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金茂璞逸丰宜

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金茂璞逸丰宜是2024年10月金茂以底价40.13亿竞得丰台区东铁营FT00-0512-0010、FT00-0512-0015地块R2二类居住用地，用地面积33303.12㎡，规划建面72100㎡（其中住宅69800㎡、配建养老设施2000㎡、社区综合文化室300㎡），楼面价55659元/㎡，销售指导价10.75万/㎡；

在金茂的高端产品线里面，“府”系是科技豪宅代表，如今最新的“璞”系就代表更加东方美学的典藏奢宅代表，北京璞逸丰宜就是带着更大的惊喜而来。

项目信息

金茂璞逸丰宜规划建设14栋住宅楼，北区8栋7-16F，4#楼首层局部做了167平的架空层；南区容积率略高，规划6栋12F-18F住宅楼，3#楼首层做了221平的架空层。架空层不低于3.6米，预计将以会所形式呈现。

与此同时，项目还在北区正中央楼栋东侧位置，预留了三个大小不一的下沉庭院，最大一块占地约500平米。这三块空间，加上旁边楼栋的架空层，构成了合院式的双会所体系。

并且这种景观廊架立场环绕的格局，做出来的会所与当前北京项目常见的会所不同，而是接近下沉式浮岛会所。

璞逸丰宜北区有个占地2000平的下沉式浮岛会所，具有垂直绿化的效果。同时璞逸丰宜的泳池还是三池设计，除了核心泳池外，还配备了休闲泡池和儿童洗水的童池；健身房、行政酒廊、还有壁球室等等。

开发商：北京喜茂房地产开发有限公司

占地面积：约33303.12㎡

地上建面：约72488.68㎡

容积率：北地块约1.81，南地块约2.75

绿化率：约30%

产品业态：洋房、小高层

面积：110-136-153-177-192

得房率：90%+

价格：指导价10.75万/平米，

110平米三居，单价8.63~9.59万元/平米

130平米四居，单价8.47~9.45万元/平米

153平米四居，单价8.66~10万元/平米

177平米四居，单价9.31~9.88万元/平米

190平米四居，单价9.48~10.28万元/平米

楼层：5-18层

梯户比：1梯2户、2梯2户

层高：约3-3.15米

楼栋数：14栋（北侧8栋，南侧6栋）

总户数：504户（北区250户，南区254户）

梯户配置：1梯2户（对门双开）、2梯2户

交房标准：精装

交房时间：预计2027.6.30

供暖方式：集中供暖，小区集中 金茂科技系统恒温恒湿恒氧，有新风系统

物业公司：金茂

物业费：8.98元/平米

楼间距：约69米

层高：约3-3.15米

车位配比：1：1.03

外立面：石材+铝板+玻璃幕墙

金茂璞逸丰宜产品价格

1️⃣110平南北三居 ，总价922-1003万

2️⃣136平经典四叶草，总价1145-1378万

3️⃣153平超级大面宽，总价1328-1518万

4️⃣175平最适宜尺度，总价1631-1729万

5️⃣192平崭新四面宽，总价1837-1929万

户型介绍

金茂璞逸丰宜产品设计上最为逆天的是内嵌式阳台和开敞阳台并存，这在北京还是首例，其中南向内嵌式阳台宽度为1.8米（半赠送），外围敞开式阳台有0.7米左右（全赠送）。北面还有设备平台为全赠送的室内面积。

在这之前丰台的房子阳台要么是封起来增加室内空间，要么是外敞式，总之不能兼得。璞逸丰宜把第一层阳台内置增加了室内空间，同时再外带一个阳台来养花、种绿植、晾衣服。

项目有南北两个住宅地块 ，共规划14栋住宅楼，5-18层，共504套房源，层高约3-3.15米。

小区一共有5个户型面积段，分别是110平米，135平米，153平米，177平米，192平米，主力户型为136平米四居、153平米四居！南向双阳台布局，北面还还有设备平台赠送，综合得房率有望95%以上。

1号楼面积约177平米两个单元5层高

2号楼两个单元户型分布153㎡+153㎡+153㎡+110㎡15层高；

3号楼一个单元都是177平米户型，10层高；

4号楼两个单元都是190平米户型，8层高；

5号楼有两个单元户型分布153+153+153+110㎡一单元15层，二单元16层；

6号楼一个单元都是153平米户型，10层高；

7号楼一个单元都是153㎡户型11层高；

8号楼一个单元都是153平米户型，7层高。

南区基本都是135户型，只有2号楼东户、4号楼6号楼西户是110平米。

110平方米的三居户型采用南向两面宽设计，整体格局虽较为常规，但功能分区合理。该户型分布套数较少，南向设有两个内嵌阳台，其中一半面积为赠送，而北侧的两个设备平台则完全赠送。尽管进深较长，但功能布局紧凑实用。这款户型主打性价比和实用性，位于南三环，总价仅千万出头，配备金茂的精装品质，相比二手房具有明显优势。

