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长沙城发恒伟·君樾文昌
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地块与地价

项目即2022年11月城发恒伟兜底的2022长沙市072号地块，这宗地的情况主要看黄兴北片区（可以见聊聊长沙的板块-开福滨江（黄兴北）），先过一遍规划条件：面积仅33亩，容积率3.5，调规后限高到了135-180米。对于市中心来讲，这个面积勉强算得上中等，美中不足的就是地块是拆分成了两块。

值得一提的是地价，之前也分析过，当时因为是2022年最冷的年末，也没开发敢拿，城发自己兜底了，楼面价仅8080元，还是纯住宅地块，所以是黄兴北住宅中最便宜的一块，成本上有天然优势。特别是1月16日运达拿下S10后（见）16180的楼面价，是本案两倍以上。虽然那边地块素质和品质全面超越，但价格显然也是全面超越。

设计

项目定位入门豪宅，纯大平层产品。

先看排布，建发缦云4.0的容积率，以高层住宅为主，但君樾文昌受制于地块条件，只能全布置的超高层，仅4栋就排布完了，而且都是一个单元的，楼高从130-170米不等。所以我们看到，建筑密度仅17%，绿地率达40%，尽可能在小地块里多做一点绿化出来。

北地块一栋，南地块三栋。好处就是更多户数能够享受江景，缺点自然就是超高层的缺点。

再看户型，小区整体只设计了326户，户均239平。实际是190起步，最大290户型。

项目基本没设计地面车位，是豪宅的样子，但数量比不到1.2偏少。

不利因素方面，主要是3栋附近既有公厕，又布置了配套用房；4F布置商业、配套，两者都离离公共广场还近，可能稍显吵闹。

品质

目前长沙大平层迭代至3.0了，这应该算2.5代吧。第一代就是悦府大平层开山之作，第二代就是招商双境，在品质上开始有些追求但不够，第三代就是要补足明显拉胯的东西，比如外立面、地库材质；户型层高；架空层设置等。

本案品质这一块是运达参与把控，运达把控和运达自己的项目毕竟还是有区别，最大的区别肯定是成本。城发目前做的项目，至少在品质上我不能过多信任，但只要价格合适，是完全可以接受的。整体来看，目前配置肯定是远在平均线之上，期待最后呈现。

户型

首开户型是典型的四叶草布置，类似招商双境，和华发的四开间比要差一些。细节上也有问题，比如电梯影响老人房、未开西窗看江、主卧面积偏小、厨房过大但北卧室太小等。整体在目前的户型里拉胯。

另外，此项目是超高层，一定要核实剪力墙的厚度情况，低楼层墙体面积会显著大于高楼层，影响实用面积。

项目是主打强配套的，配套除了学校外没有什么短板

地铁：楼下就是1、6号线双地铁站，已兑现

道路：湘江路、黄兴路两条南北主干道，过河从黄兴路右拐直接上湘雅路隧道，非常方便

商业：大型商业富兴1站、五一广场两站；日常商业附近较多。

景观：大部分楼栋都能看到江景，无非是江景质量差异，在不付出溢价的情况下还是十分值得的。西侧地块还是旧房子，是否会拆迁目前暂无计划，但就算拆迁预计不会突破100米限高。唯一的缺憾就是附近绿地偏少。

学校：教育是开福区的项目都有的问题，应该分配到扩建后的三角塘小学，中学派位，比较拉胯，如有需求可以考虑在北辰以小户型解决。

价格：目前看到了开盘价格，均价在2.27左右，比我之前预期的2.2均价略微高一点，但仍旧是最便宜的市中心标准大平层（那些奇葩产品扣除掉）。比较稳妥的江景在33F以上，那就是2.33左右。可以看到层差是比较小的，所以毫无疑问，尽量往高楼层选。然后户差不到1000，毫无疑问，往西边户选没毛病。

竞品

华发四季云玺（见华发四季云玺简评）：最直接的竞品，但华发卖毛坯，这边卖精装，实际上是好取舍的。除了地段、面积段相近，其他差异还是大的，根据需求自己选择即可。

建发养云（见建发养云详细评测（上））：养云尾盘只剩大户型了，如果总价不够只能选城发，总价够的话，还真得好好琢磨一下。养云的优势在于开发商的口碑和产品设计以及交房早，但从配置和配套来讲，城发更优，需要取舍。

北辰悦江洋：小户型已经卖完，剩下大户型和此项目价格不是很重叠，没啥可比性。

运达S10（见【土拍】重磅！S10地块重新竞价，运达拿下）：价位完全错开，定位也不一样，S10是长沙顶级豪宅，这个是入门级，所以没啥纠结的。

富兴时代御城：这个确定要对比？

总结优缺点

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