招商西安玺，25000+值得买吗？谁家改善住三桥｜房哥问答419期

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问答419期

要买房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差。

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问：招商西安玺，25000+到底值不值得购买？

答：过去五年，港务区奥体被捧上了天，场馆，高楼，公园，地铁，可谓西安城建的最高水平。这都没错，早期买了中粮，绿城，华润的新房，每个业主都吃到了房价上涨的红利，这是别人的故事，对你而言呢？

再好的区域，买的早和买的晚处境能相同吗？再差的区域，买的贵和买的便宜心态都一样吗？这就是当下2025年奥体买新房面临的问题。

首先，招商产品很好，过往交付也放心，位置也很绝，奥体白菜心，看过西安玺，非常上头，可以说是目前周边天花板的小区。

但天花板本身就是高价的代名词，175㎡起步的面积，放风价25000+，总价近450万，自住是体验极佳的小区，但后期二手房流通的压力也不小。

我就爱奥体，就爱招商，就要住西安玺，涨跌小意思，不止一套房，别犹豫，买就对了，这是今年大城北方向最值得看的一个小区。

但如果你比较贪，也跟风，并不是非奥体不住，高新挺好，曲江也不错，对产业，人口的逻辑倒背如流，不妨走出城北，拥抱城南。

至于当作投机品，垫着脚尖的，劝你省省心，别累着了！

问：个人观点，西安四代住宅露台面积10㎡就够用了？

答：昨天去蓝田，县城的腹地有个四代住宅小区，已经有业主封窗装修，不由得感慨，西安人为四代住宅买不买争得头破血流，蓝田的朋友已经在露台晒太阳了。

全国范围内，四代住宅新房的数量，西安目前是最多的，一方面是西安的市场挺好，有需求，有成交。另一方面，开发商太卷，价格涨不上去后，拼赠送本身就是变相降价。

（外地四代住宅交付实景）

因此，只要你买新房，几乎都是四代住宅，隐私，安全，采光，后期管理问题都存在，但得房率也是真的高，是个烫手山芋，就看你能 否接住？

但四代住宅也在进化，从刚开始一味的拼赠送面积，到今年迭代，又增加室内房间的赠送面积，公摊已成负数，户型越来越好也是事实。

但我想提醒的是，你看房是平面看，住进去是叠起来住，实际的体验会有差距，扩大室内赠送，保留南向阳台，东西向可做露台的方案，是更适合西安的（全景舱除外）。

问：想上高新二小，买枫叶新都市合适吗？

答：2022年，高新区的七所民办转公，包含高新一小、二小、三小、四小、高新区实验小学（原西安高新国际学校）、高新一中学初中校区、高新逸翠园初级中学。

但按照尊重历史，逐步过渡的原则，这些学校目前不划学区，仍然是指标入学，这让很多学位房价格跌了不少，外加高新各处的名校+，都在不断分流需求。

（枫叶新都市二手房价格，来源：贝壳）

但本部就是本部，枫叶新都市，二小+一中双指标的房子，挂牌均价仍在26000+，而指标用完的单价便宜近一万，即便如此，小区二手房成交仍是个位数。

这说明越来越多家长想明白了，300万选择太多了，买一个房龄超20年的老小区，就为了上学，并不划算。

包括赌二小划学区后，还是本小区的，当下也并不理智，学区房虽不是刚需，但也是刚需在追逐，有能力，有渠道在别的方式上的，就不在老房子这折腾了。

学区房不是万能，当下高价接盘，还是老小区，风险挺大的。

问：改善为主，三桥华润，保利，中建，华宇四选一？

答：三桥典型的刚需区域，这几个也都是刚需小区，达不到真正的改善，只能是有房住， 面积小换大，旧房换新房，比拼的就是性价比。

四选一里，华润24城位置最好，门口学校，地铁，商业，三桥新街面貌很好，其次保利金香槟，都是同个时代的小区，挑个便宜的，至于中建，北侧临快速路近，太吵，华宇凤凰城这是什么小区？？？

其实这个范围还可以再大一些，比如向东走，枣园地铁口，万科金色悦城，华宇东原阅境，向西走，沣东自贸园，蓝光公园华府，保利和光尘樾，房子更新，产品，小区环境更好。

目前二手房挂牌价都在14000+以下，且都能谈，刚需小区里想改善居住环境，还是要买房龄新的。

问：房哥，东二环红星天铂买二手行吗，你没推荐过？

答：21年城东火了一回，摇号的几个小区里，红星天铂可是五开五摇，很多人都看中东二环，双地铁位置，以及83中的学区。

当初定位也挺高，改善社区，120㎡起步，产品还是以前的三代住宅，小区去年六月底交房，偏向于保交付项目的发挥水准，谈不上出彩。

相比当年同期摇号的小区，龙湖天曜、融创宸阅和鸣，红星其实挺好的，东二环沿线本就没有新房小区，但医院，商业，市场多，需求一直旺盛，红星以后二手房的需求不会差。

（红星天铂新房备案价，来源：安居客）

但目前刚交房，没下证，也没法交易，也无房源在售，当年18000+起的价格，二手房估计要赔，城东目前新房门槛16000+，东二环沿线，华远、万科、金辉的小区降的也厉害。

因此，自住等下证可以看，但价格还是能再谈的。

问：华龙太乙城，单价20000+，后期好流通吗?

答：能卖这个价格，核心还是铁五小的学区，这个学区范围还挺大，除铁路局外，比较新的小区，就是太乙城时光界、太乙城时光里、恒志云都。

目前小区在贝壳上挂牌45套，三个月成交了8套，带看近300次，说明还是有稳定需求的，比较抢手的是小面积，总价在160万左右，可出租，可陪读，可上学，而预算超过250万，买这里就性价比很低了。

要知道，太乙城本身属于刚需，高层住宅区，最大的卖点是学区和生活便利，小区品质非常有限。

单纯买学区，与铁五小同类水准，可替代的挺多的，尤其是高新，曲江，经开当下的次新二手房，居住环境，小区素质更好。

因此，如果有房，可以考虑卖了置换，提高居住品质，如果打算买，非铁五小不上，选区域内总价最低，面积最小的二手即可。

问：12000+的高科麓湾能选吗，白鹿原上班？

答：也是一个当年万人摇，但市场情绪过后，房价迅速回落的小区，说明单纯的价格低，不是卖点，重点是周边的人，愿不愿意买这里，多钱买这里。

高科麓湾很大，分洋房和高层，最大的问题是高层临三环，噪音非常明显的那种，洋房稍好，配套主要为五号线，雁鸣湖公园，外加高新一小分校，学区房也没有溢价。

同样预算，浐河沿线的备选非常多，西岸的绿地国际生态城、融创融公馆，西岸的合能十里锦绣、御锦城等，都是超大体量的刚需住宅区，因此这边的二手房库存很大，价格谈判余地也大。

非要买高科，不要选临路高层，或者不选，去周边看二手，既然这个板块已经是天花板很低的区域，不如看一个环境好，房龄新，价格低的，最低成本解决自住问题。

【楼盘点评】

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作者：Kikyo

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