高层住宅不好卖

经济观察报 记者 田国宝 房地产市场变化之快，让一家千亿级房企北京区域的营销负责人梁薇有点措手不及。2024年下半年，她所在的公司在北京的一个新项目开盘，本想采取速战速决策略，但卖了半年，去化率仅两成多。

梁薇介绍，拿地之后，客研部门对周边市场需求做了深入调研。根据调研结果，他们将产品客群定位在首次置业高智群体及刚改家庭，产品以高层为主，辅以小高层满足差异化需求，将三居室作为主力户型。

项目开盘卖得不错，但2025年以来，高层住宅逐渐卖不动了，为数不多的小高层成为去化主力军。梁薇说，项目开发前调研结果没问题，但与市场表现出现偏差，可能是市场偏好发生了变化。

高层住宅指10层以上（高度大于27米）住宅，具有现代化设计和视野开阔等特点；小高层通常指7层至11层住宅（18米至27米），居住舒适度较高；洋房主要为4层至6层（低于18米）住宅，具有低密度、高品质和私密性强等特点。

梁薇在与同行交流时发现，自2024年下半年以来，北京、上海、杭州等城市的高层住宅普遍去化较难，甚至一些大平层豪宅项目也不例外，购房者越来越倾向小高层和洋房。

二手房市场也在经历类似的变化，一位北京的中介人士表示，两居和三居的高层住宅原本成交和价格都较为坚挺，但目前不如“老破小”受欢迎。

一家国有房企的区域负责人告诉经济观察报，他们公司旗下项目也出现高层住宅滞销的情况。他认为原因复杂，既有市场供需结构变化的因素，也是购房者偏好变化的结果。

风向变了

梁薇所在公司开发的项目有10栋高层和7栋小高层，共有900多套房源。梁薇说，该项目是他们为了适应市场需求推出的新产品，拓客阶段即受到了市场大量关注，这也增强了销售团队的信心。

项目首次开盘推出百套房源，彼时正值一线城市楼市成交好转，几乎被一抢而空。按照项目方估算，如果市场趋势不出现意外转折，项目九个月可以清盘，乐观情况下，年底可完成80%去化。

进入顺销阶段，项目销售势头不如开盘，但也保持一定量成交。大约两个月后，梁薇发现有些不对劲，虽然看房的人很多，但成交节奏很慢。到2024年底，去化率不足两成。

梁薇说，2025年春节假期至2月底，销售套数为个位数，加上节前销售业绩，一共卖了200多套。而且，开盘时，为了拉近与周边市场的距离，销售价格比备案价下调了约10%。

该项目高层和小高层房源比例大约为6:4，已经销售的200多套房源，小高层占比超过六成，2025年新成交的房源均为小高层。梁薇说，从目前的销售结果看，项目定位与当前市场需求出现较大偏差。

定位出现偏差的不止梁薇负责销售的项目。上述国有房企区域负责人说，他们公司开发的项目，目前二期在售，共有11栋楼，总房源超过700套。其中高层6栋，房源占比六成；小高层5栋，房源占比四成左右。

项目二期开盘至今已经超过6个月，目前去化率约为25%。已售出的房源中，小高层房源占比超过三分之二，高层住宅占比不足三分之一。

该国有房企区域负责人告诉经济观察报，他负责的项目一期于2023年底开盘，以小高层为主，高层房源相对较少，目前接近清盘。一期项目销售时，高层住宅较受欢迎，小高层去化相对缓慢。

鉴于项目一期的销售情况，二期在产品设计时增加了高层房源数量，降低了小高层房源比重。但这次，高层住宅不好卖，小高层反而好卖了。这一变化超出上述国企人士的预料。

北京朝阳区某项目也有类似的困惑。一位渠道负责人告诉经济观察报，这个项目共分为三期，一二期是20层以上的高层住宅，以两居和三居为主；三期总层高18层，主打四居室。总房源接近2000套。

一期在疫情期间开盘，目前已接近清盘状态，仅剩下少量尾房和清退房源在售；二期项目开盘至今已超过20个月，去化率约为六成；三期项目于2024年10月开盘，共卖出20套左右，去化率不到一成。

上述渠道负责人说，2024年四季度为近年来北京楼市成交最好的季度，不少项目利用这一机会加紧去化，新房整体成交情况不错，但高层住宅普遍滞销，“北京高层住宅项目不多，以后会更少，本来是稀缺产品，没想到这么不好卖”。

成因复杂

高层住宅滞销情况并非突然出现，2024年下半年就开始出现迹象。彼时多数新建商品房项目去化较差，在一定程度上掩盖了这一需求偏好的变化。

2024年9月底，随着降首付、降按揭利率、放松限购等一系列房地产政策出台，全国主要城市的房地产市场出现回暖迹象，新房和二手房成交大幅增加。楼市成交恢复也让房价止跌回稳。

