发现老旧资产中的机遇：“数亿规模”蕴藏长期价值

随着全球可持续发展的要求日趋严格，人们对空间使用方式和地理区位的偏好也在持续演变；与此同时，符合新标准的优质办公楼、零售物业等新增供应放缓，市场逐步进入存量时代。在此背景下，“老旧资产改造”开始受到市场相关方的高度关注。

基于全球主要城市的调研数据与研究洞察，仲量联行发布《发现老旧资产中的机遇》研究报告，深入剖析全球商业地产中老旧资产改造的发展现状和趋势，为业主、企业及政府公共部门提供可行性策略和前瞻建议，助力其把握存量时代的转型机遇。

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受全球可持续发展、部分地方财政收缩、需求端变化的多重影响，老旧资产呈现四大特点：

截至2024年末，全球面临搁浅风险的办公楼资产规模中，欧洲、中东和非洲区约为0.72-1.45亿平方米；美洲区约为1.61-2.14亿平方米；亚太区约为0.62-0.93亿平方米。

中国商业地产市场经历快速增量发展后，建筑体量攀升，许多成熟楼宇已经跨越了一个“年龄阶层”。目前，北上广深四个城市中，楼龄超过15年的甲级办公楼占比已接近30%。随着时间推移，部分项目的设备老化、硬件条件落后等问题日益凸显。预计到2050年，80%现存的建筑仍将继续使用，这使得老旧楼宇的改造需求迫在眉睫。

在全球66个主要市场的7.76亿平方米现有办公空间中，预计有3.22亿至4.25亿平方米的空间需要在短期内投入大量资金以维持其运营，即9330亿美元至1.2万亿美元的资金投入，相当于美国2.2年-3.1年的流动储备资金总额。

与此同时，老旧资产的搁浅风险分布不均匀，改造成本也存在显著差异：美国和欧洲预计分别将有44%和34%的老旧办公楼面临搁浅风险。目前，78%的办公楼改造需求和83%的必要资本支出集中在美国和欧洲。

随着净零碳目标的临近以及合规监管日益严格，老旧资产改造的需求大幅提升。在全球老旧办公楼搁浅风险最高的八个市场*中，有超过8600万平方米的办公楼产品亟需短期资本投入，进行必要的改造。

*八个市场是：东京、纽约、巴黎、华盛顿特区、芝加哥、伦敦、洛杉矶和波士顿。

尽管改造需要前期投入，但其通过降低运营成本带来的长期收益不容忽视。仲量联行调研显示，通过整体建筑改造，能源消耗可减少40%-65%，相当于每年每平方米节省31美元的能源成本。在上述八个市场中，仅中等程度的改造升级就可为办公楼每年节省27亿美元的能源费用。此外，对老旧建筑密集区域及建筑碳排放占比较高的城市片区进行节能改造，将带来大规模的“快速脱碳”回报。

当前，人们对于“有凝聚力、舒适且平衡的目的地”需求不断增长，物业的功能已从单纯的空间提供逐渐转变为具有特定功能的地点，以满足居民、上班族和游客的多样化需求。市政当局正积极推进高水平的城市更新项目，采用小规模、细致的修复手法，以提升房地产的均衡性和供应的多样性。这些措施不仅激活了办公楼的使用，还增设了体验空间，吸引了游客和零售商，从而创造了新的发展机遇。

面对商业地产的动态变化，业主和市政当局改造老旧资产的积极性显著提升；仲量联行认为，不同主体也应有各自的关注重点和核心应对方法——

· 业主：综合考虑物理因素 细致区分策略分布

业主在评估其投资组合时，应当从建筑环境融合的视角切入，全面考量楼龄、布局等物理因素，并深入分析这些因素如何影响物业、如何适应持续变化的消费者偏好和可持续发展要求。同时在评估超优质、核心、增值和不良资产投资机会和策略分布时，进行细致的区分。

业主在规划资产未来时，可以重点关注地理区位的优化，以改善建筑环境和用户体验，此外，还需及时调整投资组合，以符合未来ESG和建筑标准要求。在此过程中，业主可以根据楼龄和监管要求，优先处置搁浅风险最高的资产。

· 市政当局：风险集中区域加大更新力度 协作与激励挖掘价值潜力

在制定长期战略性的空间规划时，市政当局需要重新平衡土地使用，并执行场所营造计划。针对资产搁浅风险高度集中的区域，应加大城市更新力度；同时，在性质相似的建筑或功能集聚的区域内，积极推动更新改造工作，以带动新的非商业开发，引入住宅和人流，激活商业活动，并通过改造实现大规模“脱碳”。

此外，市政当局应与其他政府部门和企业合作，制定有效的财政激励措施。通过利益相关者之间的紧密协作，深入分析不同因素之间的相互影响，才能充分释放建筑和区域所蕴藏的价值潜力。

仲量联行认为，规避资产搁浅的风险有四种核心方法：资产重新定位、资产取代、场所修复、场所重生。

“资产重新定位”即通过大规模改造，使资产符合顶级租户和ESG要求；“资产取代”是通过部分或整体拆除重建，转为非办公用途；“场所修复”即增加建筑环境投资，提高资产吸引力；“场所重生”是从目的和设计方面对社区进行大规模的重新思考。

这一框架旨在解决老旧资产潜在的被淘汰问题，强调各种战略之间需要相互关联、协同作用，而非孤立存在。

仲量联行中国区研究部总监姚耀：“在可持续发展和脱碳的全球大背景下，各类资产正受到深远影响，这种影响将进一步波及资本成本、投资组合的优化以及资产搁浅风险的增加。对业主而言，对老旧资产进行大规模改造已成为不可逆转的趋势。若能积极主动地推动改造，使资产达到甚至超越可持续发展的预期目标，不仅将获得更可观的投资回报，还能显著降低老旧资产被淘汰的风险，从而在竞争中占得市场先机。”