北京房产律师解读：城镇居民购置旧村改造安置房，合同被判无效

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一、案件梳理

（一）人物关系与房屋交易背景

李明与王丽系夫妻，于2006 年登记结婚。张伟与周萍系夫妻，1989 年登记结婚。2005 年 4 月，李明花费 130,375.5 元购得北京市昌平区某号房屋。此房屋属于北京市昌平区某村旧村改造建设项目，该项目截至案件审理时，既无规划审批手续，所在小区土地性质为集体土地（地类为建制镇），也未办理房屋产权登记手续。

（二）房屋买卖过程

2006 年 11 月 6 日，李敏（卖方，甲方）与张伟（买方，乙方）签订《房屋买卖定金协议》，约定甲方将位于北京市昌平区某号房屋及其附属设施以 36 万元出售给乙方，乙方当场支付 2000 元定金，并商定 100 天内签订正式买卖合同。2007 年 2 月 9 日，李明、王丽、李敏（卖方，甲方）与周萍（买方，乙方）签订《二手房买卖合同》，约定甲方将坐落在北京市昌平区某室、建筑面积128.6 平方米的房产以 36 万元卖给乙方。合同签订当日，周萍向李敏支付30 万元，向李明支付 5.8 万元，李敏、李明出具收条确认收到 36 万元购房款。同日，某村委会出具证明，证实李明将房屋卖给周萍。

李明、王丽为北京市昌平区某村村民，户口为农业家庭户，该房屋是其旧村改造安置房屋。周萍是北京市海淀区居民，截至2022 年 3 月 11 日，周萍及其丈夫张伟在北京市不动产登记信息系统中名下无其他房屋登记信息。周萍表示除诉争房屋外，在北京无其他住所，且女儿、女婿与其一同居住在该房屋内。诉讼中，李明、王丽提交李敏2021 年 9 月 2 日的书面证明及身份证复印件，表明李敏是李明堂姐，其在合同上签字仅为证明人身份，房屋买卖与其无关。

二、争议焦点

（一）原告诉求

李明、王丽向法院起诉，请求：1. 确认 2007 年 2 月 9 日签订的《二手房买卖合同》无效；2. 判令周萍立即返还北京市昌平区某室房屋；3.周萍承担本案诉讼费用。李明、王丽认为涉案房屋所在项目无规划、审批手续，土地为集体土地，周萍非本村集体经济组织成员，不具备购房资格，合同应属无效。

（二）被告抗辩

周萍不同意原告诉求，理由如下：1. 涉案房屋属 “小产权房”，在国家未出台相关新法律法规前，此类房屋流转争议及法律适用问题不属于法院民事诉讼受案范围，应驳回起诉。认定小产权房合同无效易引发群体事件、利益失衡等问题。2. 涉案房屋所在小区土地非宅基地，不能套用宅基地房屋相关法律法规判定合同无效。从土地申请、建房主体和宗地数量看，不符合宅基地房屋规范，且小区土地类别与宅基地不同。3. 目前无明确效力性强制性法律禁止城镇居民取得除宅基地外的集体建设用地使用权，村委会同意房屋买卖并备案，李明主张周萍无购房资格与事实不符。4. 涉案房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，已履行 15 年，李明现要求确认合同无效，违背公平、诚信原则，是受经济利益驱使，想通过诉讼牟利。5.周萍一家将涉案房屋作为唯一住房居住15 年，依靠返还购房款和损害赔偿无法在北京购得新住房，且房屋内还有其他共居人，暂不具备腾退返还房屋条件。

（三）争议核心

2007 年 2 月 9 日签订的《二手房买卖合同》是否因违反法律、行政法规强制性规定而无效。

周萍是否应立即返还涉案房屋。

本案是否属于法院民事诉讼受案范围。

三、裁判结果

确认李明、王丽与周萍于2007 年 2 月 9 日签订的《二手房买卖合同》无效。

驳回李明、王丽要求周萍立即返还房屋的诉讼请求。法院认为合同因违反法律强制性规定无效，但周萍一家长期居住且无其他住房，暂不具备返还条件。

四、案件分析

（一）合同效力认定

根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。涉案房屋是农村集体经济组织成员旧村改造后的安置性住房，未取得规划和建设审批手续，未办理产权登记。其土地归某村集体所有，非本集体经济组织成员无权取得该集体土地使用权。周萍作为城镇居民，并非某村集体经济组织成员，不具备购买该村旧村改造安置房屋的主体资格，所以双方签订的《二手房买卖合同》违反法律强制性规定，应认定无效。

（二）房屋返还判定

依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还。但考虑到周萍及其家人长期居住在涉案房屋内，且除该房屋外无其他住房可供居住使用，从实际情况出发，法院认为周萍暂不具备返还房屋的条件，因此驳回李明、王丽要求立即返还房屋的诉求。

五、胜诉办案心得

（一）深入研究法律法规

在处理房屋买卖纠纷时，要深入研究相关法律法规，特别是关于集体土地上房屋买卖的规定。本案中，准确把握非本集体经济组织成员对集体土地上安置房屋的购买资格限制，是判定合同效力的关键。当事人在进行房屋买卖时，应提前了解法律规定，避免因违反强制性规定导致合同无效。

（二）注重证据收集与事实查明

无论是原告还是被告，都要注重证据收集。在诉讼中，全面准确的证据有助于法官查明事实，支持己方主张。当事人在决定提起诉讼时，应综合考虑诉讼时机，避免因时间因素影响自身诉求的实现，确保诉讼行为具有合理性和正当性。