逆袭！合肥这个区正在“狂飙”：低至200万vs顶奢收割 谁在暗战？

近日，经开区皖投JK202306号地块以及合肥城投JK202402/JK202403地块规划公布，掀起楼市巨浪！合肥经开区楼市正经历一场"新旧对决"：南艳湖板块惊现200万级小户型入场券，皖投顶奢大平层直逼3万+/㎡剑指政务东，山姆银泰双地标落子、地铁7号线贯通、实验高中+168名校集群成型……曾经的"价格洼地"以"低总价+高配置"的组合拳，向合肥改善市场发起双重攻势。这场新旧交锋背后，又暗藏哪些购房逻辑与机遇？

NO.1| 壹

低密、高配、低价

重塑经开居住版图

合肥城投JK202402/JK202403号地块：刚需的“曙光”，南艳湖板块价值再定义

规划亮点：地块容积率仅1.8，规划31栋11-17层洋房及小高层，主力户型113-158㎡，网传总价200万+起，刷新合肥新计容门槛。对比同区域置地松谷鸣翠（均价3万+/㎡）、龙湖央璟颂（均价3.2万/㎡），价格优势显著。

配套加持：紧邻南艳湖生态资源，地铁7号线（在建）、10号线（规划）双轨交汇，周边规划实验高中（60班，2027年投用）、银泰in Park 形成“教育+商业+生态”黄金三角。

皖投JK202306号地块：皖投顶豪“掀桌”，叫板政务东

产品力破圈：外立面玻璃幕墙+干挂石材、室内外双泳池、“六恒科技系统”、国际一线精装品牌，户型153-228㎡纯改善设计，放风价3万+/㎡，剑指合肥顶豪市场。

战略卡位：紧邻山姆会员店（预计4月开业），依托繁华大道主干道与地铁口，打造“顶奢生活圈”。皖投此举不仅填补经开高端市场空白，更直接挑战省府、政务东高价板块。

新规冲击波：老项目“得房率”成硬伤

当前经开区在售老规项目（如皖投云启锦上/锦悦、建发华润翡翠云璟）均是非计容新规项目，得房率普遍低，而新计容楼盘通过优化公摊，实际使用率接近100%。价格与产品力的双重碾压，或迫使老项目加速去化。

NO.2| 贰

经开“开挂”进行时

山姆、银泰、地铁、名校等，城市界面全面跃升

商业能级爆发：山姆+银泰in Park双核驱动

山姆会员店（4月开业）：安徽首店，覆盖蜀山、包河等区域“极速达”，引流高端消费人群，提升板块商业价值。

银泰in Park：安徽首家景观地标商业，融合街区+Mall+微景观，定位“公园式购物”，填补南艳湖高端商业空白。

交通动脉升级：地铁7号线（2026年通车）

串联滨湖、政务、经开，直通合肥南站，激活沿线楼盘价值。

皖投JK202306号地块和JK202402/JK202403地块紧邻7号线站点，未来通勤效率大幅提升。

教育配套加码：实验高中+名校集群

实验高中（规划）：60班规模，辐射南艳湖板块，缓解学位紧张。

168学校：公办九年一贯制名校，为区域项目注入强学区预期。

产业与生态协同：“中央绿谷”+两湖生态

明珠广场片区规划“中央绿谷”，保留工业烟囱改造为艺术地标，并建设体育馆、文体中心，推动“工业遗产”向“城市名片”转型。翡翠湖、南艳湖生态绿意环抱，进一步强化区域宜居属性。

NO.3| 叁

市场分化

非新计容项目加速去化

顶豪争夺改善

明珠广场板块一直以来被大家长期低估，但最近几年随着交通和配套的完善，周边发生了翻天覆地的变化。依托“两湖科创圈”规划，成为整个西南副中心，未来发展潜力不言而喻。

经开区土地稀缺性凸显，从2021年以来，经开区供应了27宗涉宅地块，主要集中在2021年和2022年这两年，2023年和2024年都成交3宗宅地。

去年以来，经开区新房供需整体来看相对平稳，月均销售180套房源，截止目前主要在售5个项目。去年年底以来市场成交一直保持良好势头，尤其去年经开新计容项目置地松谷鸣翠首开，市场关注度较高，改善型需求得到释放。

从价格来看，整体经开区价格波动式上涨，由于在售项目地段和产品都得到提升，导致价格不断拔高。比如翡翠湖板块建发华润翡翠云璟，整体备案价格接近3万/㎡，而明珠广场置地松谷鸣翠破3万/㎡，南艳湖板块龙湖亚伦央璟颂超3万/㎡。与去年相比，经开区价格上涨约1500元/㎡。

整体来看，经开区显性库存约1600套房源，其中部分房源位于空港，另外还有经开区人才公寓转商品房，目前主要在售的几个楼盘中，库存量其实并不多，即便如此，按照目前月均去化速率算，大概8.5个月去化周期。

龙湖亚伦·央璟颂

位置：繁华大道与芳庭路交汇处，紧邻骆岗中央公园、十五里河生态走廊，南瞰中央公园，东倚168玫瑰园北校区。

产品：143-223㎡低密洋房大平层，均价3.2万/㎡，折扣9折。项目规划超千平私享会所，配备泳池、健身房，容积率低至1.8，主打“公园里的家”。

优势：龙湖品牌背书，周边4公里内覆盖万象城、山姆会员店，教育资源密集，投资自住两宜。

皖投云启锦上/锦悦

定位：国企开发，均价2.4万/㎡，户型105-138㎡，毗邻规划地标商业，学区为168东校区，性价比突出。

置地·松谷鸣翠

标杆属性：明珠广场板块143-260㎡大平层，均价3.4万/㎡，配套168玫瑰园东校，稀缺性显著。

建发华润翡翠云璟：

双央企品质，精装交付，户型面积100-123㎡，高层2.9万/㎡、洋房3.3万/㎡，设计融合徽派与现代风格，适合改善客群。

NO.4| 肆

结语

经开“价值觉醒”，购房者如何抓住“窗口期”？

经开区的爆发绝非偶然——产业升级、配套兑现、新规红利三重驱动下，其楼市正从“价格洼地”向“价值高地”跃迁。

对购房者而言：

刚需：紧盯JK202402/JK202403地块，抓住200万+上车窗口，优先选择近地铁、小户型。

改善：皖投JK202306、置地松谷鸣翠等顶豪项目，需权衡产品力与长期溢价空间。

2025年的经开，既是刚需的“避风港”，也是改善的“竞技场”。在这场新旧交替的楼市变局中，唯有读懂规划、锚定红利，方能抢占先机！