我在大理开民宿：年赚50万，但还是决定“割肉”

3年回本？

去大理旅居顺便开间民宿，面朝大海，春暖花开，是很多北上广牛马都做过的梦。

然而现实中，投资血亏、被迫转让的故事每一天都在大理上演。

但偶尔也有例外的。

“这家民宿叫拙庐，是我们夫妻俩19年新建的，2020年1月开业，连续4年全5分好评，都是客人主动评价，直到去年9月才得到一条（恶意）差评。23年入住率七成左右，营业额100多万。去年我们管理其实变懒了，入住率只有5成多，但营业额也接近70万，纯利50万左右。”

“去年，还有同行出价190万左右想收走，我的爱人不舍得，我们就没同意。现在138万转让，相当于白干一年。”

民宿老板老乔和妻子2017年就来到大理定居，先后开了2家民宿，一开始想的是在大理有件事做就好，后面竟然还干得不错，就一直干到了现在的“七年之痒”。

有意思的是，乔老板的民宿位置相当不错，距离洱海门东门200多米，旺季卖过800一晚，但夫妇俩并没有像大多数民宿主一样去卷服务，也不提供早餐，把精力都放在了卫生上。

“我的妻子有洁癖，客人入住必须脱掉鞋子才能进房间；保洁和妻子每天主要的精力都放在卫生清洁上，所以即便卖着中高端的价格也没时间提供早餐；客人出门，如果不提醒房间不用打扫，我们会默认需要打扫，就算是连续N天不需要打扫的，我妻子也会强烈要求打扫。”

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趁聊天间隙，笔者打开乔老板的民宿点评，正如他所言：卫生、服务、环境、设施四项全部点评分4.9，仅有一条差评。

“那照这么看来，您的民宿妥妥的印钞机啊，为什么要出手转让呢，还是说它现在已经......”和很多吃瓜网友一样，笔者也很是不解。

见我不好意思说出来，乔老板哈哈一笑，爽快地解释，你可能是想多了，我们的利润是实打实的：

“23年报复性增长，躺赢赚钱就不说了。24年全年成本项分别为房租8万、水电耗材4万、两个保洁员工工资8万（其实一个就够）。全年2400多个间夜，旺季大概420个，因为一半房间拒绝儿童入住，算380个间夜，客单价是800，算下来到手30万；剩下2000个间夜住一半，去年淡季客单价略高，平均400元，算下来到手40万。”

为了打消我的疑虑，乔老板也不藏着掖着，直接甩出一张张季度经营明细表，合计确有近70万营业额。前三个季度入住率都在50%以上，只有第四季度入住率为19.70%。

从更直观的月度数据来看，10-12月为淡季，入住率只有20%左右，1-8月中有3个月在70%以上，有3个月在60%以上。

一位出身平台运营的大拿，在看了这些数据之后，客观地表示：24年大环境很卷，整个大理民宿市场都在下滑，他的房价还能保住一定竞争力，相当难得了。

大理文旅局数据显示，2024年当地民宿总量突破9000家，但全年平均入住率仅为52%，较2023年下降8%，客观上也与乔老板的状况相符。

实际上，乔老板的民宿只有8间房，一间自己住，其余七间对外出租。

“客房少，精细化运营更方便。即便疫情期间，我们每年营业额也有30-40万，除去成本，纯利10-20万，是古城为数不多正常营业，能盈利的民宿。”

“但如今我已年过半百，再过几年，可能连给客人提行李都提不动了，想想还是决定放手，寻找有缘人接手。最重要的是，我和我爱人都不是那种爱奋斗的人，七年已经算得上完成一个周期了，我们后面想歇会过点自己的生活。”

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乔老板这种感受，旅居丽江的民宿G老板可能最懂，“我干了10年，23年转掉一家，24年又转掉一家，不单是我，身边做民宿的朋友，手头有五六家的，基本也全出了或者只留下一家。”

社交媒体上，一位来大理旅居6年的年轻博主，也刚决定转让自己手里盈利的小院，脱离舒适区，离开大理。

（图源：小红书）

然而今时不同往日，高价转让潮退去，大部分声音都在唱空民宿--很多新手几乎都是直线思维，你这家民宿赚钱了干嘛要转，要转的肯定是不赚钱的。他们更多想低价抄底，俗称“等鱼死”。

