律师解读刘佳们欺诈买房的法律责任

　　刘佳们欺诈买房的法律责任

3月初，多名网友在视频平台曝光称，因轻信“婚恋法则”，被一名自称“刘佳”的女性诱导在惠州仲恺高新区购房。随后，该事件引发广泛关注，“36名男子被假借婚恋名义诱导买房”登上热搜。

3月11日，当地城乡建设和综合执法局发布通知，将严厉打击违规销售行为。调查显示，“刘佳”是深圳易家置业销售人员，通过虚构婚恋关系诱导购房者，部分交易由其垫付首付款。目前，城管、住建局及街道办正联合调查，最终结果仍待进一步公布。
针对该事件，目前城管、住建局以及相关楼盘所在的街道办等都开始参与调查了，但最终结果还需取决于进一步的调查。
3月14日下午，《每·日·经·济·新·闻》记者从惠州权威人士处获悉。
3月初，有部分网友在视频平台声称自己遇到了“高端玩家”，并表示因为自己轻信所谓的“婚恋法则”，致使自己在所谓“暧昧对象”的怂恿下在惠州买了房。
此后，又陆续有网友宣称，这不是个例，自己也遭遇到了同样的事情，而且“暧昧对象”与视频爆料者口中的名字都是“刘佳”。
上述事件被媒体曝光后，“36名男子被假借婚恋名义诱导买房”冲上热搜。3月11日，惠州仲恺高新区城乡建设和综合执法局发布《关于进一步加强仲恺高新区房地产市场秩序治理的通知》，称将严厉打击此类违规销售行为，纵深推进房地产市场乱象整治工作。
3月14日，有涉事房地产公司向每经记者反馈：“我们也是被动卷入这个事情的，对相关中介机构采用欺骗手段诱导买房并不知情，购房交易均由购房者本人签字办理，自行缴纳购房款、办理银行按揭贷款等相关手续。因为我们也是被动卷入，所以不会对此事作出具体公开的回应。”
“流程”走完，女主“消失”
事情是这样的——
去年以来，多名男子通过社交平台认识了一位名为“刘佳”的女性，并在短时间内建立恋爱关系。
随后，“刘佳”以结婚为由，诱导男子在惠州仲恺高新区玖璟台、昊艺尚苑等小区购房，声称购房能增加父母同意婚事的可能性，并将中介人员推荐给购房者。
等一系列“流程”走完后，“刘佳”却玩起了“消失”。
据澎湃新闻报道，上述涉事中介机构为深圳易家置业顾问有限公司(以下简称易家置业)，涉事人员为该公司的销售人员，以上交易均由易家置业中介带客成交。
天眼查数据显示，易家置业主要股东为罗某远和杨某文，二人分别持股60%和40%，公司注册地址为深圳市龙岗区龙岗街道南联社区向银路92-1号C栋105-106。
但3月14日下午，每经记者实地探访发现，上述注册地址临街一层并不存在中介机构门店。

记者注意到，罗某远和杨某文同样也是深圳华维视界传媒有限公司的股东，持股比例同样是60%和40%，注册地址则是深圳市龙岗区龙岗街道南联社区向银路92-1号C栋105，与易家置业有所重合。
“刘佳”为部分“男友”付首付
随着事件的不断发酵，不少业内人士对此也保持着较高关注度。
3月14日下午，《每·日·经·济·新·闻》记者从惠州权威知情人士处获知了该事件的更多细节：“最开始是有10多个人报警，发展到现在，目前初步确认因为这个事而买房的大概有二三十人，但不确定是否还有更多人，因为有的人并不一定会为这个事去对外发声。”
他提到，“刘佳”是客观存在的真实人物，也确实以婚恋为名和买房报案人交男女朋友。从本质来看，男方认为自己被骗，主要源于对婚恋关系的错误认知，而非对买房行为本身的错误判断。
上述知情人士还向每经记者表示，(我们)在调查过程中了解到，“刘佳”为部分购房者垫付了3万元或不等金额的首付款，相当于不少购房者反而以低于市场价的价格支付了首付款，男方实实在在买到了房子，且房本上也不会有“刘佳”的名字。
据惠州房天下数据，玖璟台销售均价为7500元/平方米，面积段在81～110平方米不等，总价在60.7万～82.5万元。以一套81平方米两房计算，按照当下15%的首付计算，首付价格约9.1万元。
而另一个楼盘昊艺尚苑的销售均价同样为7500元/平方米，户型主要为107～122平方米的四房，总价在80.3万～90万元。以一套107平方米房源计算，首付价格约12万元。

