邱晓华：房地产深度调整与发展前景   观点年度论坛演讲

本文为邱晓华先生在2025观点年度论坛发表的演讲。

邱晓华（国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家 ）：非常荣幸，也非常高兴应诗涛总的邀请再次来到美丽的广州城。今天是春分，也是春天的最后一个季节。我想在这样一个充满春意的季节来讨论很重要的话题：房地产究竟会走向何方，刚才王会长给大家作了很有见地的，也是很乐观的报告。他的许多看法，我都完全赞成，我觉得确实是需要树立信心，需要进一步把政府这方面的要求变为实际的成果。

今天跟大家报告的题目是“房地产调整与前景”。讲这个话题之前，其实我想简单地说一说当下的经济，因为这是讨论这个问题很重要的基础。

今年中国经济应当说也是进入了非常重要，也非常关键的发展十字路口。如果我们能够战胜各种不确定性的因素，把自己确定性的工作做得更好，那2025中国将有可能迎来一个度过了疫情、外部冲击、自身结构调整等诸多困难冲击下面的新的发展期。

确实，过去几年无论是中国经济发展的外部环境，还是内部环境，都发生了很大变化。外部遭遇了以美国为代表的西方经济体各种各样的围追堵截、干扰破坏，给我们造成了很多的困难。使得我们外经、外贸作为重要推动力的因素，使得我们在经济全球化中获得的各项红利，以及在世界进入和平发展阶段获得的和平红利，诸多方面的因素都逐渐发生了改变。

我们需要再一次来面对、来应对外部的各种干扰、各种冲击。这是这些年感受到的无论贸易战，无论是科技战，无论是金融战，无论是安全等方面的战斗，一战接一战，我们确实深感到外部的冲击、外部的压力对中国经济产生的影响。

另一方面是自身发展的条件和环境也发生了很大变化，一方面度过了数量扩张曾经带来的经济繁荣的阶段，数量已不再是短缺，现在更多的是要关注质量、效益、未来的可持续发展。由数量扩张转到质量提升这样重大的转折，一定不是免费的午餐，一定会遇到很多各种各样没有遇到过的困难挑战。

另一方面，我们的人口数量、结构发生了很大变化，人口的数量从增长转为下降，结构从年轻转为老龄。这样重大国情的改变，其实也对中国经济的发展形成了更多新的压力。

第三方面，我们过去可以不考虑环境，可以不考虑各种各样的气候，各种各样的空气，各种各样的水，各种各样的土壤等方面的影响。而今天我们需要考虑环境所带来的影响，要把天更蓝、水更清、蓝更绿作为发展中必须考虑的因素，因为带血的黑色的经济增长的元素不能再持续了，需要绿色的、有益于大家健康、有益于大家福祉的各种各样新的GDP的增长，而不是追求过去不顾安全、不顾环境所产生的GDP。

第四，其实我们自己资源的压力也在发生变化。无论油气、矿产、土地等等方面的资源，不再是可以无限制去消耗，要考虑怎么去节约资源，怎么考虑资源的安全。这一些的变化，说明我们确实也需要改变。因为无论是市场的变化，无论是人口的变化，无论是环境的变化，无论是资源的变化，归根到底都要求要由过去的发展模式，也就是靠投入、靠消耗的发展模式，转到靠创新、靠技术、靠各种新的业态、新的模式来驱动发展的新阶段。

这些内外因素的变化，决定了我们这些年经济确实处在爬坡、过槛的艰难阶段。而今我们走过多年了，在这个过程中还遇到了突如其来的新冠疫情的冲击，三年疫情冲击也极大地影响了我们的工作、生活，改变了我们的节奏。这些加在一起，大家看到过需可以轻轻松松实现8%、10%的高速增长，而现阶段为了保持5%的增长都需要费很大的力气，需要做很大的努力才能够实现。

这一切都表明，中国经济确实也到了一个非常关键、非常重要的转折阶段。

还好，新的技术进步，新的改革的深化，新的开放的扩大，新的理念的贯彻，我们已经看到中国经济已经处在一个重要改变的重要关键节点上。如果我们能够应对好外部的冲击，能够适应好国内各种条件的改变，我相信经过2025年的努力，我们会迎来一段更加稳定、更加健康、更加可持续的新发展阶段。这是从中国经济而言首先要看到，现在还处在由困难期怎么突破、怎么转到相对平稳的发展期。

而今天大家关心的房地产，其实我带几次会上都讲过，我们的黄金阶段已经过去了，处在一个后黄金时期以后的房地产发展时期。我们应该在更多的不再是以增量扩张去求新的发展阶段，可能更多转到了以存量优化、以存量盘活、以存量提升价值来寻求新的发展阶段。在这样一个阶段中间，确实我们看到房地产领域正在发生重大的改变。

这一次房地产调整，其实到今天已经是经历了三年时间。这三年时间的调整，大家看到的一些变化：

第一，销售面积相对于高点将近下滑了46%。就是从2021年的高点到去年9.7亿平方米，等于下滑了45.7%。房地产投资相对于高点下降了1/3，32.1%。新开工相对于高点下降68%。这是从整个行业的发展，无论是销售的面积，无论是投资，无论是新开工，我们都有了很大的下滑，这是第一个深度调整的变化。

第二，价格在这三年中其实也出现了三年时间的下滑。如果从全国平均数角度来看，大概中国的房价平均下滑了1/3。也就是到目前为止房价大致由高点到目前的低点，大致下滑了1/3。

