观点直击   招商积余：大股东会加大支持力度

观点网 3月19日，招商积余召开了2024年业绩交流会，公司董事长吕斌、董事兼总经理陈智恒、董事兼副总经理赵肖、副总经理文艳红、财务总监江霞以及董事会秘书陈江等管理层出席会议。

在这次业绩会上，吕斌给出了自己对物业行业的看法。

他表示，行业的外部形势仍然充满着机遇和挑战，物业市场已经由增量逐渐向存量市场的转变。在激烈的竞争下，行业增速在放缓，盈利持续承压，这已是业内共识。

但他也向外传递了信心：“物管行业整体仍具备较为广阔的市场空间。”

吕斌指出，需求方面，在止跌回稳、稳住楼市股市、城中村和危旧房改造等政策持续加码下，房地产行业增量空间仍然存在，这将有助于物业行业的长期稳健向好，再加上后勤社会化、IFM增值服务等结构性需求尚处于释放期。

不过在外部因素中，中央近年来一直在倡导要打造好房子，与此同时目前经济环境下客户更加追求性价比，这些都对物企的服务力提出了更高的要求。

“唯有紧跟市场需求变化和行业转型升级，以高品质服务为基础，打造综合核心竞争力，加快推动转型升级，才能在市场竞争中脱颖而出，实现高质量、可持续的发展，这也是我们一直在努力的方向。”

利润跑赢营收

在2023年度业绩发布会上，招商积余前任董事长聂黎明曾定下一个目标：争取不低于两位数的营收增长速度。

根据年报显示，2024年，招商积余实现营业收入171.72亿元，同比增长9.89%，离当初定下的两位数目标还有0.11个百分点差距。

虽然未能实现目标，但这一增速表现已优于大部分同行。

受宏观环境和房地产行业下行的影响，物业市场早由增量市场逐步向存量转变，行业规模也陷入了低位增长状态。

根据观点指数数据，2024上半年64家物企平均营收增速为6.63%。

作为一家物企，物业管理业务是招商积余最主要的收入分部，营收占比达到了96.01%，报告期内实现营业收入164.87亿元，同比增长11.72%，主要系原有物业管理项目业务增长和新拓展物业管理项目增加。

从物业管理业务的收入构成看，基础物业管理实现营业收入134.01亿元，同比增长10.63%，占总营收比例的78.04%；平台增值服务实现营业收入5.36亿元，同比下降8.22%，占比3.12%；专业增值服务实现营业收入25.51亿元，同比增长23.77%，占比14.85%。

截至2024年末，在管项目2296个，覆盖全国162个城市，管理面积达3.65亿平方米，年内实现新签年度合同额40.29亿元，与上年基本持平；其中第三方新签年度合同额36.93亿元，同比增长4.35%。

报告期内，招商积余实现归属于上市公司股东的净利润8.40亿元，同比增长14.24%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润7.99亿元，同比增长21.12%。

净利润增速显著高于营业收入增速，这也是招商积余首次利润跑赢营收，这或许跟公司毛利率的改善有关。

据了解，过去市场竞争不断白热化，政企客户压降费用的同时，成本也在刚性上涨，双向的挤压导致整个行业都进入了毛利率承压状态。在2020-2023年，招商积余分别录得毛利率分别为13.61%、13.76%、11.84%、11.56%。

2023年业绩会上，招商积余财务总监江霞曾直言，预计公司2024年毛利率整体上仍将高度承压。但她同时指出，对此已有充分的认知，并且也做好了相关工作的铺排。

经过一年调整，招商积余终于实现了毛利率的反弹，终止了过去几年的下降趋势，年内实现同比提升0.4个百分点至11.96%。

此外，应收账款的回收工作同样取得了一定成效。截至年末，应收账款余额进一步下降至21.93亿元，同比降幅达4.36%。期内，经营性现金流净额为18.36亿元，同比增长1.10%。

对于未来应收账款的情况判断，江霞指出，在当前的宏观环境下，回款收缴仍是整个物管行业面临的一项压力。

大股东业务协同

在集团给予招商积余制定的战略规划中，包括轻型化、规模化、科技化、市场化能力发展曲线，推动品质、规模和效益三者的均衡发展。

但规模和效益之间往往是此消彼长的关系，对于两者之间的取舍，吕斌给出了自己的答案：“虽然我们的营收和利润都实现了增长，但是首次出现了利润增长快于营收增长，这也代表了目前公司所做出的规模和效益取舍的情况。”

吕斌进一步解释，虽然规模仍需要去支撑，但是会优先去考虑效益，这意味着公司未来可能会更加关注有质量的增长，并通过质量去寻求效益，“这个可能是未来公司在相当长的一段时间之内，在存量竞争市场当中会选择的一种策略。”

但在解释过后，吕斌特别强调了一点：“首先要有规模的保障，有了规模才能有一个更具竞争力的基础去向效益延展。”

但是，前方规模化的道路并不平坦。

公司副总经理赵肖表示：“目前物业市场进入了一个竞争非常激烈的时代，我们叫做公开的、充分的红海竞争。“

他指出，供应端方面面临着增量市场的骤减，基本上进入一个存量竞争时代，公司住宅和非住业务也已经开始出现降价趋势，这让公司的有效供给也减少了。

竞争端方面也有越来越多企业加入，根据赵肖给出的去年竞争数据，招商积余年内超过55%比例的项目，竞争对手超过了20家；而在千万级以上项目招标中，竞争对手基本达到30家以上。

尽管竞争如此激烈，招商积余方面仍然对规模化充满信心，这种信心有一部分来自于公司大股东招商蛇口及背后的招商集团。

就在招商积余召开交流会的前一天，招商蛇口召开了2024年度业绩发布会，吕斌也在出席人员之列。

在招商蛇口业绩发布会上，有投资者向管理层问了一个问题：作为大股东，怎么看待招商积余未来发展计划，招商蛇口在未来会给招商积余怎么样的发展？当时这个问题是吕斌作答的。

而在招商积余的业绩发布会上，也有投资者问了类似的问题：房地产行业目前仍然比较低迷，在这种情况下，股东协同是否会减弱，公司将如何应对？这个同样是由吕斌来回应，且与上一次的回答基本一致。

他表示，随着国家持续地出台宽松的政策，无论是招商蛇口还是招商集团，对招商积余业务协同的支持力度将会变得更大。

目前，招商蛇口在市场上布局了大量轻资产代建和代运营项目，这些项目也将为招商积余带来了丰富的服务面积。

此外，招商蛇口背靠招商局集团，集团旗下各二级板块，无论是金融板块还是交通物流板块，都存在着大量需要管理的项目。

吕斌坦言：“从去年开始，招商积余已经通过集团内部业务协同，获取了大量项目和在管面积。”

数据显示，截至2024年末，来自招商局集团内部的物业项目数量为780个，管理面积为1.32亿平方米，新签年度合同额为3.36亿元。

“招商积余未来的发展，无论是靠市场化获取项目，还是依靠招商集团和招商蛇口的业务协同，都是非常值得期待的。”

据了解，招商积余预计2025年度与招商局集团及下属企业间日常关联交易的签订合同总金额为39.88亿元，年度发生总金额为44.67亿元。

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