警惕业委会在解除现有物业企业选聘新的物业企业中徇私舞弊

警惕业委会在解除现有物业企业选聘新的物业企业中徇私舞弊

就解除前期物业服务合同、小区物业服务企业选聘方案的业主大会会议投票行为，该住宅小区业委会延长投票时间、由社区网格员组织微信投票，后改用电话投票，在投票、唱票统计结束两个多月，业主提出异议后才公布表决投票结果。对于业委会的上述行为，程序是否违法，是否具有正当合法性？是否涉及利益输送的动力驱使，才导致业委会如此无视规则操作？而社区网格员组织业主投票（收取选票）是否越权，从而侵害了广大业主的权利，并涉嫌作假？电话投票方式是否被法律法规许可，并是否具有法律效力？街道办事处作为基层政府，应当指导监督业委会的行为保持合法性，但同意业委会延长投票时间、最后启动电话投票行为，是否违法？

最近，接到某住宅小区业主反映，该小区业委会在2024年10月18日发布公示称，将组织召开业主大会会议，进行投票程序，投票议题：是否同意解除与现有物业企业的前期物业服务关系；是否同意小区物业服务企业选聘方案。

投票方式：1、会议形式，设立固定投票箱进行书面投票，业主本人或委托均可。2、线上投票，业主可通过业主决策信息系统参与投票。

投票时间：2024年11月3日至12月12日。唱票统计时间为2024年12月13日。

2024年12月10日，该小区业委会发布通知称，2024年12月9日，业委会与楼栋代表、业主商议，因业主决策系统升级导致无法投票等原因，决定延长投票时间20天，即该业主大会会议投票截止时间变更为2025年1月1日20时，唱票统计在次日即2025年1月2日完成。同时，启动微信投票，叫业主向一个微信号（手机号）发送涉及投票意向的视频及文字，或者向社区网格员微信号投票。

2024年12月26日，该业委会发布通知称，2024年12月21日，该小区业主强烈要求业委会采用电话投票的诉求，业主分别向相关的街道办事处、业委会提交了相关建议后，该业委会次日，即12月22日组织业委会全体成员会议讨论决定，采用电话投票。12月25日，该业委会先街道办事处提交相关申请，该街道办事处同意了电话投票的方式。该通知还称，电话投票时间从2024年12月26日至2025年1月1日，用社区居委会的三部电话进行。

2025年3月12日，在该小区持有约12万平方米面积物业的大业主，即该小区开发企业向该小区所在街道办事处提出申请，认为该小区业委会在投票、唱票统计后，已经过去两个多月，拒不公布表决投票结果，不排除该业委会存在暗箱操作行为，据此，根据民法典、业主大会和业主委员会指导规则、重庆市物业管理条例相关规定，要求该街道办事处依法履职，制止该业委会所有相关违规行为。

2025年3月17日，该业委会发布该小区业主大会投票结果公示称，该次投票业主的参与票占总户数的79.62%，议题1表决同意票占88.42%，占参与面积88.93%；议题2表决同意票占参与户数87.85%，占参与面积88.31%。公示期自2025年3月17日至2025年3月23日，共7天。该通知称，如业主对该投票结果有异议，向该小区业委会核查。并公布了投诉电话，分别为业委会、社区居委会、街道办事处。

对于该业委会的上述行为进行程序及实体合法性分析

根据《民法典》《物业管理条例》《业主大会指导规则》等，逐项分析上述行为的合法性。

一、程序合法性分析

1. 投票时间延长，违法性认定： 根据《业主大会和业主委员会指导规则》，业主大会会议需在公告确定的期限内召开，延期必须经业主大会临时会议表决通过？若业委会单方面决定延期且未履行该程序，是否构成程序违法？若原《议事规则》未授权业委会可自行延期，其行为违反《民法典》关于“共同决定事项需遵守管理规约”的规定。

2. 投票方式变更：原议事规则中是否允许微信、电话投票？若小区《议事规则》未明确允许电子投票，或未约定身份核验方式（如人脸识别+房产证号绑定），则微信投票可能因无法验证业主身份而无效。

根据《民法典》和《物业管理条例》，通常允许的方式包括现场投票、书面征求意见、电子投票等。但电话投票可能不被普遍接受，因为没有书面记录，可能存在法律风险。电话投票需事先规定并确保身份验证和记录保存，否则可能无效。

