日企在深日资厂参与旧改三大模式与案例简析

近期，南山区西丽街道奥林巴斯用地处置土地整备项目实施方案公告，该项目现状为深圳奥林巴斯工业园（停工状态），由奥林巴斯（深圳）工业有限公司（日企）投资建设。2024年10月该项目被纳入土地整备年度计划，采取土地整备方式盘活低效工业用地。基于此，本文结合具体案例简析日企在深日资厂参与旧改模式，与业界朋友共飨。

经梳理研究，日企在深日资厂参与旧改聚焦城市更新拆除重建、土地整备及城市更新综合整治三大模式，具体信息如下：

日企在深日资厂参与旧改三大模式与案例信息表

模式1：土地整备

2025年3月5日，南山区西丽街道奥林巴斯用地处置土地整备项目实施方案已经深圳市南山区土地整备工作领导小组审议通过，根据《土地整备项目审批工作规程》（深规土〔2017〕720号）有关规定，现对项目实施方案予以公告。

深圳奥林巴斯工业园区位置优越，占地面积10万㎡，曾被誉为“花园式工场”。2018年，深圳奥林巴斯宣布停产停工；2019年，停产7个月的奥林巴斯深圳工厂传出出售的消息，奥林巴斯（Olympus Corporation）在其官网发布公告，决定将奥林巴斯（深圳）工业有限公司全部股权出售给Shenzhen YL Technology(深圳市易联技术有限公司)，预计转让价格为300亿日元（约合18.7亿元人民币）；2024年10月，该项目列入深圳市2024年度土地整备计划，为新启动的土地整备项目。

2024年度土地整备计划示意图（部分）

经查询工商信息显示，奥林巴斯（深圳）工业有限公司系日本奥林巴斯株式会社在深设立的全资子公司，成立于1991年。专业从事传统相机、数码相机及其它相关产品的开发、设计与制造，凭借先进的管理、领先的技术以及一流的设备。

本项目整备范围为深圳市南山区西丽街道高新技术产业园北区科技北二路1号宗地号为T401-0015土地；位于深圳市南山区西丽街道松坪山社区朗山二路宗地号为T404-0001土地的2栋宿舍。土地整备总面积为104,594.27㎡。补偿总金额为人民币55,463,506元（大写：伍仟伍佰肆拾陆万叁仟伍佰零陆元整）。

项目区域位置图

项目实施范围图

模式2：城市更新拆除重建

2024年5月10日，深圳市福田区城市更新和土地整备局发布关于拟确认深圳皇冠（中国）电子有限公司为福田区沙头街道车公庙片区连片改造升级城市更新单元项目1实施主体的公示。

经查询工商信息显示，深圳皇冠（中国）电子有限公司由日本皇冠株式会社、深圳市美芝电器公司分别持股90%、10%。

本项目位于泰然二路与泰然九路交叉口西南侧，拆除用地面积127124㎡，开发建设用地面积21991㎡。本项目为车公庙片区连片改造升级城市更新单元（以下简称“更新单元”）子项目。

更新单元于2021年12月30日列入《2021年深圳市福田区城市更新单元计划第四批计划》；2024年2月20日，更新单元首次规划公告，7月发布规划修改公示；2024年5月，本项目实施主体公示为深圳皇冠（中国）电子有限公司。

更新单元用地面积323723.2㎡，拆除范围用地面积323410.1㎡，开发建设用地面积170454㎡，更新单元规划容积1674830㎡，移交新型产业用地规划容积为156110㎡，分八个项目实施。更新单元规划批复后，项目1、项目4、项目5、项目7在不突破四个项目规划容积总量的基础上，下阶段上述项目可结合产业导入、空间承载能力、经济可行性等编制详细规划报区政府审批，确定具体规划容积。

模式:3：城市更新综合整治

坪山区龙田街道村田科技城市更新单元（综合整治）于2019年4月列入《2019年深圳市坪山区城市更新单元计划第二批计划》；2020年5月，项目取得规划公告并单一主体公示为深圳村田科技有限公司；2020年11月，项目取得施工许可。

经查询工商信息显示，该公司于2005年6月27日成立，法人为笹原広一，公司为日企；公司主要经营研究开发、设计、生产经营新型电子元器件及相关产品；提供自产产品的售后服务及相关技术咨询；提供与生产、经营管理相关的信息及技术咨询；技术进出口及从事上述产品及相关零部件产品的批发、进出口及相关配套业务。

本项目位于龙田街道，东靠翠景路，北邻锦绣中路。

项目区位示意图

项目综合整治范围用地面积52250㎡，开发建设用地面积51881.8㎡，其中：局部拆建范围用地面积5000㎡，空地扩建范围用地面积27432.4㎡，现状保留范围用地面积19449.4㎡。

项目分类开发示意图

综合整治后，局部拆建范围内新建建筑面积18690㎡，空地扩建范围内新建建筑面积25444㎡，现状保留范围内建筑面积86946㎡。项目规划容积为131080㎡，规划容积率2.5，其中，产业生产用房107956㎡，产业配套用房22477㎡（仓库821㎡，配套办公10000㎡，其他配套11656㎡），辅助性公用设施647㎡。

项目用地规划图

如需了解更多深圳城市更新、土地整备投资机会，欢迎垂询。(添加好友请备注公司、职务和姓名，中介勿扰！）

合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

免责声明

本公众号所发布的内容均根据现行有效的国家法律法规与地方城市更新政策规定，按照行业专业标准原创而成，所用数据基于合一城市更新集团的市场监测以及对公开信息进行的综合整理与分析，力求公正客观的反映城市更新行业发展现状与趋势。因数据统计时间与统计口径的差异，合一城市更新集团不保证公众号所载内容的完全准确性与完整性，如后续发布内容与前期内容存在差异，合一城市更新集团可随时更改且不予特别通知。本公众号所载内容均不构成对任何机构或个人的建议，仅供大家决策参考，任何机构或个人使用本公众号所载内容，请自行判断是否符合特定事实与前提。

本公众号所载内容的知识产权归合一城市更新集团所有，未经书面同意，任何机构或个人不得更改或以任何方式翻版、复制、转发或引用本公众号所载内容。未经授权私自转载或者转发本公众号所载内容的，所引起的一切后果和法律责任由私自转载或转发者承担，合一城市更新集团保留随时追究其法律责任的权利。