“烂尾楼”里的轻资产 石家庄蓝墨里与“泛奥莱”赛道

观点网 河北省会城市石家庄正持续进行商业更新，就刚过去的这个周末，“国际庄”就迎来一处新项目开业。

3月8日，位于石家庄桥西区的蓝墨里购物中心宣布开业，该项目地上共有四层，覆盖珠宝美妆、潮流数码、餐饮、家居等多种业态，地下空间则有精品超市、主题街区，以及千余个停车场。

去年5月，河北慧森商业管理有限公司与中国奥特莱斯集团有限公司签订“蓝墨里商业购物中心”合作协议，由中国奥特莱斯集团提供商业管理服务。

“烂尾楼”焕新

据悉，蓝墨里项目位于石家庄桥西区元南路与槐安路交口西北角，是由原来的华夏商务中心（嘉悦中心）改造而来，占地面积24.4亩，建设3栋商务楼，建筑面积14.3万平方米。

其属于城中村改造项目，最初由石家庄市华夏商贸股份有限公司和河北新巨基房地产开发有限公司于2010年开发建设。

在2015年石家庄桥西区政府工作报告中，还曾提到嘉悦中心项目是桥西区2015年9个重点项目之一。按照计划，该项目应在2015年内完工。

但就在同一年，建设单位之一的新巨基公司法定代表人因涉嫌非法吸收公众存款和集资诈骗被判刑，项目遭查封，导致停工烂尾。

直到2019年，嘉悦中心被纳入石家庄市“烂尾楼”整治项目范围，为盘活项目，政府有关部门协调项目单位和主要债权人进行沟通调解谈判，并与多家投资团队进行洽谈协商推动问题解决，确保项目按照时间节点交付。

从最终结果来看，原始开发建设单位之一的石家庄市华夏商贸股份有限公司仍参与其中。

蓝墨里则为该项目的商业部分。2024年5月，河北慧森商管公司与中国奥特莱斯集团签订“蓝墨里商业购物中心”合作协议，后者为项目提供商业管理策略性服务。随后，于9月进入招商筹备阶段。

项目商业总体量约5万平方米，配套地下1000余个车位。

具体的楼层及业态分布上，一楼为精品零售和餐饮美食，美妆、珠宝等，二楼为儿童零售、家居服饰、教育培训以及少部分的娱乐体验业态“儿童天地”，三楼、四楼均覆盖餐饮美食与娱乐，其中三楼的餐饮占比要更多，四楼有美食广场、健身中心、电竞主题区。

从周边客群来看，蓝墨里三公里内常住人口达250万，商业预计年客流900万。招商方面，引入了小米、oppo、京东之家、茶百道、瑞幸、三只松鼠、霸王茶姬等连锁大众品牌或体验店，迎合周边社区客群的消费需求。

可能基于商业管理运营方的奥莱背景，项目开业当天举行了不少折扣、促销活动。由于目前商户未完全入驻，也有分析认为，后续还将引入更多符合“名品+折扣”的品牌，或是进行长期促销，包括折扣超市等。

奥莱生态赛

其实不难发现，蓝墨里并非奥莱项目，但运营管理方中国奥莱集团却带有鲜明的奥莱色彩。

近年，伴随奥莱产业的扩张、消费趋势变化、城市奥莱的兴起等多种原因，布局奥莱项目的主体类型也逐渐丰富。除了相对老牌的砂之船、杉杉、首创、王府井、百联之外，还有开发商/运营商等新类型主体进入奥莱市场。

例如，2024年12月31日，东百集团首个奥特莱斯项目“福清利桥奥特莱斯”正式开业，该项目商业面积约5万平方米，与2022年12月开业的东百利桥古街一期连接；

去年3月27日，东莞万象滨海购物村（Mixc Village）举行动工仪式暨誓师大会。彼时消息称，万象滨海购物村是华润置地继万象城、万象汇、万象天地后第四条产品线的首个项目。

这一精品奥莱项目的概念规划显示，项目总建筑面积约10万平方米，预计2025年开业；

另外，就在近期，复星集团旗下复悦商管与尚柏奥莱达成战略合作，宣布将泉州星光耀广场升级为泉州“复悦·尚柏奥特莱斯”，同样预计在年内开业。

来自中国百货商业协会的相关数据显示，2024年全国新开奥特莱斯项目就录得12个，全国存量项目数更达到251家，总销售额约为2390亿元，比上年增长约为4%左右。

市场火热，项目扎堆。截至目前，据不完全统计，将于2025年内开业的奥莱商业数量已达30家。

泛奥莱模式

一边是更激烈的“奥莱”生态位之争，另一边则是越来越下沉的市场。

以蓝墨里为例，该项目也正是由沉寂资产改造而来，尽管并非传统意义上的奥莱项目，但在运营方中国奥莱集团的加持下，也显得有些“泛奥莱”特性。

中国奥特莱斯集团将自身定位为“国内领先的泛奥特莱斯产业服务商”。其核心团队于2009年公司成立之初，观察到传统奥特莱斯业态在中国面临品牌资源不足、业态单一等问题。

为此，该公司提出“泛奥莱”概念，将欧美奥特莱斯模式与中国城镇化、消费升级需求相结合，形成覆盖商业地产、文化旅游、跨境贸易、电子商务等领域的综合业态。

模式的核心特征是，以“Outlet”奥特莱斯名品折扣为核心，整合运动、体验、社交等多元业态。同时，也可结合地方特色资源，打造文商旅融合的新兴业态。

据悉，中国奥莱集团在国内市场起步早，对于利用“泛奥莱”模式进行轻资产输出的尝试也早在2014年开始。

当时，中国奥莱集团在山东德州落地了第一个轻资产项目。整体占地约859亩，总建筑面积超百万平方米，其中奥特莱斯业态11万平方米。项目于2022年5月1日开业，核心团队完成操盘工作并退出，由本地运营公司继续管理。

近年来落地的“泛奥莱”轻资产案例还包括，安徽黄山歙县奥莱广场，建筑面积约4万平方米，项目2023年6月奠基，计划将徽州风土与奥特莱斯业态结合，规划开放式坊巷街区，涵盖国际名品、国风国潮、特色餐饮等业态；

湖南湘潭昭山晴岚文旅项目，该项目2024年3月签约，总面积约1873亩，以奥特莱斯名品折扣为核心，配套国际品牌风情街、虫洞探险、奢侈品创意学院、网红孵化基地、科创展示馆、旱雪活力基地、亲子星空露营基地等业态，组合成泛奥特莱斯文旅小镇。

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