二期何时动工？“寒冬”下的彰泰欢乐颂！

01

2019年12月3日，柳北区香兰大道原海川家具城地块出让交易，彰泰集团以5.382亿元的底价竞得，这也即是现如今的彰泰欢乐颂项目。整个项目占地面积大约126亩，按最大容积率3.5计算折合楼面地价约1828元/㎡。

这是彰泰在柳州的第五个项目。

从2017年2月打造在柳州的第一个楼盘彰泰红，再到2019年12月第五盘彰泰欢乐颂落地，彰泰仅用了两年又十个月。作风异常的刚猛，步子迈得相当大。

很多人可能不太清楚两年多时间里，开发五个楼盘（共计约623亩）究竟有多“勇猛”。

我和大家对比解释一下，可能会更加通俗易懂一些：柳州本地房企，扎根十几二十年的那种，在十来年里，如果总共开发有五个楼盘的话（按每个楼盘平均占地100亩左右计算），实力在柳州应该都可以算得上是前十名的存在了，也许、可能排进前五名的问题也不是很大。

拿下柳州第五盘彰泰欢乐颂项目后不久，即2020年6月开始，彰泰开始“大踏步”布局全国化：出广西、入无锡、战南京……

但步子太大难免会扯到蛋。因为资金的原因，2021年4月，彰泰被融创“收购”（彼时双方明面上对外说的是“合作”），不久后，房地产业进入深度调整期。再往后的“剧情”，相信大家都比较熟悉了：2022年融创“暴雷”，2024年11月彰泰、融创“友好分手”。

而自从2019年12月拿下柳北彰泰欢乐颂地块后，至今已经5年多了，彰泰在柳州也没有再拿新地块。不过这并不奇怪，从2022年开始，甚至更早一些从2021年开始，房企拿地就比较谨慎了。当初拿地时候都喊着要“深耕”柳州的开发商，很多都“悄悄滴，拿地滴不要”。

这几年不拿地并不奇怪，奇怪的是彰泰欢乐颂这个项目。在建设了一期的六栋住宅楼后，彰泰欢乐颂项目后续剩余的10多栋住宅楼，至今仍未推出——未推出的体量大概相当于整个项目总体量的三分之二。

02

大约在2022年的时候，我的好朋友九伍二柒曾多次问过彰泰柳州的部分中高层管理人员“彰泰欢乐颂后续的地块什么时候建设，新的房源什么时候推出”，但他们几乎都是语焉不详的回答道：还要等一等，规划方面要做些调整……

或许是另有其他不便说的原因，又或许可能真是因为规划要调整。2024年8月，柳州市自然资源和规划局公布了《“彰泰欢乐颂”规划总平图调整公示》，同年9月规划调整公示完成。

至今彰泰欢乐颂的规划总平调整已经通过半年多了，二期地块是不是已经动工了呢？3月17日下午，我的好朋友九伍二柒屁颠屁颠的跑去彰泰欢乐颂溜达了一圈，但最终却失望而归：彰泰欢乐颂新一期的地块，土方都依然还没有挖一铲。

不过，彰泰欢乐颂外围有新建道路正在进行平整。

我的好朋友九伍二柒说，当天他站在彰泰欢乐颂营销中心前，望着彰泰欢乐颂一期已经建好并交付的六栋高层住宅楼，再望着对面仅仅只隔着一条香兰大道的宏桂香兰花园，竟有一种恍如隔世的感觉。宏桂香兰花园2012年10月拿地，2014年9月开盘，开盘时候4800元/㎡起，均价大约5500元/㎡左右。

时光现在已经来到了2025年，彰泰欢乐颂同样还是5字头，均价大约5900元/㎡左右。但实际上不论是产品质量，还是园林绿化，彰泰欢乐颂都远非宏桂香兰花园所能比拟的。

兜兜转转，仿佛回到了十年前！

03

不管是规划的原因，还是分期供地的原因，又或者是其他什么原因。总之，在现时的“冰封期”之下，“按兵不动”的并不是只有彰泰欢乐颂！

比如桂柳路北侧的中梁项目。这个项目也比较奇特，刚开始项目名叫中梁云璟，后来又改成中梁云栖山境。我的好朋友九伍二柒说，他感觉这两个项目名字都不太“得分”，第二个项目名甚至感觉更为拗口。

4年前，也就是2021年3月，中梁竞得了上述项目地块，折合楼面地价约4650元/㎡，这是中梁在柳州的第二个项目。

据未经“官方”证实的说法，彼时中梁之所以愿意“高价拿地”，是因为受到了融创柳州方面的“鼓噪”：时任中梁和融创双方的柳州公司主要负责人，在拿地前曾私下口头约定由中梁前台拿地，后期双方共同开发。但中梁拿地后意外发生了，融创柳州公司主要负责人单方面“撕毁”了此前的口头约定。

可是地已经拿了，实在没办法中梁只能硬着头皮上，自己“单肩挑大梁”。听闻时任中梁柳州负责人还因“拿错地”受到了集团的处理。

中梁云栖山境项目在2021年底的时候，就多次传出即将入市。连营销中心都建好了，工程也有在施工，有部分楼栋如今甚至都已经封顶了。但至今却仍然没有入市销售。

入不入市似乎都两难。毕竟4650元/㎡的楼面地价摆在那里，再加上建安成本、税费成本，以及这么多年下来的资金财务成本等等，中梁云栖山境项目单价不卖到1万/㎡以上，很难能有利润。

04

也不是完全没有好消息。

比如最近一直在强调的“持续用力推动房地产止跌回稳”，又比如今年柳州大力度的城中村改造释放了大批的购房需求等等，都让房地产“破冰”在即，行业寒冬似乎快要过去了。

2025年柳州也有一些纯新楼盘已经入市或者即将入市，有个别楼盘销售数据还不错。这些都给房地产业带来了丝丝暖意，也给那些仍然在等待和观望的楼盘带去了希冀。

但，房企像以前那样高周转、大规模全国性扩张的时代已经永远过去了，未来的房地产业，稳健的资金流、强大的产品力将是永恒的主题。

❖热点回顾❖