低容积率改善盘集中入市，济南楼市进入"品质竞速"时代

齐鲁晚报·齐鲁壹点 靳文博

今年的政府工作报告提出，“稳住楼市股市”“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，一系列表述为全年房地产政策定下基调。同时，“好房子”一词首次被写入政府工作报告，反映了对提升居民住房品质的重视，也预示着房地产行业将步入更加注重质量与可持续发展的新阶段。

2025 年济南房地产市场迎来一批新地块项目的入局，低容积率改善成为一大亮点。记者调查了解到，新项目规划主打大平层、叠拼、洋房等改善产品，更加注重产品自身“品质力”，推动“居住空间”向“生活方式”转型。

今年近20个新盘入市

叠拼、洋房、大平层唱主角

根据济南市公共资源中心对外公示数据，2024年济南市区累计成交居住用地55宗，成交面积2839亩。记者调研采访了解到，今年有近20个新盘入市，半数项目容积率低于1.5，低密改善产品成为2025年楼市特色，特别是张马、柏石峪、港沟南三片区成为供应主区域。

在张马片区，中建城发去年竞得12 宗低密住宅用地。 “我们项目容积率在 1.1-1.2 之间，主打联排别墅和洋房产品，目前项目在筹备阶段，3月份发布项目案名。”项目相关负责人表示。柏石峪片区，华润置地去年也竞得了两宗低密住宅用地，容积率约1.3，项目将打造140-240平米低密产品，这也是华润置地在济南市场上的一次重要布局，预计入市时间在今年年中，精装交付。

2023年9月，山东保盛置业有限公司成功竞得彩石片区地块，溢价率达50.2%。案名定为保盛济南府。该项目容积率1.2，产品以叠拼、洋房为主，据悉项目预计在3、4月份入市。

去年由历城城发、中电建摘得的港沟南片区的4宗土地，容积率分别是1.2、2.0、1.7和1.8，将打造洋房、叠拼等改善产品。近日，片区内仁恒河滨城开放了B5地块示范区及叠墅样板间，户型面积在215-370平米之间，毛坯价格在590万到1100万之间。

“2024年成交地块的综合容积率创近几年新低，仅有1.92；全年仅有9宗地块容积率超过2.5。起拍楼面价也呈现下降趋势，开发商拿地相对谨慎，底价、低溢价是市场主旋律”。业内人士陈亮告诉记者。

160 平米以上大户型是供应主力

项目聚焦自身“品质力”

今年即将入市的新项目，在产品上更加多元化，更注重产品自身的“品质力”，推动“居住空间”向“生活方式”转型。从主力户型面积来看，160 平米以上的大户型产品成为供应主力。

在济南CBD南侧，由建邦开发的财富中心四期近日发布项目户型段，分别为190㎡、230㎡、270㎡、310㎡户型。从规划来看，项目标准层层高达到3.3米，首层层高达到3.9米，对比以往3.15米层高产品，又有了新的突破。位于和平东路北侧，浆水泉路东侧的云顶1号二期产品，主打洋房产品，其中东地块户均平均面积218平米，西地块户均面积258平米，项目标准层层高3.3米，首层架空层层高3.6米。

历城城发和中电建联合开发的港沟片区项目，户均面积在170㎡以上，最低1.2的容积率算是旅游路沿线最后的低密供应项目。除此之外，每个项目根据自身特色，打造了不同的品质亮点。以华润置地在柏石峪片区的项目为例，记者了解到，该项目有望引入 “第四代住宅” 概念，这种住宅形式通常具有独特的建筑设计，如空中花园、庭院等，增加了居住的舒适度和私密性等亮点。

“好房子”观念深入人心

产品将全面迭代

随着今年济南新地块项目的集中入市，不管是从产品类型的多元化，主力面积的改善化，还是各个产品的创新化，都展现出济南房地产市场向品质化、高端化发展的趋势。

“今年济南的改善市场会更卷，购房者一般都是横向比较同类别项目，提出的问题也越来越专业，需求也越来越高。”一楼盘置业顾问告诉记者。某房企品牌负责人表示，在市场竞争日益激烈的情况下，购房者对产品要求越来越高，开发商需要不断提升产品品质，在产品设计上下功夫，通过产品差异化来应对市场挑战。

合富辉煌山东公司副总经理、壹合产业研究院院长许传明表示，济南的商品房市场越来越向高端改善演进，将进入一个以改善型需求为主导的市场阶段，产品品质和差异化将成为竞争关键。“新入市产品迭代幅度大，近期会出现不少市场上从未出现过的产品，堪称全面迭代。”他表示，新入市的项目整体上看户型尺度更大，户型设计更优化，产品硬件配置更高是基本发力点。