冲破3万！成都楼市，捅破了天花板！

作者：余飞

01

成都楼面价，创新高

《哪吒2》的火，烧到了成都的楼市。

3月11 日，成都三宗地块迎来落锤，三宗地 分别位于 高新区大源西板块、锦江区三圣乡板块、成华区槐树店板块，均是成都的核心区，因此全部高溢价成交。

锦江区三圣乡地块， 起拍价为 18500元/㎡ ，成交地价 25100元/㎡ ，由华发和锦江统建联合拿下， 破了去年区域的最高楼面地价 。

成华区槐树店地块， 起拍价为 14000元/㎡ ，最终由 中昕置业 竞得，成交地价 19500元/㎡ ，溢价率接近 40% 。

高新区大源西板块， 吸引了招商蛇口、建发房产、中国金茂等十余家知名房企参拍。经过130余轮激烈竞争，该地块最终由招商蛇口以27亿元的总价斩获，成交楼面价31700元/平方米，溢价率高达70.4%。

3.17万元/平方米的楼面价，超越了去年9月份由贝壳创造的高价纪录。

2024年9月20日，经过82轮竞价，贝壳以10.76亿元的价格竞得锦江区金融城三期H12地块，溢价率42.19%，折合成交楼面价27300元/平方米，一举成为成都新的单价地王。

这一次大源西地块，一举将成都楼面价拉入了“3”字打头时代，成为成都新的单价地王。

从地块本身来说的确是优质地块，但在如今的大环境下，敢于以70%的溢价率拿地，是需要莫大的勇气。

拿地者招商蛇口，到底是豪赌，还是成竹在胸？

02

成都的确很耐扛

从地块本身来说，高新区大源西地块是一块不错地块，但绝对不是成都的一流地块。

地块位于高新 南核心区， 拥有 主城难得的成片开发空间 ，且拥有 骑龙创新园 等重大城市规划项目。

交通方面，直线700米就是地铁5号线骑龙站。 东侧紧邻 成都市教科院附属学校（低小部） ，这是一所九年一贯制学校，可实现小学到初中的无缝衔接。周边的商业配套也很完善。

纵然如此，3.17万的楼面价也不值当，这个价格将来必须要卖到6万左右才能有利润空间。

而要知道板块内唯一在售的二手房来自于卓越·珑樾府，去年11月一套建面约125㎡户型成交价为32714元/㎡。

楼面价都快赶上二手房价格，招商蛇口也是真敢赌。

是钱多了没地花吗？

从招商披露的财报来看，去年招商的营收虽略有增加，但利润却跳水了。

2024年招商蛇口营业总收入1789.48亿元，同比增长2.25%。利润90.9亿元，同比下降35.02%。归母净利润40.39亿元，同比下降36.09%。

来源：招商蛇口2024年度业绩快报

那么，仅有的底气，可能就是成都楼市本身的数据给的。

从成交面上来看，成都楼市的确比较耐扛。

自2022年商品房成交量规模取代武汉登顶中国楼市第一城之后，成都连续三年蝉联。

机构披露的数据显示，2024年新房成交量，成都以11.1万套数量位居全国第一，不过同比去年的成交量减少了24.5%。

二手房，成都同样以23.1万套规模，力压群雄，位居全国第一，同比去年增长了5.2%。

从成交面积角度看，成都新房和二手房成交面积，同样双双位居全国第一。

数据来源：CRIC，注:12月数据根据前25日数据预估得到

成都二手房能够突破23万套，刷新历史新高，得益于四季度由一线城市带动的行情。

2024年10月份，成都新房成交7269套，环比增长36.8%。二手房成交19807套，环比、同比均增长。

11月份，成都新房成交11401套，环比上涨56.8%，创下年内新高；二手房成交量达26219套，为2023年4月以来最高值，11月累计成交37620套。

12月份，成都新房成交12625套，继续创年内新高，环比增长10.7%，同比增长24%。二手房成交28563套，创历史新高，环比增长8.9%，同比增长73.1%。

