入局存量资产改造？信达悦生活与关联方设立50亿改造基金

观点网 经过多年发展，“传统”在物业行业内已成为基础业务的代名词，在寻找增量市场的跑道上，一批看似“不务正业”的经营方向悄然加到了物企运营范围中。

在这条与传统物业管理服务运营逻辑、方式完全不同的赛道上，前有宋都服务出海“挖矿”，如今还有信达悦生活参与投资不良资产Pre-REITs。

由此看来，物企参与的多元化业务范围进一步拓宽了。

3月12日，信达地产发布公告，全资子公司北京信达悦生活服务有限公司与中国信达、鑫盛利保共同发起设立信达坤泽（天津）资产改造投资合伙企业（有限合伙）。

有分析人士指出，从目前市场公开信息不完全统计来看，这或许是首个以不良资产或低效资产作为投向的首个Pre-REITs基金。

根据公告， 该合伙企业的认缴总规模为50.01亿元，其中鑫盛利保认缴100万元，占0.02%；中国信达认缴47.5亿元，占94.98%；信达悦生活认缴2.5亿元，占比5.00%。

而这50亿元的资金，将用于投资标的资产的修缮维护、配套完善、定位调整、翻新改造、运营管理等与改造盘活有关的事项。

相当于信达悦生活是以物业企业的身份，参与到“投管退”业务链条当中。

另外，中国信达是信达悦生活的最终控股股东，鑫盛利保则是信达悦地产的“兄弟公司”。这项合作的入场券，实际上只发给了中国信达资产集团的成员企业。

同属一家总集团，都是关联方的关系，为何信达地产会选择让信达悦生活出面参与投资？

企查查信息显示，信达悦生活成立于2015年9月，经营范围包含家政服务（限符合家政服务通用要求）、物业管理、投资管理、资产管理、房地产开发。

比起传统物企满满一栏的细分方向，信达悦生活的范围介绍更简洁，但实际跨度更大。

据物聊社了解，在2015年成立之初，公司名称为“北京坤御投资有限公司”，直到2021年9月才正式更名为“北京信达悦生活服务有限公司”。

公司更名当月，信达地产启动物业管理业务市场化改革工作，地产系统内的物业管理业务、商业运营业务由此交由信达悦生活统一管理。

为了重新整合物管平台，信达地产陆续将原隶属于各区域地产公司的安徽建银物业、宁波中建物业，股权收购而来的淮矿物业公司以及淮矿商管、合肥蜀山两家商业运营公司纳入信达悦生活。

经初步整合，信达悦生活于2022年拓展城市达18个，在管项目174个，合约面积1853万平方米。

尽管重整后主要朝着物业方向发展，但信达悦生活并没有丢弃投资管理“老本行”。

为了做好物业工作，信达悦生活设立了短期、中期及长期发展目标。

初级阶段主要集中提高物业板块管理能力及服务水平，中期则扩展到增值服务与“特殊经营”为赢利点的大物业体系，长期目标是扩大规模、提升盈利水平，最终完成整合上市。

虽然信达悦生活并没有明确指出“特殊经营”的具体内容，但结合重整前身业务，可以推测可能就是还留在经营范围介绍中的投资管理、资产管理。

在设立合伙企业公告中，信达地产表示，通过信达悦生活与两位关联方进行共同投资，主要是为了布局非住类不动产领域的投资机会，从而优化收入结构。

除了资产管理基础，信达悦生活如今还在商业运营等非住领域拥有一定积累，若能参与基金运作，或许还可以将资产改造与后期运营无缝衔接起来，一定程度上减小“改造-运营”脱节的二次闲置风险。

值得注意的是，因为信达悦生活认缴规模仅占比5%，尚未达成纳入信达地产上市公司合并报表范围条件，主导资产改造项目的其实是认缴占比94.98%的中国信达。

据了解，合伙企业就单体投资项目分别核算收益，并且是按实缴出资比例进行分配。

作为有限合伙人中出资比例远低于中国信达的一方，信达悦生活也可能只是顺带跟着“喝口肉汤”。

而根据信达地产发布的2024年业绩预告，收到市场环境影响及计提减值金额同比增加，预计公司将由盈转亏，出现-7.3亿元至-6亿元的归母净亏损。

换句话说，不论投资项目运行情况如何，一般而言都不会对公司资金流动性产生太大的影响，属于一项风险与收益都相对可控的投资。

面对亏损的信达地产在认缴规模中占比较小，能够避免大规模资本开支对资产负债率的冲击，但若项目开展顺利，或许还能实现“小资金撬动大项目”。

公告中还明确了项目退出途径，投资项目完成改造盘活后可通过包括但不限于股权转让、资产转让、投资份额转让、发行REITs等方 式退出，以最大化获取收益为基本原则。

项目目前还处于组建筹备阶段，收益尚需等待观察，但跟在四大AMC之一的中国信达身后，对于信达悦生活和信达地产而言，参与合作还是有较大可能收获一笔稳赚不赔的生意。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。