北京买房：理清思路，购房建议1477

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，全家海淀集体户口，老大26年9月上小学，老二还没上幼儿园。目前考虑就是学区房，之前看您帮粉丝也推荐东城龙体的房子，我找中介并没给明确的推荐，给推荐了人朝芍药居校区，朋友在新北苑买的华贸城房子上朝外来广营分校。我们是想700内买小三学区房，中介说的新北苑房子上朝外分校不咋样，推荐我们买人朝芍药居。

现在我比较迷茫，想请您帮忙指引下，能帮忙对比下这几个学校嘛，还有如果买东城龙体和人朝芍药居能建议几个小区嘛？新北苑房子那边对应的学校还值得一看吗？或者单纯买西城占坑房入学再出手可行吗？

A：

1、2026年入学，虽然入学人数降低了，但人朝的能确保芍药居吗？只能说有可能，但我反正不敢保证。毕竟人朝这几年的房子卖爆了，导致孩子太多，所以才增加了好几个校区。前两年连四大神盘的都给调剂到望京了，所以只能到时候看情况。

另外也考虑好，就因为人朝增加的孩子太多了，导致初中的师资压力增大，成绩有待观察。之所以溢价比例下降，估计一部分家长们也有这个担心。

所以如果是孩子的天分非常好，那当然推荐人朝，不管是哪个校区都有内部选拔的可能，多了一条人大附海淀的通道。但如果不是太强，那就多考虑一下吧，同等溢价之下，最终的效果或许还不如其他头部校呢。

2、新北苑的不算学区房，溢价部分是因为升值快而造成的，跟学校没什么关系。另外这里不是朝外分校，而是“校区”，理论上比分校的关系近，但现实中也没怎样，到目前为止得到的指标不太多。所以这校区跟本校不好相比，不算头部校，房子也不算学区房。

因此这跟人朝的建议差不多，如果孩子的天分非常好，那在新北苑没问题，目标就是争取本校的2+4。但如果不是太强，那从学校角度的意义就不大了。

3、小区角度，那新北苑哪个都不错，先东后西的看吧，看自己的喜好。保值角度也都强，最弱的都至少不落后北京大盘，在没有出现竞争板块之前，这强势还会延续。

芍药居常规就是北里，上人朝的可能性大。房源问中介吧，我也记不太清原产权单位，选择维护的好的就行。

4、龙体的700万小三居，那肯定是老公房了，这没必要确定小区，直接选具体房源更合适。看房的时候让中介给算算溢价，尽量选低点儿的就行。

但这跟朝阳的可不太好相比，各有优劣。常规来讲，如果孩子是天分不错的牛娃，在朝阳如果能买头部校的，那就没必要在东城，资源角度肯定不占便宜。普娃在东城才合适呢，至少不吃亏。

5、西城占坑儿房也行，明年有可能降低一些溢价比例。但也未必太多，因为孩子们都上学呢，家长们都是等上完学了才陆续卖房，所以溢价率是逐年降低的。在没有集中抛售的情况下，不太可能陡降。

仅供参考。

二

Q:

请问2000年以前建成小区改造这个事儿。会不会掀起一轮新基建，拆或者翻，解决就业拉动GDP，促进消费拉动GDP。同时去库存。望您能解答。

A：

1、从理论上有可能，本来就是这么设计的，否则谁干费力不讨好的事儿啊？

2、以一个最基础的加装电梯来说吧。不是简单的花掉几十万就完事儿了，而是加了电梯之后就有可能促进老房的流动性，交易更加频繁，贷款和税收就都会拉动。

然后既然有了电梯，之前不方便进行的装修+家具家电更新就都好办了，也是拉动消费。甚至说连之前不轻易下楼的老人都多了遛弯儿的频率，只要出来就至少是促进人气儿。

3、改造维护这就加个“更”字呗，水电气暖排污等各种基建都得增加，道路维护也有可能，都得花钱呗。更主要的是有可能拉动业主的消费欲望，楼新了就有人觉得屋里破，只要想折腾了那就得花钱消费。

打个不恰当的比方，这就相当于让老人参加体检或养生讲座。意志坚定的花不了多少钱还能得实惠，但容易冲动的那就没谱儿了，后边能拉动各种消费。虽然是好的坏的都有，但指不定参与进来多少人和多少业务呢，都是机会。

4、去库存也有可能，看力度了。也打比方就是，如果有老头儿觉得养生之后身体更棒了，那喜新厌旧的换个老娘们儿也正常。

不过这对中小城市的影响更大，北京没什么库存，缩减开发量之后就更少了。去年总共才新开工760万平米住宅，7万多套房，还没新落户的人多呢（积分+投靠+人才+单位落户=每年20万左右）。

5、另外拆迁对北京的影响也不太大，毕竟北京是以回迁房或安置房为主的，而中小城市的“拆迁货币化”才是真去库存的。

6、总之三驾马车“出口+投资+消费”，各种政策都是围绕着三项展开。这参考历次救市吧，尤其是1998年之后的，每次的政策有所不同，但目标都差不多。华尔街的谚语：每次都说不一样，其实次次都一样。这世界就是一次次的循环，尤其是经济，从来都是周而复始的周期。

仅供参考。

三

Q:

章哥您好，我们是外地的，孩子在北京，对在北京买房子很迷茫，求您的指点！孩子在西二旗上班女朋友在朝阳国贸，求个折中的位置。预算在400万，通勤便利，物业相对管理完善，自住和带有保值增值性板楼的房子，临时不考虑学区属性的房子。

