好难！最高降价102万，成交周期近3年，常州一批房东“破底”抛售！

　　常州二手房，好难！

　　在大部分政策利好新房市场的情况下，部分房东心态都比较激进，希望尽快抛售掉二手房转而置换新房，这也导致了不少小区的成交价创造了新低。

　　对于一些预算不足，或者求稳想要入手二手房的人群来说，目前如果能看到一些价格合适的二手房源，还是比较值得下手的。

　　PART 1

　　以小牛看房单个平台的数据为例，目前常州二手房挂牌量已经来到了97719套，对比年初又有了2000+房源数量的上涨。

　　与此同时，很多成交房源从最后的成交价格来看，房东大多是大幅度进行降价才能卖出，不少房子的降幅可以说十分惊人

　　1.怡康花园139㎡，降价45万，183.8万成交

　　位于天宁主城区的怡康花园一套139㎡户型，初始挂牌价228万，最终成交价183.8万，降幅45万。

　　怡康花园是主城学区房，北郊+博小，认可度很高，且其实目前这个阶段是学区房成交高峰期，学区房大量成交。

　　该套房源房东降价的幅度很大，最终成交单价仅1.3万/㎡。

　　2.九龙仓国宾一号195㎡，降价102万，398万成交

　　位于恐龙园板块的九龙仓国宾一号一套195㎡房源，初始挂牌价500万，最终成交价398万，降价102万成交。

　　九龙仓国宾一号是九龙仓在常州的高端改善小区，小区最小起步面积也是190㎡，业主非富即贵，是绝对的富人小区，挂牌量不高，目前最低挂牌价也在400多万。

　　不过这类房源总价过高，价格来去几十万的波动，也非常正常。

　　3.龍宸壹號166㎡，降价87万，343万成交

　　位于新北区新市府的龍宸壹號一套166㎡户型，初始挂牌价430万，最终成交价343万，降价87万成交。

　　龍宸壹號是常州顶豪盘之一，目前依然在售，是绝对的第一梯队豪宅，价格一直保持的也很稳定。

　　不过其实一旦交付了，定价权在业主手中，难免会有一些些波动，像该套房源2万的成交单价也是绝对的“打骨折”。

　　当然这种基本上为极少数个例，对于小区的整体房价影响不大，参考价值有限。

　　PART 2

　　从链家网的数据来看，近期成交的不少二手房房源，除了成交价格惨不忍睹之外，成交周期也拉的非常长。

　　1.翠竹新村74.8㎡，成交单价8236元/㎡，成交周期732天

　　位于火车站板块的翠竹新村一套74.8㎡小户型，成交总价61.6万，成交单价8236元/㎡，成交周期732天。

　　小区位置很好，周边不远就是常州站，离新北核心区也很近，但本身是老破小，已经劝退了绝大部分人了，自然也非常难成交。

　　2.衡麓世家96.86㎡，成交单价14041元/㎡，成交周期691天

　　位于天宁区雕庄的衡麓世家一套96.86㎡小户型，成交总价136万，成交单价14041元/㎡，成交周期691天。

　　小区房龄很新，且有房源是带正衡学区，不过从位置上看，他是在高架外，且周边竞品项目其实很多，无形中都加大了房子成交的难度。

　　3.龙城金茂府114.18㎡，成交单价14697元/㎡，成交周期937天

　　位于钟楼区的龙城金茂府东区一套114㎡的房源，成交总价167.8万，成交单价14697元/㎡，成交周期937天，接近3年。

　　龙城金茂府分为东西两区，西区为科技房，东区为普通房，且东区靠高架，对比周边产品没什么优势。

　　PART 3

　　现如今的常州二手房市场，房子难卖，同时挂牌数量还在进一步增长，陷入了一个“恶循环”。

　　在这些房源中，有三类产品，则更加困难，除非业主砸盘，不然大概率都很难有人问津。

　　一是，缺少价值支撑的板块；楼市价值回归主城，自主价值回归，远郊或者缺少价值兑现的板块，会非常困难。

　　二是，投资客多的板块/小区；不管板块还是小区都会经历比较长的出清阵痛期，免不了会出现业主扛不住砸盘的情况。

　　三是，产品力已经过时的小区；市场在调整期，新盘都在死磕产品，各家的产品力都在内卷，二手房市场上产品力不具备竞争力的产品，自然要经历以价换量的结果。

　　对比这些困难的房源，也有一些优质的房子，则相对坚挺，大部分能挺过这一轮的周期。

　　一是，主城稀缺地段；二是，资源属性强；三是，具有迭代引领的产品；简单说就是地段+资源+产品结合的均好项目。

　　对于接下来有置业需求的买房人，如果更青睐二手房的安全性，那么在买房时也请谨记以下几点。

　　1、尽量留在主城核心地段。对比新城漫长的建设发展周期，主城的成熟度是新区说不能比的。主城价值回归，是大势所趋。

　　2、尽可能买意向片区中品质最高的产品。能洋房不高层，能低密不高密。因为具备不可替代性，未来流通性会相对更好。

　　3、重视房子附着的资源。二手房除了自身品质，更要看看配套资源，比如片区内的产业、科教文卫资源、学区教育配套、自然生态资源等。

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