鸿荣源观城,物业费,容积率,规划图,公摊面积,总共多少层,几梯几户

鸿荣源观城相关信息：
• 物业费：5.9元/㎡·月。
• 容积率：9.23。
• 规划图：项目分多期开发，涵盖住宅、商业、写字楼、幼儿园、九年一贯制学校等多种业态，自带大型商业综合体、公园等配套设施，且有地铁与小区相连，交通较为便捷。
• 公摊面积：暂无确切公开信息。一般来说，超高层住宅由于电梯井、楼梯间、设备间等公共区域较大，公摊面积相对较高，通常在20%-30%左右，但具体数值需根据项目实际情况确定。
• 总层数：鸿荣源观城时尚花园共由5栋总高58-59F的超高层住宅，以及2栋35F的办公楼组成；鸿荣源观城世纪花园共由5栋总高31-48F的超高层住宅，以及2栋35F的办公楼组成。
• 梯户比：观城时尚花园全部为3梯6户设计；观城世纪花园1栋1/2/3单元是3梯6户设计，1栋4单元是3梯7户设计。

项目原为龙华观湖街道观城第一期城市更新单元，共9个地块，整体占地38万㎡，总建面近400万㎡（一期总建面超300万㎡），商业部分近40万㎡，涵盖了商品住宅、商业、写字楼、5个幼儿园、2个九年一贯制学校，还有5个公园通过2层连廊串联在一起。有大型购物中心、5A办公、五星级酒店、星级影院、休闲文化街区，也有高档住宅、人才房、产业研发楼、生态产业园，更有教育、医疗、文体设施等。

一期组团有3个地块已经建设备案，分别为：「观城未来花园」、「观城时尚花园」、「观城世纪花园」。

其中「观城时尚花园」和「观城世纪花园」为「鸿荣源观城」第一期项目的二期工程，「观城未来花园」为观城第一期项目的一期工程。

当前二期进度快于一期，首期入市的是08地块「观城时尚花园」，目前楼体已经建至40层左右，最快将于2-3月开盘入市，主力户型为88-98㎡的3房2卫，108-117-143㎡的4房2卫，单价预计3万多起。

住宅约9674套，其中保障性住房2506户。从目前公示的地块来看，观城还有小半的地块规划未公示，全建成后可能超过万套住宅的供应量。

龙华观澜鸿荣源观城一期还没有封顶，将于2025年4月份封顶，计划2026年12月30日交房使用。没有启动转介，没有给中介卖，而是开发商自己的销售在卖。第一期的价格比较便宜，折后单价3.8万起。带精装修。本项目由开发商在售楼处进行销售

鸿荣源观城项目详细介绍
鸿荣源观城龙华区观湖街道观城第一期城市更新单元，总规划占地约38万㎡，总建筑面积近400万㎡。涵盖商品住宅、商业、写字楼、幼儿园、九年一贯制学校、公园等多种业态，将打造集商业、办公、居住、文化于一体的综合性城市地标。

折后价格
价格预计在3.8 - 4.3万/㎡左右，具体折后价格可能会根据不同的楼栋、楼层、户型等因素有所差异，且会受到市场情况开发商优惠政策的影响。

栋数户型
项目首推08地块观城时尚花园，共由5栋58 - 59层高住宅组成。推出1栋1/2/3单元，3栋1/2单元，共1566套房源，有88 - 98㎡的3房2厅2卫，108 - 117 - 143㎡的4房2厅2卫户型，3梯6户设计。

周边配套
• 交通：紧邻地铁4号线观澜站，步行约6 - 8分钟可达，周边直线3km范围内还有长湖、松元厦等5个地铁站，未来还有规划中的18、22号线。临近梅观快速、观澜大道等主干道，自驾出行便利。

• 商业：自带约20万平方米的壹方系列商业综合体，一路之隔有百佳华max city商业广场，4公里内还有观澜天虹、观澜湖新城MH Mall等繁华商圈。

• 教育：自身规划3所幼儿园和2所九年一贯制学校，网传深实验可能会落地其中。周边直线3km范围内还有深圳市振能学校、深圳市龙华区观澜第二小学等多所学校。

• 医疗：2公里范围内有5家社康医院、2家三甲综合医院，即龙华中区中心医院、深圳市第二人民医院龙华医院。

• 休闲：楼下有锦山公园，2公里范围内还有松元公园等6大公园。2公里内还有深圳观澜美术馆

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最新消息：龙华鸿荣源观城，备案名：未来平方云山府计划将在2025年3月份取证入市，将推出1栋1/2/3单元，3栋1/2单元，共1566套房源，面积有88-98㎡的3房2厅2卫，108-117-143㎡的4房2厅2卫户型，3梯6户设计，价格方面可以参考2024年9月底入市的金光华溪山禾玺首府，备案均价4.43万/㎡，营销中心及样板房预计在3月份开放。

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鸿荣源观城是鸿荣源集团又一力作，将打造龙华第二个壹城中心，总建面超275万㎡！待全部建成后将打造成集住宅、商业、写字楼、学校、公园、医院、地铁于一体的综合体超级大盘！

