房地产市场观察：一线城市新房价格持续回暖，二三线城市分化加剧

2025年1-2月，全国房地产市场延续结构性调整态势，呈现“冷热不均”的分化特征。国家统计局数据显示，新房销售金额同比降幅较2024年全年显著收窄14.5个百分点，市场预期总体稳定。但与此同时，新开工面积同比降幅扩大至-29.6%，开发投资维持弱势，反映出行业整体修复动能仍待加强。分城市层级看，一线城市在政策支持和需求释放下率先回暖，而二三线城市仍面临价格调整压力，市场分化格局进一步凸显。

一、市场分化：一线城市量价企稳，二三线城市调整延续

一线城市供需两端回暖

1-2月，一线城市新房价格环比延续上涨趋势。以深圳为例，新房价格环比涨幅达0.4%，连续5个月保持上行，中心城区高价项目成交活跃推动结构性上涨；北京、上海新房价格环比分别上涨0.1%和0.2%，市场韧性显现。销售端，40个重点城市新房销售面积和金额同比分别增长1.3%和7.1%，显著高于全国平均水平。政策优化效果显现，如深圳将公积金贷款额度提升至231万元，有效降低购房成本，刺激需求释放。

二三线城市仍处调整周期

二三线城市市场修复步伐相对滞后。2月，二线城市新房价格环比由涨转平，三线城市环比降幅扩大至-0.3%，45个城市新房价格环比下跌。以南京为例，尽管其新房价格环比上涨0.7%领跑全国，但主要依赖改善型项目拉动，普通住宅仍面临去化压力。二手房市场表现更为低迷，65个城市价格环比下跌，成都、海口等热点城市虽保持微涨，但“以价换量”特征显著，部分三线城市二手房挂牌量激增，业主议价空间扩大至历史高位。

开发投资区域差异显著

开发投资数据进一步印证分化格局。1-2月，全国房地产开发投资同比降幅收窄至-9.8%，但区域表现悬殊：一线城市土地市场活跃度回升，核心地块溢价成交带动投资企稳；而二三线城市新开工面积同比降幅扩大至-29.6%，房企收缩投资聚焦去库存。竣工端，一线城市保交付项目推进加速，竣工面积降幅较2024年收窄12.1个百分点，而部分三四线城市受资金约束，竣工周期仍被拉长。

二、政策协同发力：资金面改善与预期引导并进

房企资金压力边际缓解

1-2月，房地产开发企业到位资金同比降幅收窄至-3.6%，其中国内贷款、自筹资金同比降幅分别较2024年收窄11.3和15.8个百分点。“白名单”项目融资加速落地，40个重点城市已推送项目贷款需求超2000亿元，优质房企资金链压力得到缓解。与此同时，居民端信贷支持力度加大，尽管个人按揭贷款同比仍下降11.7%，但公积金政策优化释放增量需求，如深圳允许多孩家庭公积金贷款额度上浮50%，部分城市试点“公积金付首付”政策，促进购房门槛降低。

市场预期引导初见成效

国家统计局调查显示，71.8%的从业人员预期未来半年房价“平稳或上涨”，较上月提升2.8个百分点。一线城市及南京、成都等热点二线城市预期指数升至80%以上，购房者入市意愿增强。政策端持续释放积极信号，3月《提振消费专项行动方案》明确将住房纳入“大宗消费升级”范畴，提出降低公积金利率、扩大保障房收储等举措。地方层面，北京、上海等城市加速推进城中村改造，年内计划开工项目超200个，进一步稳定投资预期。

结构性挑战仍需突破

尽管政策协同效应逐步显现，但行业深层矛盾尚未完全化解。二三线城市库存去化周期仍处高位，住宅待售面积同比增长6.6%，部分城市需通过“以价换量”加速出清。房企经营端，1-2月商品房待售面积同比增长5.1%，资金回笼速度放缓制约再投资能力。中长期看，构建“人房地钱”联动机制、推进现房销售试点等供给侧改革，将成为破解市场分化的关键路径。

当前房地产市场正处于“政策发力—销售改善—投资企稳”的传导过程中，一线城市和部分核心二线城市已进入良性修复通道，但全面复苏仍需政策持续护航。随着“好房子”建设标准落地、保障性住房供给增加，行业有望逐步转向高质量发展轨道。下一阶段，政策需在稳定市场预期、优化供给结构、防范区域风险间寻求平衡，推动市场实现更均衡、可持续的复苏。

本文源自：金融界

作者：观察君