广州南沙横沥岛项目再降3000元/平方米，天河项目去化难，能建城发迎销售大考

价格连降、维权频发，始终是绕不开的问题。

毕思懿/发自广州

广州南沙横沥岛迎来新一轮降价潮。

“直降3000元/平方米，湾区金融城本周工抵房特惠！” 近日，这则消息迅速在中介经纪人的朋友圈传开。

“每套至少优惠30万元，单价仅2.2万~2.4万元/平方米。” 一位中介经纪人透露，这次湾区金融城推90~138平方米三房四房，优惠幅度大，且为现楼即买即收楼。

湾区金融城实景图。毕思懿/摄

三个月价格两次探底

事实上，湾区金融城的售价在去年底已降至2.5万元/平方米，凭借近地铁优势，一度被视为横沥岛的高性价比项目。然而，仅隔三个月，工抵房再度刷新底价，背后原因何在？

一位业内人士分析，湾区金融城去年成交金额位列南沙前五，去化表现尚可。此轮降价，可能是开发商加快回款的策略，以价换量，加速资金回笼。

另一方面，产品迭代速度极快，市场竞争加剧也施加了压力。例如，招商林屿境最高使用率突破140%，首批150套房源迅速售罄。此外，今年南沙将有多个新盘入市，市场内卷加剧，湾区金融城不得不进一步降价去库存。

湾区金融城的开发商——中能建城市投资发展有限公司，前身为中国葛洲坝集团房地产开发有限公司，曾在广州开发的项目包括荔湾区广钢新城的葛洲坝广州紫郡府、葛洲坝保利曼城。

2021年，中国能建集团对葛洲坝进行重大战略调整，通过换股吸收合并，葛洲坝逐步被中能建取代。2022年，葛洲坝地产正式更名为“中能建城市投资发展有限公司”，简称能建城发。

据中指院数据，2024年能建城发销售额为189.8亿元，同比2023年的244亿元下降22.2%。今年2月，公司召开营销誓师大会，提出“确保现金流安全，全员支撑销售回款”，并聚焦“新开筹备、持销破局、滞重尾盘”三个维度，优化营销、前策产品及费用管控。

但现实远比口号残酷。

据阳光家缘数据显示，截至3月13日，湾区金融城已售1771套，未售362套，去化率83%，在横沥岛项目中尚属不错。然而，价格连降、维权频发，始终是绕不开的问题。

回溯2021年底，横沥岛楼市炙手可热，受“限价”政策影响，彼时，湾区金融城不论楼层朝向，一口价3.6万元/平方米，吸引大量天河、海珠通勤族和各地投资客，半小时地铁直达珠江新城，让这里一度成为市场宠儿。

但谁能想到，那竟是巅峰。

随着楼市调整、投资客退潮，横沥岛新盘供应不断加码，湾区金融城价格一路走低。2014年初，项目价格正式跌破“3”字头，热门盘终究难逃价格战。

降价的另一面，是业主们的“苦不堪言”。

从2023年底开始，湾区金融城的交付问题就接连曝出——施工质量参差、公区配套缩水、外部道路建设迟缓……部分业主迟迟不愿签收，开发商在一轮轮整改中“补漏洞”，但交付品质仍难达预期。

与此同时，横沥岛整体配套兑现缓慢，自住需求疲软。据贝壳APP数据，湾区金融城挂牌出租房源近250套，业主陷入“租不出、卖不掉” 的窘境。

教育配套更是“雪上加霜”。近日，有传闻称横沥岛首所在建的48班小学或将引入金隆小学，而非业主期待的“名校”，舆论迅速发酵。尽管官方尚未明确表态，但市场情绪已被点燃，早期高价入场者面临深度套牢和配套落空的双重打击。

去化困局的“焦灼”

相比湾区金融城的降价清货，能建城发在广州的另一项目——天河麓誉府，处境更为艰难。

天河麓誉府沙盘。毕思懿/摄

2023年9月，能建城发联合体斥资约43亿元拿下天河智慧城核心区广汕二路地块，折合楼面价2.9万元/平方米，并打造成天河麓誉府。

2024年7月，项目正式开盘，80平方米三房360万元起，创下天河房价新低。但销售遇冷，国庆期间降至330万元起，如今部分特价单位已跌至310多万元，单价失守“4”字头。

天河麓誉府的规模并不小，项目建面约21万平方米，共14栋住宅，总户数1300余套。然而，阳光家缘数据显示，开盘大半年，在可预售的房源中，网签仅72套，未售270套，去化率仅21%。按当前节奏推算，43亿元地价的项目，仅卖出约3亿元货值，至少还需10年才能回本。

一位天河区楼盘操盘手表示，目前天河楼盘分化严重，一些刚改盘虽然挂着“天河”名头，但周边环境仍是城乡结合部，配套薄弱，缺乏名校资源。单靠“天河”二字，难以吸引更多购房者。

眼下，天河麓誉府正腹背受敌。

从价格上来看，供应量充足的老黄埔楼盘价格更加亲民。例如保利中央公馆、中建海丝城、中建未来方舟等项目，300万元以下就能找到合适选择，其中中建海丝城的最低门槛仅为250多万元。

“虽然‘能天河，不黄埔’的说法流行，但老黄埔大多是旧改大盘，未来城市界面、配套提升空间更大，部分项目还引入九年一贯制名校。”上述操盘手分析，对比之下，天河麓誉府性价比明显不足。

更棘手的是，天河麓誉府即将迎来强劲对手。同属天河智慧城板块的珠江天河都荟即将入市，该项目是天河区首个超新规产品，产品力领先一代，户型使用率更高，起步面积仅72平方米，总价更具竞争力。

可见，市场的压力不容忽视，湾区金融城与天河麓誉府仍在价格战和去化困境中挣扎，能建城发的下一步棋，仍然充满未知数。