136平方米的四居是项目的主力户型，并设有样板间。这款户型采用经典的四叶草设计，南向三面宽，配备三个内嵌式阳台，均为半赠送面积。北向两个卧室均配有设备平台赠送面积，进一步增强了功能性。此外，客厅面宽达4.2米，主卧面宽3.8米，在同尺度户型中均属宽敞设计。

153平方米是项目的主力户型，包含两种布局相似的户型。首先是横厅设计，客厅面宽达到惊人的6.2米。南向内嵌阳台宽度为1.8米，相比常见的1.5米增加了30厘米，意味着更多赠送面积。除了主卧套房外，北侧的公卫和卧室也可以组成一个独立的套房，另设有一个面积不小的书房，可用作儿童房。整个户型在舒适性和实用性上都达到了极高的水准。

177平方米的户型客厅面宽达6.5米，采用三套房设计，动静分区明确。以餐客厅为中心轴，东侧为主卧和两个次卧，其中主卧为套间设计，次卧配有公用卫生间。西侧南向设有老人房，配备单独的卫生间。此外，该户型还赠送了独立的电梯前厅，可放置两组鞋柜，提升了实用性和便利性。

192平方米的最大户型是177平方米户型的放大版，同样采用三套间设计。主卧套间全面升级，卧室和卫生间的面积均增大，主卧面宽达4.5米，并配有带窗梳妆台和衣柜设计。该户型为大面宽短进深布局，采光极佳。南向老人房和主人房分别位于房间两侧，充分保证了隐私，同时也确保了老人的休息质量。

璞逸丰宜可谓是人居化的细节满满。这次，豪宅也把收纳细节做出了高级感。比如主卫配置美妆冰箱，将女性护肤品的低温保存需求也考虑在内；酒柜等外部物品陈列区则旨在彰显主人品味。玄关、餐厨、家政等多个空间通过科学性的物品分类、功能组合、灰空间利用等让收纳兼具好用与美观性。

而且，金茂独有的“五舒”居住系统，保证四季湿度均匀，让干燥时节也能有温润肤感。全置换式新风系统，依靠初效、静电除尘、中效过滤四重过滤系统，有效过滤85%以上PM2.5。

而且还有前置过滤器+中央净水机+净热一体机的直饮水系统，可以健康饮水，而且还可以热水直饮。同时还配置智能化的家居，主卧室还安装了可调节亮度与色温的节律照明系统，夜间可以调节到柔和灯光，改善人体的生物节律，可以让业主每天都能“睡个好觉”。

璞逸丰宜带来的6S超级生活场景变革，从业主的切身需求出发，极致挖掘产

【舒温】告别春捂秋冻，以科技重构四季如春
停暖后室内冷热交替，易引发感冒。璞逸丰宜以地源热泵系统+毛细管网辐射系统+智能温控塑造舒温环境。毛细管网辐射系统，将PPR管材铺设在室内天花和局部侧墙处，通过面辐射的方式控温，保持室内时刻温润舒适。

品力：

【舒湿】破解干湿博弈，让呼吸润物无声
北京的春天空气较干燥，易引发皮肤、呼吸道问题。璞逸丰宜24H置换新风系统具备高压微雾加湿、冷冻除湿功能，全年30-70%舒湿呵护，持续润泽呼吸，保湿肌肤活力。

【舒氧】远离过敏与沙尘，重塑呼吸自由
北京春季易发沙尘天气，抗霾防PM2.5除尘系统四级过滤，PM2.5过滤效率≥85%，滤除花粉、尘埃、病菌等物质，改善过敏状况。地送顶排方式，新风换气频次冬季0.5次/小时，夏季0.8次/小时，清新鲜氧持续滋养生活。

【舒净】一键洁净热水，从源头守护健康
净热一体化饮水系统，通过前置过滤、中央净水、RO反渗透膜净热一体机，多重过滤，塑造高质直饮水。并且智能调温，一键即得健康热水，贴心温润生活。

【舒静】消弭内外噪声，安享深度睡眠
多重降噪设计，外窗外墙、分户隔墙、楼板垫层、同层排水等方面隔音降噪，全面改善室内声环境，营造静谧优雅的居家日常，呵护身心安宁。

