房价到底是上涨还是下降？房贷利率或许更能说明真相

在媒体报道中，不少都在说房价上涨，房子好卖，甚至再度出现日光盘，面对这样铺天盖地的报道，可能不少购房者会无所适从，那么房价到底是涨还是跌呢？房贷利率应该能说明房价真相。

从2019年以来，房贷利率一直都在下行，房贷利率从4.2一路下降到2024年底的3.1，今年1-2月份基本保持在3.1，显示出房贷利率仍然保持在低位，近期有分析机构指出房贷利率可能还会进一步下降。

这是房贷基准利率，实际执行中，还会允许银行自行浮动，2024年底房贷利率一度浮动降低到2.85，值得注意的是2024年10月、11月房市的成交量一度大幅上涨，一些地区的银行又将房贷利率提升到3.1，但是2025年以来一些城市却又再度下调房贷利率至2.85。

在楼市火热的阶段，除了房贷基准利率之外，还执行浮动利率，实际的房贷利率比基准利率还要高出许多，而且那个时候银行对房贷审核更严、审核时间也更长。

以国内楼市曾异常火热的深圳为例，获益于深圳拥有的科创中心、金融中心等特点的影响，深圳的楼价曾引领国内楼市，在近20年来曾出现两次房价大幅跃升的阶段，分别是2014年到2016年，以及2018年到2020年。

在房价暴涨的那两个阶段，深圳除了大幅提升利率之外，还执行了浮动利率，实际的房贷利率远比基准利率高得多，高峰期曾超过6个点，比如今的最低利率高出一倍。

房贷利率上涨，甚至还采取了浮动利率举措，在于当时楼市过度火热，提升利率可以抑制楼市过热；而房贷利率持续下降阶段，还采取浮动降低利率举措，意味着楼市逐渐进入低谷，用更低的利率提升人们的购房热情。

房贷利率的变化影响是很大的，以100万房贷30年期计算，房贷利率2.85年最终还款合计大约148万，等额本息每月还款4135元；如果利率是6.0，那么最终还款合计达到215.8万，每月还款5995元。

房贷利率的变化对于购房的影响是巨大的，在房价持续上涨阶段，即使利率高企，人们预期未来房价继续上涨，即使利率上涨，人们认为未来房价上涨可以带来财富的增值，因此仍然抢购房子；房价下跌阶段，人们的购房行为则是完全反过来。

可以看出房贷利率应该是能更直观地反映楼市的真实情况，如今房贷利率如此，很难相信房价在上涨，房价实情如何，大家可以根据利率得出自己的结论。

购房是一项长期投资，房贷往往长达20年乃至30年，这与其他的消费/投资行为存在巨大的区别，如此长时间的房贷，人们的收入可能会出现重大变化，特别是这几年大家都清楚40岁以后多数人的收入可能下降，那时候还面临着孩子教育的高额支出，各方面的压力特别大，所以购房真的要慎重。