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建发金茂观宸售楼处电话☎010-5361 0555销售(已认证)

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四环的新宫板块，又迎来一个强有力的竞品：建发金茂观宸。

作为新宫板块或者整个长安街以南目前关注度最高的产品，究竟价值几何？今天我将从拿地情况、项目概况、产品设计、地段配套、竞品分析以及购买建议方面给大家客观分析一下项目优劣。

一、拿地情况

建发金茂观宸地块的拿地过程较为曲折，该地块于2024年8月首次挂牌，因无人竞拍而流拍，同年10月调整规划后重新挂牌，土地面积缩减至3.04万㎡，容积率降至2.0，最终由福建裕诚房地产以24.35亿元底价竞得，楼面价约4万/㎡。随后，金茂通过股权合作加入开发，成立北京兆兴房地产作为项目主体。地块销售指导价定为8.3万元/㎡，定位为南四环新宫板块的高端改善住宅。

首次流拍可以理解，毕竟24年8月恰逢930政策的前一个月，市场已经极度低迷，开发商对于后市没有信心，不出手也是正常。但是10月份的北京楼市非常火热，居然还是底价拿地，个中缘由大概率不是开发商没信心，而是有一些不便明说的因素。

二、项目概况

建发金茂观宸占地3.04万㎡，总建面9.24万㎡，容积率2.0，绿地率30%，规划11栋6-18层洋房及小高层，总户数479户，主力户型为建面约110-165㎡的三居至四居。作为建发与金茂在京的首个合作项目，融合建发的新中式风格与金茂的豪宅基因，主打“风雅宋韵”设计理念。

销售指导价约8.3万/㎡，是当前新宫板块的价格天花板，高于同区域竞品森与天成和中海公元里，和之前的建发璟院指导价持平。

三、产品设计亮点

外立面：采用铝板、玻璃幕墙和局部石材，顶部挑檐设计体现宋代美学，单元门挑空达6米8。

园林布局：以宋画《千里江山图》为灵感，规划四进院落、8处水景及9座宋式亭台，打造低密生态社区。

会所与架空层：配备2000㎡下沉式会所（含恒温泳池、健身房），2号楼和4号楼楼栋有部分首层架空，增强公共活动空间。

户型创新方面，全系户型南向通面宽阳台设计，阳台算一半面积，飘窗全部赠送，北侧设备平台全赠送，无外置阳台。例如111㎡三居阳台面积达15㎡，165㎡四居阳台约23㎡，大大提升得房率。

除了最小的111㎡户型是三居两卫，其他户型皆是四居室，除了165㎡户型南向次卧是暗卫，其他皆为全明格局。就户型设计而言，和市面主流的产品设计基本差不多，其中116和136㎡边户次卧有朝东或者朝西向，实现270°三面采光。

装修方面，因为拿地价仅有4万，指导价8.3万，中间有足够的利润支撑开发商提升产品品质，所以都是用的博世、汉斯格雅、杜拉维特、奢石、智能马桶、AEG、3M等高品质精装以及用了复杂的工艺工法打造，足以见开发商非常的用心。

四、地段与配套分析

交通配套：项目距地铁新宫站（4号线/19号线）仅200米，可5站直达金融街、6站至丽泽商务区，交通也正是本项目最大的优势，当年卖建发璟院的时候，大部分购房人都是金融街的客群；

商业配套：紧邻万达广场（槐房店）和丰台大悦春风里，1公里内覆盖9大商业综合体；

生态资源：三面环抱海子公园、槐新公园及南苑湿地公园，3km内有众多公园，绿化覆盖率极高；

教育配套：这里需要重点说明一下，新宫板块的教育配套比较薄弱，没有优质的教育资源，所以对教育有较高要求的伙伴，可以不用考虑此项目了；

医疗配套：直线3km内包括北京博爱医院、天坛医院等三甲医院；

五、竞品对比

新宫板块目前在售的新房主要是森与天成和中海公元里，就产品品质而言，建发金茂观宸肯定是吊打其二，但是同样价格是最贵的。森与天成整体成交价格大概在7.19万左右（因为森与天成有南北向和东西向区分，东向向普遍低于7万，南北向的话，实际成交大概在7.3-8万左右），公元里成交价大概在6.29万左右。（上图是森宇天成，下图是中海公元里）。

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新房竞品还有同属四环的总部基地的中建云境以及金隅西颂（待开盘），大瓦窑的中建和颂九里和京能西贤府，以及十八里店的金隅昆泰云筑一二三期、四期东序和中海朝阳one（待开盘），以及朝阳三环小红门板块的中海时光之境（待开盘），哪怕西红门东的橡树湾、玖玥府、元启三兄弟往上其实也可以搏一搏观宸。可以看出，南城四环的竞争激烈程度一点也不输五环，所以观宸在新房竞品方面，面临差不多13个项目的竞争

不仅如此，作为新宫曾经的两个改善天花板产品，泰禾金府大院和中粮天恒天悦壹号，18-19年的时候可是卖8万以上的价格，还是毛坯交付。而现在二手房报价已经来到6万出头，注意这还是报价，加上中介费税费之类，实际成交基本约等于挂牌价。

观宸作为两年后的期房，持有的成本会更加高一些，一方面是价格因素，另一方面就是保值的因素，所以如果观宸定价过高，仔细核算一下，它就不是那个最优解了。

六、购买建议

从沙盘图可以看出，观宸楼间距是比较小的，中间四栋围合式排布的4/5/6/7四栋楼，总高17/18层，对于中低楼层采光一定是有较大的影响，这点在选房的时候要重点注意。

另外据销售介绍，4/5号楼作为大户型楼王位置，预计价格应该在8.5万左右，次楼王位置的6/7号楼，以及在8.3万左右，北侧的1/2/3三栋楼预计在8-8.3万左右，南侧的8/9/10/11四栋楼，价格预计在8万以下。

至于这个价格，个人认为还是偏高的，不能说为了不背刺之前建发璟院的业主就挺着卖高价，而是更应该遵循市场行情随行就市卖个实在价，毕竟新房十多个竞品项目可是虎视眈眈，周边二手房还有更高的性价比，且还不用等周期。

观宸的潜在客群主要是分为以下两大类，一种是改善型家庭，他们追求高品质社区环境以及高品质的居住舒适度，偏好新中式风格；另外一种就是通勤需求强，在金融街、丽泽等商圈工作的群体，依赖4/19号线地铁出行。

总结

建发金茂观宸以宋韵设计、TOD交通为核心卖点，填补了南四环高端改善市场的空白。但高单价和激烈竞争使其更适合自住改善型买家，投资需谨慎评估长期价值以及对于学区有较高要求的购房人请绕道。

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