随着市场企稳，高层住宅项目的滞销情况开始引起房企的关注。一位央企西南区域的负责人告诉经济观察报，高层住宅滞销的情况在全国主要城市普遍存在，这一情况在2025年逐步成为行业共识。

对高层住宅滞销的原因，多位房地产从业者认为成因较为复杂，但主要有两个原因。

第一，市场供需变化。以刚需为主的市场逐步过渡到改善需求为主，如北京楼市的改善型需求占比超过八成。即多数购房者为“卖一买一”或“卖多买一”，首次置业需求占比相对较小。

2024年二季度以来，以“老破小”为主的二手房价格出现大幅调整，部分区域或小区的价格跌幅超过三成，导致二手房与新房的价格差距进一步拉大，部分改善需求卖掉老房子很难换到新房。

在这种情况下，虽然新房市场仍以改善需求为主，但改善门槛提高了，楼市需求进一步向高端集中。2024年成都等城市千万级豪宅成交量大幅上升，亦是这一市场结构性变化的案例之一。

“高层住宅的客户主要是刚改需求，现在这部分需求少了。”梁薇说，这是导致高层住宅滞销的重要原因之一。2020年以来，新房市场以小高层和洋房为主，由于市场竞争激烈，小高层销售折扣较大，吸走了部分高层住宅的需求。

在她看来，买房一般是就上不就下，即购买高层的客户容易成为洋房或小高层的客户，但洋房和小高层的客户基本不会购买高层住宅。而且，小高层和洋房的折后价与高层住宅价格距离进一步缩短，同样价位，购房者更愿意购买小高层。

第二，购房者喜好变化。近年来，房地产市场供需关系发生根本变化，从以投资需求为主转为以居住属性为主，购房者的偏好向低密度、高品质住宅转移。在这种情况下，高层住宅逐步被冷落。

高层住宅虽然视野较为开阔，但也存在密度高、供水供暖不足、电梯故障、消防救援难度大等一系列弊端，尤其对老人和儿童并不友好。而且高层住宅的维护难度大，维护成本也较高。

上述央企西南区域负责人说，住宅高度达到一定限度后，必须配备两部电梯，消防通道要求也较高，所以高层住宅的公摊面积普遍较大，得房率一般低于80%。性价比远低于小高层和洋房。

上述国企区域负责人告诉经济观察报，不同时代的人对居住的要求不同。1990年代，筒子楼也曾是市场主流产品，但现在已经没有人喜欢住筒子楼了；没有电梯的“老破小”和高层住宅也是特定时代的产品。

高层住宅怎么办

上述国企区域负责人说，中国传统民居以平房院子为主，多层和高层住宅在近代才开始出现，高层住宅大规模出现是在2000年之后。在房地产高周转年代，高层住宅一度是各大城市的主流产品，一直到2020年。

高层住宅不仅在市场需求层面逐步遇冷，多数城市也开始对建筑“限高”，从政策层面不再鼓励兴建地标建筑和高层住宅。

2021年，住建部等15部门发布《关于加强县城绿色低碳建设的意见》，要求县城新建住宅应以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比不低于70%，住宅建筑最高不超过18层（约54米）。

这一政策出台的背景是，一方面大多数县城消防云梯高度仅50米，难以覆盖更高层救援需求；另一方面，部分县城高层住宅烂尾或空置问题突出，且县城人口与土地资源适配度不需要通过高层节约用地。

2024年11月，江苏省住建厅出台《关于加强高层建筑规划建设管控的意见》要求，城区常住人口300万以上城市不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑；100万至300万人口城市的建筑高度限定在150米以内。

此外，天津、长沙、武汉、成都、深圳和广州等城市也开始限制建筑物的高度。深圳世茂深港国际中心从668米降高至600米；长沙“世界第一高楼”、武汉绿地中心等项目被叫停或降高。

从政策导向到市场结构变化，再到购房者需求变化，高层住宅正在逐渐淡出主流房地产市场。梁薇介绍，近年全国主要城市新成交的地块，高层住宅越来越少，多数是小高层和洋房，高层住宅滞销会进一步加快存量高层住宅的出清步伐。

梁薇说，高层住宅的住户普遍较多，有的高层小区一栋楼有几百户。由于居住的人多，在一些诸如小区改造或修缮等公共领域很难达成一致意见，通过改造修缮提升价值的空间相对较小。

在梁薇看来，未来主流建筑为小高层和洋房，高层住宅通过拆迁再开发的商业价值相对较小，一定程度限制了高层住宅的市场价值，但由于商业惯性思维，多数开发商没有意识到这一点，高层住宅滞销“敲醒了”很多人。

（应受访者要求，梁薇为化名）

田国宝经济观察报部门主任

不动产开发报道部主任兼高级记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。