那么进入大理接手民宿都是谁呢？

有市场数据显示，来大理投资民宿的群体中，30%是传统酒店从业者，30%为影视文化行业跨界者，剩下40%则是从未接触过服务业的城市中产。

对于这些从未接触过的，有钱有闲的中产，业内人士是这样分析的:

大理这个地方很特殊，很多新手来定居，靠情怀开民宿，只是为了有一份事情干，并不着急发财，所以即便回本周期很长，也坚持干下去。还有一些属于纯消费的，他们选址、装修全凭喜好，不考虑市场，永远不可能回本。

乔老板属于前者，代表了大多数旅居者的心态，只不过他读了市场，营业额意外打进前20%。但商人逐利，不讲情怀。乔老板真正想找的投资者，还是具备一定经营能力的商人同行。

在他看来，位置好、颜值高才是决定性因素，至少占据七八成权重，其次是运营和服务。

“我的民宿并不算做的最好的，平时工作就是接待客人，客人入住好了，大部分时间都闲着，服务很懒，但就是位置好，步行三分钟就到古城洱海；又因为妻子是洁癖强迫症，投入130万装修+后期，营业四年，仍保持9成新以上。”

（受访者供图）

“2023年，我以45万转让费出售了第一家民宿，那间客栈只有三间房，但每年能创造15-16万潜利润，我预计投资者认真做，一年营业额20万没问题，两三年就能回本。”

话至此处，笔者对这家民宿如今的生意情况颇感好奇，便顺势问了一句：“去年他生意做得怎么样？”

“我们经常走动联系，去年他干了一年，投资已经收回一半多了。本来他也是抱着需要重新装修的心态来大理找民宿的，实际上45万就是一次性成本投入，接手即可自营。”

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除了以上提到的三类投资者，大理其实还有一批专门收民宿，靠卖转让费赚钱的人，他们把民宿当成理财产品去倒手。

“前阵子，他们出价100万想收走，我没同意，也有最多给到120多万的，见我还是不同意，就接手别人家的了。”据乔老板透露，大理民宿可选择的卖方市场也很多，之所以坚持138万（含两年房租，还有14年合同），是因为这间民宿有它独特的优势：

位置好，定位高端；颜值高，不需要重新装修；房子新建时完全按照自己的风格来建，无暗病；成本可控制在20万左右；口碑好，主打民宿卫生天花板。即便今年转让不出去，自己还能接着做，只是现阶段想逃离这个行业而已。

“我也问过孩子们愿不愿意接手，但他们从小看到大，也腻了，亲朋好友在北京也有自己工作，不适合来大理。”

值不值得130多万接手，是否能够3年左右回本？

武汉单体酒店投资人M总，看完乔老板去年的营业数据后，表示是准确的，但没有算老板的工资。她认为：

“他周边的民宿可以卖到500多的价位，而他平均只卖到430，很有竞争力。房价下滑的原因，可能是装修风格问题或没人运营。尤其是装修已经四年了，在我看来是很老了，不知道他说保养得很新，是什么概念？”

“但以目前市场来看，他的民宿房价430，到手价算378，低于之前480，按每间房少100的净利润计算，一年约少25万。同样50%入住率情况下，算多亏一点，取少赚18万，则今年应该赚32万左右（50-18）。客观来说，接手后轻改，100万三年左右回本。”

另一位广东的酒店投资人A总，也对装修特别存疑。他认为装修越精致、越花心思，各种日用损耗就越大。从酒店的视角来看，三年之后基本都要大翻新。

“另一个问题是，去年市场已经大跌了，今年只会更卷，房价也会跟着下滑。干我们这一行，当平均价格低于某个值之后，如果入住率达不到要求的话，那就预示着快要倒闭。”

乔老板也毫不避违，表示今年房价确实要下滑一些，肯定不能像我们之前一样躺平了。今年前两个月的入住率也是50%左右，但要经营得更好，投资者还要下功夫。

企查查数据显示，近十年来我国民宿相关企业注册量逐年增加，尤其是2023年、2024年，分别增加了9.05万家、9.95万家，无数接盘侠还在高位站岗。接近全国民宿总量5%的大理，又该何去何从？

有人说，大理很卷，但每年还是有很多游客。也有人说，大理民宿的蛋糕并没有想象中的那么大。

换做是你，会选择接手乔老板的民宿吗？