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武昌保利中北路项目

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1、沙湖边最后一块宅地，公建化or类公建化外立面+大面积水景

保利中北路项目即原保利维塔项目，原方案总建面约10万方，包含2栋5A甲级写字楼及配套设施，本次商改住，总建面调整至7.83万方，其中包含约不大于2.48万方的住宅及配套建筑面积，以及不大于5.35 万方的商业服务业建筑。

这也算是沙湖边最后一块宅地了，从去年开始沙湖板块火爆武汉。前有沙湖天境创武汉记录的129天售罄，后有建发望湖首开186套日光。只要这个项目产品足够给力，价格有性价比，相信还是会延续沙湖板块的火热销售情况。

目前从规划图来看，项目是公建化外立面（或类公建化外立面），做了封阳台的设计，整个临街面，全是纯平的玻璃幕墙。

虽然整个项目体量不大，但也做了一个大面积的水景，并从架空大门处通过风雨连廊连接住宅楼。项目还有166.26㎡架空层公共会客室，570.22㎡的地下公共会客室，估计是项目的会所。

2、仅1栋住宅楼，共155户，户均160㎡，面积段为139、166、175㎡，得房率约100%

项目仅1栋住宅楼，32层，层高3.05米，其中1楼架空，共计155户。

虽然容积率5，但这个容积率是算上了旁边41层的办公楼，如果不计算办公楼，仅计算住宅楼的话，容积率约2.75；这个容积率在内环尤其是沙湖板块来看的话，真不算高，而且从规划图来看，住宅楼和办公楼是分隔开进行管理的。

户均160㎡左右，妥妥的大平层改善定位，而且155户里面，面积小于150㎡户型有31户，其余124户的户型面积都大于150㎡。而目前据透露面积段为139、166、175㎡，那么139㎡户型只有31户。据透露所有户型得房率约100%，这个得房率在目前的准四代住宅里面还是很优秀的。

从下图可以看出，每层5户，而且面宽很长，有点类似保利涧山观奕的户型设计；保利涧山观奕的整体户型设计是很优秀的，142㎡户型是目前市面上最优秀的140㎡户型，要是能把涧山观奕的户型设计搬过来，产品力应该是很不错的。

3、武昌内环沙湖板块，周边配套成熟，预计对口一梯队双学区

项目区位非常好，位于武昌内环核心的中北路沙湖板块，周边各项配套非常成熟。距离沙湖公园步行也就400米，距离地铁4号线青鱼嘴站约600米，1公里范围内有武汉SKP、楚河汉街、凯德1818、万达广场等多个大型购物广场。

而且项目跟建发朗玥同属一个社区，意味着学校对口大概率跟建发朗玥一样；预计为建发朗玥附近的规划小学（预计引入武昌实验小学），建发望湖地块的规划初中（预计引入武珞路中学），预计2027年9月正式开学。

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4、豪宅聚集地，周边二手房3w/㎡+

中北路沙湖板块一直都是豪宅集中地，目前周边的二手房挂牌价基本都是在3w/㎡+。万达御湖壹号近期成交单价约3万/㎡，汉街壹号公馆近期成交单价约2.5万/㎡。

保利中北路项目体量小，仅155套，新房的话可以参考已经售罄的沙湖天境，以及在售中的中海·东湖玖章的大户型产品。

沙湖天境当时143㎡单价2.75w/㎡起，总价400万起；中北路沙湖板块中海·东湖玖章目前在售1、5、8、7#楼建面约125、128㎡三房，141、149、153㎡四房房源，价格区间28000-33000元/㎡左右！125㎡户型总价约350万左右，128㎡户型总价约380-390万，141㎡户型总价约390-440万，150㎡户型总价约450-500万！

一、基础信息

项目总用地面积15664.89㎡，总建筑面积100067.75㎡，总计容面积78300㎡，其中住宅建筑面积24760.76㎡，容积率5，共155户，户均面积约159.75平。

项目一共1栋楼，32层，首层架空。

日照图：

项目总平面图：

二、关于土拍:

2024年12月6日，P（2024）117号地块，被湖北品信房地产开发有限公司（保利）底价7.57亿拿下，成交楼面地价9667.94元/平。

地块主要要求：

1、自持运营商业、商务建筑面积不小于5万平方米。

2、项目应配建的保障性租赁住房，由本项目储备主体负责集中配建或购买符合条件的存量房源作为保障性租赁住房的方式解决。

规划图如下：

拿地点评：

武昌中北路117号地块即原保利维塔项目，原方案总建面约10万方，包含2栋5A甲级写字楼及配套设施，本次商改住，总建面调整至7.83万方，其中包含约不大于2.48万方的住宅及配套建筑面积，以及不大于5.35 万方的商业服务业建筑。

该地块最终依然被保利（武汉）拿下，成交总价75700万元，成交楼面地价9667.94 元/㎡，中北路将再添约2万方的豪宅供应。

此外拿地要求里面有，需要配件保障性租赁住房或者购买存量房源作为保障性租赁住房。预计开发商会通过购买存量房源的形式来完成，这样可以保障地块的圈层纯粹性。

三、区位、交通

从大区位来看，项目位于武昌区中北路与乐业路交汇处，属于武昌中北路沙湖板块。

从微观上来看，北面是沙湖中心，南面是兴国南路、汉街壹号公馆，西面是建发朗玥，东面是中北路。

整体区位来看，项目位于武昌内环核心位置，地段极佳。

地铁方面：距离项目最近的地铁站是地铁4号线青鱼嘴站，步行距离不到600米，还算方便。

武汉地铁4号线穿越了武汉市汉阳区、武昌区、洪山区、青山区4个城区，并连接了武汉火车站、武昌火车站、汉阳火车站三大火车站，楚河汉街、中南商圈、王家湾商圈等多个繁华商业区。

自驾方面：项目紧邻中北路、兴国南路，周边路网比较成熟，可以快速通往二环线、武汉长江隧道等，跨区出行也很方便。

四、生活配套

商业方面：项目1公里范围内有武汉SKP、楚河汉街、凯德1818、万达广场等多个大型购物广场。

武汉SKP

教育方面：项目紧邻建发朗玥，和建发朗玥属于同一社区，大概率后期对口学校也相同；预计为建发朗玥附近的规划小学（预计引入武昌实验小学），建发望湖地块的规划初中（预计引入武珞路中学），预计2027年9月正式开学。

医疗方面：项目距离著名三甲医院-中南医院约1公里左右。

中南医院

其他方面：项目距离沙湖步行距离约400米左右，虽然不是一线临沙湖，但闲暇之余到沙湖公园散步溜娃还是很方便的。

沙湖公园

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