项目开发建设用地面积379994.5平方米，计容积率建筑面积为2750960平方米（一期的总建面超300万平）。

根据开发商官网的规划，项目的主要功能为大型购物中心、5A办公、五星级酒店、星级影院、休闲文化街区、高档住宅、人才房、产业研发楼、生态产业园、教育、医疗、文体设施等。

01

项目基本信息

开发商：深圳市嘉创投资有限公司（鸿荣源集团）

物业公司：深圳市鸿荣源物业服务有限公司

物业管理费：待定（参考5.9元）

总占地面积：2.73万/㎡

总建筑面积：37.41万/㎡

容积率：9.23

绿化率：32.01%

产权年限：2023年12月6日-2093年12月5日（70年）

总户数：1566户

总栋数及楼高：5栋，58-59层

梯户比：3梯6户

车位数：2020个

车位占比：1：1.29

交楼时间：待定

交楼标准： 精装

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鸿荣源观城，原为龙华区观湖街道观城第一期城市更新单元，该城市更新单元总规划占地约38万㎡，总建筑面积约275万㎡，共分六期16个地块开发，其中住宅面积133万㎡（其中包含了公租房18.08万㎡，土地整备安置房1万㎡），其中1/2期加起来有8108套房源，包含了有商品房5602套，租赁+安置房2506套。

本次首推的08地块，备案名：未来平方云山府，由鸿荣源集团打造，共分3期建设，总占地面积约2.73万㎡，总建筑面积约37.41万㎡，计容建筑面积约27.51万㎡，容积率9.23，绿化率32.01%，共由5栋58-59层高住宅组成，其中1栋1单元住宅59F，1栋2/3单元住宅58F，3栋1单元/2单元住宅58F，4栋1/2单元写字楼35F，2栋是1所18班幼儿园，配建有公交首末站。

总规划1566户，全部都是商品房，3梯6户设计，地下室有4层，规划2220个车位，其中包含公共停车位200个，实际车位比约1：1.29。

项目分期：

观城时尚花园和观城世纪花园属于观城第一期项目的二期工程。

观城未来花园（最终备案名以官方公示为准）属于观城第一期项目的一期工程。

销售计划：目前，二期工程的进度领先于一期工程，因此首批入市的可能是观城时尚花园。具体的入市时间和销售计划将依据官方最终公示的备案名和相关安排来确定。

02

项目区位

鸿荣源观城，位于龙华区观湖街道4号地铁线“观澜站”旁，从大区位来看，项目处于龙华六大重点发展片区之一的鹭湖中心区，规划建设集聚区域性总部研发办公、中高端商业服务、应用研发与双创专业服务平台、培训展示、文化、医疗、行政服务、中小企业孵化培育等功能，将环湖活力生态区升级为辐射深莞中部的综合服务核心区。

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03

项目配套

商业配套：鸿荣源观城自带超20万㎡的商业，都是集中在一期地块，可以参考宝安沙井的鸿荣源奥特莱斯商业，后期也是将打造成观澜片区的商业标杆。

另外一路之隔还有百佳华max city商业，在2019年12月21日已经开业，目前也是周边的商业标杆，里面已经进驻了众多知名潮流品牌。

学校配套：项目规划有3所幼儿园，还规划有3所九年制学校，其中有1所72班九年一贯制学校，1所54班九年一贯制学校，目前龙华区已经入驻的四大名校有深外，深高，深中，仅有深实验还没有入驻，根据龙华区当前的规划来看，还是有很大几率的。

另外根据龙华区教育局2024年的学区划分，小学学区划分在观澜中心学校，中学学区划分在观澜二中，龙华第三外国语学校初中部。

交通配套：未来平方云山府距离4号地铁线“观澜站”约400米，还有龙华有轨电车通达清湖，出行非常便捷，22号地铁线“鹭湖北站”在建，该线路起自龙华黎光站，途径龙岗区，开往福田上沙站，全程总长34.7公里，设站21座，待未来线路开通后，通往福田只需要45分钟。

04

项目现状

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05

项目综合测评

1、首先从区位来看，鸿荣源观城所在的位置是观澜最核心的板块，并且鸿荣源观城体量超275万㎡，未来必定还是观澜居住氛围最好，生活配套最为完善的区域。

2、从买房必备3件套来分析，鸿荣源观城周边规划有3所九年制公办学校，师资应该不会差，都在500米范围内，项目自带有20万㎡集中商业，以后也是整个片区最好的商业体，4号地铁线距离未来平方云山府400米范围内，整体评分上选。

3、鸿荣源观城本次首推的08地块，未来平方云山府全部都是商品房，居住人群比较纯粹，没有混搭保障房，回迁房等，据罗sir了解到回迁房都是集中分布在了未来平方云岭府以及3/4号地块。

4、鸿荣源观城周边5个公园环绕，生态资源丰富，分别是生态云谷花园、富安花园、横坑河西公园、横坑河东公园、锦山公园。

5、未来平方云山府虽然是近期入市的新盘，但不是新规后建设的楼盘，实际得房率估计在90%左右，不过据说飘窗都可以打掉，更加实用。

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