够确认在法院查封前已合法占有房屋。此外，涉案房屋未办理过户登记并非因王悦自身原因，其不存在怠于或因过错无法办理过户的情形。同时，经公安机关鉴定及法院生效判决确定，张萍办理备案的《商品房买卖合同》中 S 公司印章为伪造，进一步削弱了张萍对房屋权利主张的基础，综合判断王悦享有足以排除强制执行的民事权益。

（三）被告主张分析

李辉仅对房屋买卖形式要件提出质疑，未能从根本上否定王悦的权益。张萍虽称合法购房，但经鉴定其合同公章造假，且S 公司认定其购房行为实质为借贷，其主张难以成立。

五、胜诉办案心得

（一）深度钻研执行异议法规

透彻理解执行异议相关法律条文，明确案外人排除强制执行所需满足的具体条件，在本案中精准运用《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释进行分析论证。

（二）全面收集与整理证据

引导当事人广泛收集各类证据，构建完整证据体系。本案中王悦提交的多类证据，涵盖合同、付款凭证、占有使用证明、鉴定文书及刑事判决书等，有力支撑了其主张，为胜诉筑牢根基。

（三）清晰呈现法律关系与事实

庭审中清晰阐述案件中的房屋买卖、借贷及执行等多重法律关系，详细说明款项支付过程、房屋占有起始时间及未过户原因等关键事实，使法官能迅速把握案件核心要点。

（四）合理制定诉讼策略

依据案件实际情况，合理确定诉讼策略。在执行异议之诉中，聚焦证明当事人享有排除强制执行权益这一关键，围绕证据组织庭审陈述与辩论，提升胜诉可能性。