壹点调查|老房逆袭记：“改头换面”后，重回年轻人“选房计划”

齐鲁晚报·齐鲁壹点 李梦瑶 石晟绮 冯妙韵 实习生 陈禧硕

近日，住建部部长倪虹在回答记者提问时表示，“2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造”。消息公布后，城市老旧小区二手房迎来了新关注。

记者探访发现，在济南，老房正逐渐成为年轻人的热门选择。越来越多的年轻人不再一味追求新房，而是将目光投向了价格更为亲民、地理位置更优越的老旧小区改造房。

老旧小区改造

从“相不中”逆袭成“好房子”

3月13日，是小田（化名）搬进新家一周年的日子。下了班，小田在自家小区对面的菜市场买了菜和蛋糕，准备庆祝一下。

（改造后的小区外观）

菜市场对面的六里山路五号院，就是她的小区。小田2020年大学毕业后来到济南，从事文化行业工作。1年多的时间里，因为各种原因，她搬了三次家。“要么上班太远，要么房东把房子卖了，这也让我下定决心，一定要有自己的房子。”小田说。

上班后，小田手里有了一点积蓄，但距离买房梦想还很远。“就算家里支持一些，对我来说也是一笔巨款。”小田说。

在父母的建议下，她开始考虑老旧小区二手房。一方面老小区离工作单位近；另一方面房子面积小，价格便宜。

“第一次来看房，就是六里山五号院，当时看过房源后，心中几乎是立刻否决。”坑洼不平的路面，斑驳的楼道墙皮一碰就会掉落，铁质单元门锈蚀得关不严实，楼道里破损的窗户，缺角的台阶……“单元楼大门年龄看着比我还要大一些。”小田说。

虽然中介极力向小田推荐，此处生活和出行都很方便，且没有物业费，一年只有二十几块钱的卫生清洁费。但小田仍然觉得：不值。

2024年初，小田租住的房子即将到期，买房的事又提上了日程。

“新小区房价高，我在预算不充足的情况下，只能适当舍弃舒适度，看看能不能‘矮子里边拔高个’，挑选一个稍微好点的老小区。”小田说。

没想到，这次看房给小田带来了惊喜。

2023年，市中区大规模进行了老旧小区改造，小田之前看不上的六里山五号院已焕然一新。道路修整平坦了，住宅楼重新刷了漆，做了外墙保温，单元门也都进行了更换，楼道里重新修整了把手和楼梯。

经过多方比对后，小田最终选中了院内的一套房子，在济南安家了。

据了解，小田的这套房子房屋面积不到70平米，两室一厅，单价9000多元/平，她首付25万，贷款60%，一个月还款一千五百多元，跟她之前的房租差不多，关键房子还是自己的，不用给房东“打工”。

随后，记者走探访了小田家周边五公里范围内的楼盘，仅有少数新建小区，单价都在16000—20000元/平。

交易量上升

老旧小区主打性价比

给小田选到这套房子是市中区一家房产中介门店的店员江静，她从事房产中介已经快10年了。江静目前手里握着20余套老房子的钥匙，每天骑着电瓶车穿梭在市中区这一带，带着客户看房子。

“周围基本是20世纪90年代始建的小区，房子面积大多不到一百平方米，有的是一层三户。”江静说。

（改造后的楼道内部干净、整洁）

老旧小区，尤其是非学区的老旧小区，一直以来就不好卖。

“这种房子缺点不少，设施老旧，外立面破，没有电梯，户型不好等等。”江静说，在老旧小区改造之前，老房子的成交率不算很高，买房的客户主要顾虑老房子的环境不佳。

随着老旧小区改造的逐步推进，江静接手的老房子品质也上了一层楼。据统计，从2015年济南市推进老旧小区改造以来，已完成或正在推进的老旧小区改造总数约1800个。

“环境改善了、基础设施改造了，除了房型老点，这房子性价比其实挺高的。”江静经常给客户这样推介老旧小区改造房子，“现在不论在租房还是卖房上，这些经过老旧小区改造的房子，成交率都会更高一些”。

市场的回暖，是从房地产系列新政实施后开始的。继去年9月底国家层面出台一系列提振楼市“组合拳”后，10月11日济南又发布楼市“一揽子”新政，包括“最低首付款比例统一为15%”“优化公积金贷款政策”“全面落实‘交房即办’”等。

新政实施后，济南二手房交易市场迎来“银十”。数据显示，2024年10月济南市二手房成交量高达3898套，较此前最高点4月的3875套高出了23套。随后，2024年12月济南二手房成交量为4320套，再创新高。

为年轻人提供

扎根城市新选择

望着自己买的70平米的小家，小田深觉自己的这个选择没有错。

“买下后，我把房子砸成毛坯，重新装修了一遍。”她在家养了很多花，房子的每一个角落都被精心布置过。“小区虽不是花园洋房，但干净整洁。下楼就是菜市场，离我公司只有三公里，通勤十分钟。”小田说。

（小田在家门口的便民市场买菜）

“济南的老旧小区改造，确实推动了很多人选择老小区。”江静说，很多改造后的老小区，“面子里子”都有了。

在济南，不少老旧小区改造并不是简单的“刷墙补漆”，有的小区进行了“拆墙并院”，找出了空间建公共活动广场和停车场；有的小区则增加绿化和口袋公园；有的小区还规划了养老、托育、助餐服务……

近日，住建部部长倪虹在回答记者提问时表示，“2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅”。消息公布后，城市老旧小区二手房迎来了新关注。

其实早在2020年3月，山东省印发《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》，其中提出，到“十四五”末在确保完成2000年前建成的老旧小区改造基础上，力争基本完成2005年前建成的老旧小区改造任务。

根据济南计划，2025年济南计划改造12个项目（含91个小区、院落），涉及居民11431户、楼栋数298栋、改造面积93.11万平方米。

眼下，江静对济南老房市场更有信心了。此外，她还发现，自去年以来，像小田一样对老旧改造小区有意向的年轻群体越来越多了。

江静坦言，老旧小区不是‘抢手货’，挂牌后成交周期一般较长。“老旧小区即使经过改造，但毕竟房子上了年纪，不少顾客选房时，对于房型、停车、隔音等情况还是有一些顾虑的。”江静说。

不过，在江静看来，这些经过改造后的老旧小区，虽然比不上新楼盘的光鲜亮丽，却以亲民的价格和优越的地段，为初入社会的年轻人提供了另一种扎根城市的选择。

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