与亲属签订以房养老协议后，继承人否认，房产律师起诉确权策略

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

当事人关系与合同签订：原告林建新与赵志强为叔侄，同属北京市平谷区× 村村民。被告周悦是赵志强继女，初中毕业后便与赵志强分开生活。2013 年 12 月 18 日，赵志强因后继无人、年老多病，与林建新签订《卖房契》，以 10 万元将祖遗房屋卖给林建新，签约当日林建新付 5 万元，剩余 5 万元定于 2015 年 5 月 1 日付清。契约约定赵志强可住至去世，生活自理时自行负责生活事务，林建新需常探望，生活不能自理后由林建新照料但费用自理。契约一式两份，双方签字，介绍人、中证人等共 7 人也签字，虽字迹均由代字人钱宁书写，但手印均为本人所按。

合同履行与纠纷产生：签约当日林建新依约付款5 万元。2017 年左右，赵志强要求林建新翻建房屋，将第二笔 5 万元房款抵作翻建费。2019 年 6 月 27 日赵志强去世后，林建新依据《卖房契》向法院起诉，要求确认北京市平谷区房屋归其所有，此时被告户口仍在该房屋处。

被告抗辩详情：被告周悦不同意林建新诉求，提出七点理由：一是签约后林建新多年未主张确权，与赵志强可住至去世约定不符；二是林建新应在赵志强生前确权，且无证据证明曾主张契约履行；三是2017 - 2018 年房屋以赵志强名义申请危房改造补贴并翻盖，说明房屋未卖出；四是契约签名存疑，林建新无付款凭证；五是林建新未证明房产价值 20 万元；六是赵志强生前未提卖房，被告得知赵志强去世后索要相关物品遭拒，林建新也未出示契约；七是被告作为合法继承人及本村村民，对房产有法定权利。

二、争议焦点

原告诉求：林建新依据《卖房契》，要求法院确认涉案房屋归其所有。

被告抗辩：周悦认为《卖房契》疑点多，自己作为合法继承人及本村村民应拥有房产权利，要求驳回林建新诉求。

核心争议：《卖房契》是否有效，涉案房屋所有权归谁。

三、裁判结果

法院判决北京市平谷区× 镇 × 路 × 号房屋归原告林建新所有。

四、案件分析

合同效力认定：法院认为《卖房契》虽字迹由代字人书写，但手印真实，是双方真实意思表示，内容不违法且不违背公序良俗，依据《民法典》合同有效要件规定，认定契约有效。

合同履行情况审查：林建新按约定支付第一笔房款，后应赵志强要求将第二笔房款抵作翻建费，双方依约履行义务。

被告主张分析：被告虽提出多项抗辩，但缺乏证据支撑。如契约签名有证人证言佐证；未及时确权符合赵志强可住至去世约定；房产申请补贴不能证明所有权未转移；被告也无证据证明林建新未付款及契约超法律保护期。此外，物权确认不适用诉讼时效，被告相关主张不成立。

五、胜诉办案心得

深入研究合同细节：律师需仔细剖析合同条款、签订形式与履行情况，通过手印及证人证言确定合同真实性，明确双方权利义务，判断合同效力。

有效应对被告抗辩：提前预判被告抗辩理由，从法律规定、事实依据等方面回应，用证人证言、付款事实等证据维护原告诉求。

全面收集关键证据：收集《卖房契》原件、证人证言、付款凭证等证据，形成完整证据链，支撑原告主张房屋所有权诉求。

准确把握法律规定：熟知《民法典》中合同效力、物权确认、诉讼时效等规定，在法庭辩论和文书撰写中精准引用，结合案件事实增强诉求合法性。