每经记者注意到，其实类似“返佣”或“零首付”案例，在惠州房地产市场时有发生。不过，“刘佳”事件引发市场广泛关注的一个核心原因在于，此次“返佣”戴上了“婚恋被骗”的帽子，徒增了不少故事性。
每经记者此前在惠州房地产市场采访了解到，惠州的新房项目，通常会找二级平台公司代理，再由三级中介进行推广卖房。而这两年楼市回调，新房尤其是偏远区域的房源并不那么好卖，部分楼盘为了卖房，愿意给平台和中介更高的佣金报酬，这就为中介提供了返佣的资金来源。
对于上述操作，部分业内人士提醒，返佣存在一定风险，比如中介可能存在套路，包括将开发商的底价预留部分当成返佣，实际并未给购房者真正的优惠；或以各种理由拖延兑现，甚至不兑现返佣；还有虚报佣金等情况。
在惠州从业十余年的房产中介李先生告诉每经记者，“刘佳”在邀约男方一起看房的时候，还会让自己的同事做中介。
“以前在业内也发生过类似事情，是一名男中介以谈恋爱为名，送女方房子，但房子实际是零首付买的，中介通过这么做来赚取佣金。不过，女方在网上以婚恋为名这样操作，还是第一次听说。”李先生表示。
律师观点：警惕情感类绑定交易
　　“刘佳”事件同样引发了律师行业的关注。

　　北京金诉律师事务所主任王玉臣在接受记者采访时表示：“首先，作为中介人员，‘刘佳’通过虚构婚恋关系、承诺结婚等方式，诱导多名男性购房，因此获得大量佣金，且在购房后消失，具备虚构事实非法占有的主观意思，符合诈骗犯罪的构成要件。但据了解，被诱导的男性买房时是按市场价交易的，也就是说，中介公司、女销售是靠中介费、佣金获利，并没有直接占有男性的购房款。从这个意义上说，这种行为可能不构成诈骗罪。但具体如何认定，还需结合‘刘佳’和所谓‘受害者们’的沟通记录、交易往来，以及中介公司和销售的真实获利情况综合来看。”

　　王玉臣提醒，目前部分城市房地产市场出现了“首付垫资”“首付分期”“零首付”等行为，而《中华人民共和国民法典》并没有直接规定中介垫付首付的合法性。根据相关法条以及从行业监管角度来看，中介垫付首付款存在诸多法律风险，可能涉嫌违法。

　　那么，此次因为轻信“刘佳”在惠州买房的人，应如何维护自身利益？

　　王玉臣表示，这需要确认买家与开发商签订的合同是否构成“重大误解”，比如若有证据能支持开发商和中介机构存在合谋，则构成民事欺诈，可依法要求撤销合同。而如果开发商和销售公司没有与女销售人员合谋，对房屋情况不存在虚构事实、隐瞒真相，且房屋销售价格合理，很难被认定因受骗遭受损失。

　　广东华商律师事务所律师周争锋则提到，如果有证据证明购房者联系的销售确实是中介公司安排的“房托”或“婚托”，购房者可依据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条，主张以“欺诈”为由撤销与中介公司的委托合同，并追究中介机构民事赔偿责任。

　　周争锋还提醒，此次事件是女性以婚姻由头诱导男性购房，现实生活中也存在男性以婚姻目的让女性购置财产或谎称让女性代持房产，诱导女性成为“职业背债人”的情形。
“建议大家买房还是要量力而行，对情感绑定类的交易要尤为注意，(大家)对以婚恋、投资增值等名义催促购房的行为要保持警惕，坚持自主决策。”周争锋进一步补充。

和“刘佳”谈婚论嫁，买完房她就消失了！知情人士：她还为一些人垫了首付，房本没她名字，目前涉及二三十人。

来源□.陈.荣.浩　.每.日.经.济.新.闻时间：2025年03月17日 08:03:14

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