您看看能在百忙之中给我们规划几个区域，最好在区域内能推荐下物业好点的小区吗？也许这样对我们外地人在北京买房子太有用了。谢谢章哥给参谋参谋。

A：

1、西二旗跟国贸的折中位置，400万，交通+物业+保值增值+板楼，这要求偏高了，不太好实现。

首先肯定排除学区房，因为占坑儿房基本都400万起步。而且只能是老破小，或是小公寓，都不太适合当婚房，居住的性价比都很低，溢价高+保值风险高。

2、折中位置以朝阳安贞板块为代表吧，交通肯定算便利。但这里的老房的均价7/8万，400能买到户型普通的小两居，但物业谈不上多好，跟商品房不好相比。商品房板楼的话价格就更高了，400万几乎没什么选择。

所以要不就再往北，五环内奥园西边的北沙滩一带，朝阳区的相对价格低，能买到更合适的面积户型。但也基本都是老房，商品房可选择的不多。先找当地中介看看吧，看完也就了解了。

3、另外多说一句，北京房价的中位数在600万左右，一般超过这总价的才算改善房，物业和社区环境才相对更好些。而且既然是改善，那主要客群对价格就不是太敏感，保值升值角度也才更强。

而400万左右基本就是刚需房，在市区很难买到多好的小区。而且因为主要客群是刚需，所以对价格相对敏感，也就不太好抬升价格，价格走势能做到不落后就挺不错的。

4、所以我建议适当做些取舍吧，您现在的要求偏高了。这跟我说还行，如果是跟中介提这些要求，那遇到不太讲究的就更敢忽悠了。万一被套路着买到带暗伤的，表面上性价比很高，但到将来置换的时候可就吃亏了。

5、总之先看看安贞和北沙滩吧，都没有学区溢价，居住的性价比相对高。具体小区就不太好推荐了，商品房没什么合适的，老房则没必要太区分小区。先看看吧，别着急决定。

仅供参考。

四

Q:

想请教一下，目前看了广渠门附近的房，预算不超1000，暂时在东花市北里中区和本家润园C区（回迁房，有电梯）犹豫，两个楼龄差了将近10年，同学区。老人同住，也有上班通勤的需求，从保值性和流通性看，哪个更值得入手？

目前在规划结婚，学区一次到位还是五六年后再换？另外，通州富力金禧花园三居也差不多900，但是感觉是不是也有学区溢价？三个小区各有什么利弊吗？您还有别的合适的推荐吗？

A：

1、保值的常规排序是商品房，公房+福利房，政策房+保障房，安置房，回迁房。流动性则一般是房龄新的占优，或者说贷款不受限制的占优。但这些都只是笼统的概念，具体的得看房源。

也可以算算学区溢价，哪个低买哪个，意味着居住的性价比高+保值风险小。但得是同等条件下啊，不同条件的得另外计算，这让中介给算吧。

2、规划结婚，那常规建议是没必要准备的太早呗。今年是入学高峰的最后一年，明年就是入学人数拐点了。您这提前准备至少七八年吧，到时候指不定什么政策和行情呢。反正溢价部分是肯定不会再上涨的，最好成绩顶多是不降。

3、富力金禧，肯定有溢价啊，这不用感觉，就是现实情况。而且通州的还不低呢，估计也得20%，让当地中介给算算吧。

4、各有什么利弊？只说价格中剔除溢价的基础部分吧，学区的不好对比。东花市北里是市委宿舍区，优势是保值稳定，肯定跟随板块大盘，占不到便宜也肯定不吃亏。劣势就是老呗，出手时挂牌时间长。

本家润园C区，优势房龄新，贷款不受限制。劣势回迁房，但溢价率并不低。保值的最好成绩是不落后板块大盘，但随着房龄都变老也就无所谓了，毕竟商品房也会变老，品质也有可能下降。

富力金禧的优势那就是居住体验好了，劣势是溢价率并不低，这都是明摆着的。短期内有上学的需求就合适，没有的话性价比有可能还不如市区呢。注意是比例，不是绝对值。

5、没推荐的，您这需求偏多，自住+学区+老人同住+通勤+保值+流动性+价格低，不太好兼顾。

仅供参考。

五

Q:

想问一下您的建议，丰台岳各庄的阅园中堂小区建议置换吗？没有刚性需求。小区环境不错，自家户型也不错，就是考虑增值这块会不会跑输大盘，建议置换吗？

A：

1、房子是用来住的，如果没有改善的需求为什么要换啊？即便是为了投资，那除非是有很大的提升，否则税费就不少，从租金和差价上未必能在几年内收回。

2、而且阅园这几个小区都挺好的，价格走势也到目前为止没落后。以后看物业的维护水平吧，如果没有明显的降低，那至少十年八年没有单独走弱的可能。

岳各庄的这几个小区的开发商是人大系的，相当于文人下海，靠着编书进入的地产圈儿。我刚入行的时候狗屁都不懂，当年想买书都没什么，之后是这老板出版了一本书《1995年中国房地产年鉴》，成了当年地产界的数据库+工具书，对我帮助很大。

后来这老板好像是公司内讧，然后分出来搞开发了，最大的项目就是跟岳各庄合作的阅园。文人做生意很多都有一种情怀，几个大学系出身的开发商都挺明显的。按老泡儿冯仑的说法是“做大事第一，挣大钱第二”，所以大学系开发的项目都不错，至少早期的都挺好的。

对了，十一中堂也应该是开发商出资配建的，至少是部分出资吧。虽然现在还对房价没影响，毕竟时间还短，但有可能成为长期利好，等等看吧。如果成绩提升那就是好事儿了，没成为学区房也至少不吃亏。

3、总之如果是我就不会轻易置换，投入成本大，未必能赚回来。打个比方吧，公务员的收入不高但肯定是社会平均值，在吃喝不愁且不追求奢侈的情况下，有必要换工作吗？我觉得没必要，利不百倍不变法，老祖宗的经验就是日子过的挺好的就别轻易折腾。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。