行情带动下，来自国家统计局的数据显示，去年10月份成都二手房价格止跌上涨。

当月，成都的二手房价格止跌上涨，环比上涨了0.4%，成为8个二手房价格上涨的城市之一。不过同比仍下跌8.7%。11月份、12月份二手房价格环比持续上涨。

11月份，成都新房止跌上涨，12月份环比上涨0.6%。

由于前三季度的下跌，去年 全年，成都新房同比下跌4%，二手房同比下跌5.9%。

今年1月份，成都新房环比上涨0.7%，涨幅与南京并列全国第一。二手房环比上涨0.2%，位居全国第四。

这样看来，成都楼市貌似以最快的速度走出了谷底，开始上涨。

但这很可能是一种错觉。

首先，去年四季度的行情是情绪与利好的叠加。

一线城市四季度躁动的行情，带动了成都、宁波、武汉、杭州、苏州、南京等不少二线城市跟进。

在情绪之上，成都又出台了一些措施“推波助澜”。

包括购房落户、提高公积金贷款额度等措施。

但更关键的是，新房打折、二手房降价让利。

据中国房地产报披露，去年10月份成都有项目的优惠力度仍旧比较大，也是购房者持续进场的重要原因之一。

截至记者到访当天，新希望长麟府在售房源还有2套建筑面积约143平方米和20多套建筑面积约133平方米的户型。置业顾问告诉记者，建筑面积约143平方米的户型最多能享受8个点优惠，建筑面积约133平方米的户型最多能享受10个点优惠。

上璟润府项目推出的则是“折上折”优惠。据该项目置业顾问介绍，现在是一房一价，但项目会先从备案价开始打折，然后针对房源的具体情况，最多再优惠5个点。整体算下来，有接近30个点的优惠。

二手房方面，市场整体降价氛围仍很浓。

川观新闻去年8月份的一篇报道指出：

房东主动降价促成交的现象相当普遍，降价幅度因人而异，而购房者大多左顾右盼，想再观望一下。多位中介称，一套房源几乎要带看50次以上才能成交。业内分析人士认为，目前成都二手房市场展开了拉锯战。

其次，成都的库存，依旧很大。并不具备强力反弹的基础。

所以，招商这一次，很可能要踩坑了。

03

成都将出现明显分化

据克而瑞四川统计，大成都新旧房总存量近27万套，其中二手房挂牌超16万套，是新房存量1.6倍，库存充足。

库存充足，再加上目前经济、就业形势仍不明朗的基本面，可以说当下没有哪一个城市的房价具备强力反弹的基础。

当然，今年的整体形势应该会比2024年好，这样的局面之下，无论是大区域还是城市内部，都会出现明显分化。

甚至可以说，2025年的楼市，是中国在经历了深度调整之后的最明显的分化之年。

城市之间，一线城市与部分强二线城市跌幅会逐渐收窄，三四线城市则继续深度调整。

城市内部，核心区跌幅收窄，外围区继续卷价格。

城市和人一样，都遵从马太效应，呈现越来越深度的两极分化，面积越大的城市，这种现象越严重。

成都便是这样一个案例。

由于版图太大，优质资源和产业基本都集中在核心区，人口随着流动，因此造成了，库存量基本集中在外围区，核心区的去化周期已经非常短。

成都5+2区域的房价安全系数较高，购房者可以入手，而外围圈层则需要谨慎。

可以从两个角度来看：

第一，去化周期角度。

目前，成都各区中，只有温江区的去化周期超过了12这条警戒线，其余都低于警戒线。

尤其是武侯、锦江，去化周期都只有两个多月。

成都外围区的去化周期，最新的数据查询不到，延用去年10月份的数据来看。

远郊区新房去化周期都大于24个月，包括都江堰、大邑、金堂、蒲江、简阳以及广义二圈层的青白江、新津、东部新区，这些区域的共同特征是新房库存较高且流速慢，因此去化周期长。

第二，人口流动角度。

从人口角度来看，过去十年成都虹吸的人口，也大多流向了核心区。新都区十年常住人口增加了79.8万人，郫都区、龙泉驿区、成华区、天府新区、高新区等核心区，增量都在前列。

制图：城市财经；数据：成都市统计局

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