其实价格的变化是这一轮房地产深度调整的结果，就是由于销售、投资、新开工变化，导致了市场的变化，价格也是必然会带来新的变化。

第三，从库存角度来说，由于调整，我们到目前为止整体上的商品房住宅的待售面积还是比较高，特别是在三四线城市整个库存依然是偏高的，去库存的依然还很大。现在我们只是在一线、一部分二线城市去库存压力有所减轻，但是总体上看，我们还需要解决高库存的问题。由于调整，必然就带来库存的上升。

这一轮深度调整对整个经济带来哪些影响呢？第一个影响，当然是拖累了中国经济的增长，这些年我们撇去疫情、外部的冲击，就房地产本身的影响而言，至少拖累了中国经济每年一个百分点，就是这些年经济从2019年前的平均6%左右到现在的5%左右，这一个点的下降更多的是由于房地产的影响。

大家都知道，房地产无论承认也好，不承认也好，就是影响就业、影响其他行业、影响财政、影响民生多重方面影响的领域，所以变化就像问会长说，一兴百兴，一衰百落，它就是这么大的影响。这么些年大幅度的调整，首先就拖累了中国经济的增长。

再就是造成了失业。这些年失业率持续高于5%，很大因素也是由于房地产深度调整带来的影响，这是对经济增长、对社会就业方面。

第二是对地方财政也产生了很大的压力，去年土地出让收入4.87万亿，相对于2021年的高点下滑了44%，契税、土地增值税等税收也有不同程度的下降。土地财政的这种改变，其实在很大程度上是今天中国地方政府财政困难的重要因素。

说实在的，去年中国经济运行中最值得我们关注的矛盾，就是地方政府财政的困难。可以说90%以上的市县财政，80%以上的省级财政，都出现了不同程度的收不抵支的矛盾，出现了生产、生活、政权运转等等方面的困难，就是由于土地财政一下子大幅度缩水，造成了地方政府难以为继，这是第二个影响。

第三，对金融机构也造成了很大影响。这些年无论是房地产企业的暴雷所带来的金融机构不良资产的问题，还是所带来的个人信用违约的问题，以及带来地方债务的问题，都给金融机构造成了很大的风险。

我们说三大风险：中小金融机构的风险，很大程度上是由于房地产造成；地方政府债务的威胁，很大程度上也是由于房地产的深度调整所带来的；房地产自身生产经营的风险和困难，也是自身旧模式、市场诸多因素的变化所带来的。

今天金融领域和房地产领域这种密切相关性，大家就可以知道了，他们的困难并不是孤立的，是相互传染、相互影响。

第四，最近我们做了一个初步的测算，就是房地产的调整也导致了居民财富的缩水。缩了多少？将近40万亿。我们以人均住宅面积，70个城市二手房房价作为价格指数来测算的话，2022年、2023年每年缩水将近14万亿，去年缩水12万亿，加在一起将近40万亿的财富缩水。

大家知道中国居民的财产60%以上是在房地产、房产，所以前面讲房价大致缩水了30%左右，导致了居民财富缩水近40万亿。消费之所以不振，在一定意义上和这也是密切相关的，就是大家的存量财富缩水了，因此对未来的预期有一个改变，不敢再向过去那样放心、放胆地消费了。这是深度调整所带来的影响，对经济增长、对社会就业、对地方财政、对金融风险、对老百姓财富多方面多造成了不利的影响。

下面说一说现状，我们已经看到了政策的改变，已经看到了市场的改变，已经看到了行业的改变，已经看到了消费者等方面心理预期方面的改变。改变正在发生，这是当下在房地产领域里面最大的变化。

政策变了，大家知道近两年以来房地产里面的严调控政策已经明显转向放松了。原来所实施的各种限制投资、限制消费的政策全部改变了，已经回到了促进、支持、保障房地产健康稳定发展的政策上面，这是一个最大的变化，就是政策了。

市场也在变，最近看到的是销售的降幅在下降了，一线城市的价格出现了企稳的迹象，土地成交也开始也所活跃了，因此我们可以说这一轮深度调整已经进入了尾声，看到了这个领域即将出现重大转折性变化的曙光。

虽然要完全实现房地产形势的改观，也就是达到“止跌回稳”的预期目标还需要做很多工作，但是已经看到了多方面的变化所带来的积极改变。

一方面，大家知道旧城改造一定会给房地产领域里面带来存量的需求。国家已经决定了2000年以前建成的房子，都要纳入旧城改造，这是一个很大的改变，有可能会带来将近1亿平方米这样量的变化。

第二，收储。对土地的收储、对建成商品房的收储，收储政策也会对库存的消化，会对土地的盘活起到积极的作用。收储至少会带来去库存将近5000平方米的效益，对土地会带来1.5亿平方米的推动作用。也就是目前专项债将近有3000亿左右会用来收储。

第三，白名单的扩大，国家已经明确了无论是一线、二线、三线、四线，只要是在建的，也就是还在建设的，符合保交房要求的，国家无论是邰正、银行都要给予支持。从这三个方面来说，我们都可以看到会助力于“止跌回稳”目标的实现，会对未来房地产形势的改善提供重要的支撑。

国家又明确了，今后要以安全、舒适、绿色和智能作为“好房子”的四个标准。因此也可以预期在房地产领域里面新的局面也会逐步打开，从增量的角度来说也会有一个新的变化。因此一句话就是房地产深度调整即将迎来重大的改变，我们可以以自己确定性的工作来应对还不确定因素的冲击，从而最终实现这个领域的凤凰涅盘。

我想这一天不会太久，当然今年是关键的一年。如果我们能够做到投资有两位数的降幅，降到个位数；销售由两位数的降幅，也逐步触底；价格由调整转到平稳，那么2026年开始中国的房地产将会迎来新的发展阶段，谢谢大家！

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