深圳房价，它又回来了

“科技创新、产业创新”是上周会议的核心思想。所以接下来的主线肯定要围绕这个方向来做。

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在知乎上，有一个问题一直都很火爆，迄今都还不断有人回答：

如何看待深圳 2020 年 3 月房价涨幅全国第一，逼近70,000 元大关？

看到这样的提问，我是颇有感慨的。从2020年3月到2025年3月，刚好不多不少，整整5年。

这5年来，社会风气从“谁不买房谁傻逼”，转变为“房价是弹性的，房贷是刚性的”，可以说，5年间我们见证了大家对一个行业的追捧和唾弃，尽管时间看着也不短，但在人生尺度上，5年已经算很快了。

换个角度想，房地产涨了一二十年，来一次大的调整，也是好事啊。它有利于改善世人对房价、对城市的认知。

对此，我还记得，深圳房价是从2014年年底央行意外降息后开始躁动，在2015年3月开始正式上扬。

那会儿，我刚开始做地产自媒体，但敏锐的感觉到，深圳楼市的春天，来了！

到了2015年7月，深圳均价已经从3万涨到了3.8万，此时上海均价也不过3.4万、北京均价3.3万！而广州均价才1.7万，更是需要乘以2，才能勉强赶得上深圳房价。

至此，深圳房价可以说是一骑绝尘，一直处于快速上行通道，住宅产品基本一推出就是“日光盘”。不仅新建住宅均价全国第一，抢房难度也全国第一。

2020年下半年，深圳新房均价正式突破7万大关；到了2021年，深圳很多楼盘房价已然冲破8万关口，到处都是千万乃至两千万的”普通住宅“。

此时，深圳的房价涨幅对比2015年，涨幅高达166%，对比2008年（均价1.2万），涨幅更是高达700%，再按3成首付乘以3倍的杠杆，可以说，这十余年间，很多买房人的净资产翻了十几倍，不会投资的也有三四倍。

这样的涨幅，其他城市都是没有的。这时的深圳，超过了上海、北京，成为全球涨幅的前三名，吸引着全世界的目光。

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显然，上面提到的2020年3月，无疑是深圳房价的高点或次高点。回望这个高点，我们仍能感受到当时买房大军的激烈战况。

但5年后的今天，我们也发现，深圳的房价均价，其实也并没有跌多少。

▲从上图可以看到，深圳二手房均价，自去年929新政后，均价迅速从5.9万每平拉升至6.3万每平。

▲在贝壳数据上，深圳房价均价上涨态势更为明显，相比此前的7万高点，仅有一步之遥。

事实上，在去年929后，楼市成交走量的同时，人们还比较担心的是房价是否能够稳住。现在看来，这个担心是多余的。

对此，我从多方验证，许多在售新房年前给出的节日优惠折扣，年后都收回了，部分新开楼盘的房价更是略有上涨。

二手房价方面表现更为突出，据乐有家研究中心数据，2月深圳二手住宅成交均价约6.41万/㎡，环比涨幅约1%。

▲这是深圳3月环比涨幅TOP20的小区排行榜。可以看到，这些小区涨幅大都超过了10%，绝大部分都是位于福田南山宝安的优质盘。

当然，尽管深圳房价确实涨了一点，但这一波行情，并非以往的普涨和暴涨。

为什么？从成交来看，它更像是一波暴跌后的极限反弹，且仅限于优质笋盘。

比如深圳湾宝能太古城北区，一套84平3房， 去年5月成交价1130万，而今年1月最新成交价已经去到1417万，涨了287万。

再比如福田南天二花园，82平2房， 去年8月成交价825万，10月成交价880万，而今年2月成交价已经去到970万。

整体来看，比起去年，今年很多热盘的成交价都涨了上百万，笋盘确实消耗得比较快。

与之相对应，非优质盘、远郊盘，其实还在下跌。

▲可以看到，深圳3月跌幅榜，上榜的小区，大部分均价较低（ 显示其为老破小），或位置较为偏远。

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坦白说，虽然深圳优质笋盘已经上涨，新房已收回折扣，房产均价也已经接近以前的高点，但深圳楼市仍然有一个问题需要解答：

面对这样的价格涨幅，成交量能否持续？

从成交数据来看，深圳2月的成交还是很活跃的，新房网签2484套，二手累计网签3764套，相对于去年同比增幅是很明显的。

但是，尽管同比成交亮眼，但相对于新政后的高峰，无论新房还是二手房，成交都已大大萎缩。

尤其是认购数据，3月后的新房认购成交，平均每天100多套，显示购房者并不是很认可当前的价格行情，双方处于角力僵持阶段。

▲可以看到，深圳新房自新政后，成交量逐渐走低。相比新政后高峰期的上万套成交，3月的新房成交已恢复正常，预计仅有3500套左右，二手房预计成交4500-5000套（3月小阳春，这样的成交量只能说还行）。

由此，所谓“量在价先”，万一成交量不能持续，深圳房价其实很难维持目前态势。

此外，深圳楼市还有第二个问题，便是二手房挂牌量越来越多。

▲据统计，深圳3月10日共有67662套二手房在售，较上周增加了1917套，已经接近深圳二手房挂牌量历史最高点。

理论上，市场好了，二手房业主会惜售，挂牌总量是要下降的。

而如此多的业主用实际的挂牌动作表明，现在深圳楼市虽然上涨了，但也只是恢复到了荣枯线上，离全面复苏，或许还有很远的距离。