依据《民法典》关于意思表示形式的规定，电话投票程序存在违法风险：若业委会未经业主大会表决擅自变更投票方式，涉嫌违反《物业管理条例》规定的“执行业主大会决定事项”职责。

如果未经业主大会修改议事规则而擅自变更方式，是否属于违法？

3. 结果公示延迟。。相关法规及《业主大会和业主委员会指导规则》规定，一般是投票结束进行唱票统计后当场宣布，并在几日内公示。根据逻辑推导，而延迟两个月公布表投票结果明显违法，而且涉嫌业委会心虚，因为如果该投票结果真实可信，且达到业委会的目的，是不是早就迫不及待地公布了？而怎么可能等到业主提出异议才公示投票结果呢？拖延2个多月构成程序重大瑕疵，业主可依据《民法典》主张决议无效

二、社区网格员行为性质

1. 职权边界 ，法定职责：社区网格员职能定位于信息采集、政策宣传等辅助性工作，无权直接组织业主投票（《关于加强和完善城乡社区治理的意见》中办发〔2017〕13号）。

越权行为。若网格员未经业主委托代收选票，违反《民法典》关于代理行为需授权的规定；若存在修改选票、虚构投票记录等行为，可能触犯《刑法》第307条“帮助伪造证据罪”。

2. 责任追究路径。行政投诉：向街道办事处申请对网格员越权行为启动内部调查。

司法救济：业主可起诉网格员所属单位（社区居委会）要求确认投票行为无效。

三、街道办事处法律责任

1. 指导监督义务，依据《物业管理条例》，街道办事处负有监督业委会依法履职的法定职责。其“同意电话投票”的实质是对违法程序的默许，涉嫌行政不作为。

2. 违法性认定，若街道办明知以下情形仍批准电话投票，构成滥用职权：小区《议事规则》未允许电话投票； 未核查电话录音等存证措施是否到位；未要求业委会就变更投票方式召开临时业主大会。

3. 救济措施。行政复议：向辖区县区政府申请对街道办的批准行为进行复议；行政诉讼：提起“行政机关不履行法定职责”之诉（《行政诉讼法》第12条）。

四、利益输送可能性评估

1. 间接证据链 • 程序异常密集：擅自变更投票方式、拖延公示等行为客观上便利数据篡改，为新物业企业介入创造条件；关联关系线索：核查新物业企业股东是否与业委会成员存在亲属、商业合作关系；对比新物业合同条款（如公共收益分成比例、服务标准）是否显著劣于行业标准； 调取业委会成员银行流水，排查大额不明资金往来。

2. 统计学疑点，若电话投票集中在最后阶段且反对票比例异常下降（如从40%骤降至5%），可委托第三方机构进行投票数据聚类分析审计，识别是否存在人为干预。

五、业主维权实操指引

1. 紧急行动步骤 。证据固定：

1. 立即向公证处申请对微信投票记录、电话录音等电子证据保全；

2. 要求街道办封存纸质选票（防止篡改或销毁）。

联合维权： 1. 组织10%以上业主联名向区住建局提交《业主大会程序违法查处申请书》； 2. 向纪委监委举报业委会与街道办可能存在利益输送。

2. 法律救济组合拳，民事诉讼：起诉要求确认业主大会决议无效（《民法典》第154条）；刑事报案：若发现伪造选票、行受贿线索，向公安机关经侦部门报案； 行政监督：申请上级政府责令街道办撤销对电话投票的批准。

3. 技术对抗手段。区块链存证：使用“至信链”等司法存证平台固化后续沟通记录；大数据筛查：通过“企查查”分析新物业企业关联方，用“中国裁判文书网”检索其涉诉记录。

综上所述，该业委会上述行为评析如下： 1. 程序定性：业委会擅自变更投票方式、拖延公示结果构成重大程序违法，街道办批准电话投票涉嫌行政违法； 2. 利益输送推定：密集程序违规已形成合理怀疑基础，需进一步调查资金往来与关联关系； 3. 维权突破口：以程序违法主张决议无效，同步推进行政查处与刑事报案，形成多维震慑。关键行动时限： 程序违法查处申请需在知道或应当知道权利受损之日起60日内提出；民事诉讼主张决议无效的诉讼时效为3年，但越早起诉越利于证据保全。建议业主立即启动法律程序，并同步通过媒体监督施压（如地方电视台问政栏目），迫使相关部门介入调查。