【6S超级场景】革新人居理念，至臻呵护生活
深度精研居住体验，璞逸丰宜以12大绿金科技为基石，全新首发【6S居住场景】，涵盖科技舒居、安心睡眠、健康饮水、智能生活、至善呵护、轻松收纳6大维度，革新人居体验，引领舒居生活升级。

建委备案

建筑风格

璞逸丰逸是石材底座+棕红色铝板，香槟金线条，感官上热情、鲜亮、大气和厚重。没有真石漆。

整体以红+银的配色风格，灵感来自紫禁城的红墙、皇家的朱柱洪门等多组红色系构成，“银”则由四合院和胡同、城墙这些灰色系组成。北京鲜有豪宅采取这样的风格，因此辨识度很高。

这几年所有豪宅对于门庭的设计可谓都是下足了功夫，市场上似乎都在往大，宽，豪三个维度在思考，本次金茂又走了一条弯路。

金茂在传统的高门大户的主入口形象之上，通过借位和不对称的定制设计，将项目归家的隐秘尊贵感拉到另一个维度。

大区围墙高约3米，街角景墙的高度约5.5米，形成了独特的超强辨识度，让豪宅大门审美迈入一个新的高度，乌金琉璃、纹路奢石精制而成的东方艺术范，也让更加彰显璞系作品的神韵。

项目配置三大千平核心园中园（其中包含北区约2000平曲水溪岭庭院，约1750平森丘山林庭院，以及南区约1800平绿岛溪屿水庭）， 形成沉浸式游园漫步的景观园林格局。以下视频来源于Naturespace然也空间景观摄影

金茂璞逸丰宜以其前瞻性设计，成为丰台首个落地架空层的项目。架空层作为共享空间，直接与室外景观相连，为业主提供了更丰富的生活场景，让北京人也能享受到南方空间的“特权”。

园林景观设计灵感源自静奢度假酒店，通过挖土堆坡创造出六种地势形态，赋予园林丰富的立体感和多样的体验乐趣。每一块景观石都仿若直接从大自然中搬来，表面覆盖着茂密的苔藓，呈现出宛如置身山林间的野趣。

璞逸丰宜的浮岛合院会所是北京首个此类设计，类似于南方一线城市的下沉式浮岛会所。会所功能亮点在于三池设计的泳池，满足不同年龄和家庭的多种需求，同时提供瑜伽和壁球馆等多样化的运动设施。

金茂璞逸丰宜是丰台第一个架空层的项目，北区有一个约2000平米的下沉会所，南北地块共设置约388平架空层泛会所(北地块约167平，南地块约221平)，这种配置在豪宅圈完全足以降维打击对手们。

周边配套

璞逸丰宜位于南三环外，与南三环直线距离约400米，与5号线刘家窑站及10号线宋家庄站直线距离约900米，自驾或地铁出行都很是方便。

学校配套：项目周边的学校很一般，成寿寺小学和东铁营二小是区域内的划片学校。根据规划东铁营有个教育用地，不知何时能落地；

商业配套：项目直线距离约9公里内拥有SKP、王府中环、三里屯、朝阳合生汇四大国家级商业中心，另有多个城市级商业中心，如燕莎奥莱、王府井奥莱、天桥乐汇购物中心、方庄购物中心、新业广场等。

医疗配套：项目直线距离约7公里范围内拥有协和医院、同仁医院、北京医院、友谊医院、佑安医院、东方医院、中国医学科学院肿瘤医院七大全国重点三甲医院。

周边现状

从板块划分来看璞逸丰宜其实属于宋家庄板块。该板块特点就是政策福利性房子比较多（经济适用房，回迁房，定向安置房，单位集资建房，公房，央产房，军产房），可以说是北京房产性质最复杂的区域，而纯商品房楼盘很少，因此即便处于3-4环之间，整体价格都在5-6万/平米之间！

宋家庄最大的优势就是通勤，5号线、10号线、亦庄线三轨交汇，同时处于三环和四环之间，开车出行5分钟就能上三环或者四环，因此只要住在宋家庄，无论你是在朝阳、东西城、丰台、亦庄、大兴甚至海淀工作，通勤都非常方便。

但是宋家庄区域的短板也非常明显，首先是整个板块除了宋家庄地铁口附近还算过得去外，其它地方城市界面都不是太好，区域内连个像样的公园都没有，而且整个区域缺乏大型商业配套和优质教育资源。简单一句话概括就是缺乏豪宅基因。

虽然前几年宋家庄地铁口的北京金茂府新房凭借金茂强大的产品号召力卖得比较顺利，但是后面二手房入市成交量一直很低，大部分时候都是处于有价无市的状态，应该说在宋家庄板块总价超过1000万的房源成交量都不大！

金茂璞逸丰宜

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