保租房“6折价格战”，长租公寓吃得消吗？

本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：秦敏慧。

开春以来，租房市场价格战一直不断。近期，多地保租房宣称租金低至6折，“最低月租421元”。“保租房”的低价冲击着租赁市场的价格走向，市场化的长租公寓难免会受到影响。变局之下，长租公寓该如何应对？双方会将租赁市场的发展推向何方？

租金6折最低月租仅421元

今年以来，深圳、昆明、北京等多个城市陆续发布保租房配租公告。

保租房配租指的是政府或相关机构为了解决新市民、青年人等群体的住房难题，提供的一种租赁服务。特点是租金低于同品质同地段的市场租赁住房租金，不过是面向符合条件的人群才进行配租。

以深圳为例，近期深圳市南山区住建局官宣保租房项目共10404套，涵盖粤海、西丽、桃源等热门片区，其中政府组织配租类保租房一般为市场价六折，社会房源类保租房的租金为市场价的九折。

这也点明了保租房的主要两大分类：政府租赁配租和社会房源类。区别是前者的房源由政府统一组织管理，通常通过住建局或区住建局进行配租，申请复杂、房源有限，但优惠力度大；后者由社会主体（如企业、机构等）建设和运营，政府只是提供支持，可通过企业直租的方式获取房源，申请流程简单、房源量相对较多，且相较于市场价格有明显优势。

以政府租赁配租的安居高新花园为例，其64平米的两房户型，月租金加上物业费总计仅需3916元；而据链家网信息显示，周边同户型房源月租普遍在7000至9000元之间，价格优势明显。

深圳南山区2月16日出台的保租房配租政策力度已经很大了，但同属于深圳的光明区又把政策撕开了一道小口子。

2月11日，光明区印发关于保租房的通知，政策的重点是面向符合条件的在深青年人、新市民、各类人才配租或者向企事业单位定向配租。重点是，政府组织配租保租房增加了面向个人配租的渠道，避免因企业事业单位不满足准入条件，但符合条件职工无法申请保租房的问题。简单来说，即使公司没有资格申请单位保租房，自己也可以申请，申请力度可谓是又上了一层台阶。

不仅如此，深圳这几年为来深求职的高校应届毕业生提供7天免费住宿。今年该政策又进一步优化，从原来的7天延长至15天，对在深就业的创业人才提供面积不等的保租房。

同时其他城市也在发力，2月以来昆明市公有房屋管理中心连续发布2025年第一批、第二批保租房分配有关事项的相关通知，涉及两个项目，共666套房源。值得注意的是，通知中涉及今年刚入市的保租房项目严家山丰润雅庭，月租金仅为12.07元/平方米，面积在34.88-60.2平方米，换算下来，其中一居室最低的月租金仅421元。

同属于严家山沣润雅庭项目片区附近的碧桂园星荟二手房挂牌价最低5900元/平米，最高9600元/平米，其中68平米的一居整租月租价1100元，比较昆明保租房的最低租金，相当于打了个七折。

泉州中心市区首批公开92套保租房，其中面积80多平米的两居室月租金在1500元左右，20平米的一居室月租金仅需700余元，而周边同等一居室月租金则在1000元以上。

北京经济技术开发区面向青年人推出《应届大学生住宿保障实施细则（试行）》，打造“求职7日免费住宿——实习3月免费短租——就业3年优惠长租”的阶梯式安居体系。

可以看出，保租房正在中国租赁市场上狂打两张牌，一张是供应量，另一张是低价。

“骨折价”背后的几股“势力”

为什么多地集中出政策，还清晰地指向供应量与低价两个方向？其实，这波操作早就开始了。

“十四五”期间，我国计划筹集建设保租房870万套间，预计可以帮助2600多万新市民、青年人改善居住条件。今年作为收官之年，各地都在疯狂地完成KPI。截至去年，多地“十四五”期间保租房筹集任务已完成80%左右，剩下20%将在今年完成，进入冲刺阶段也属正常。

住建部近期提出，在2024年全国建设筹集172万套（间）配售型保障性住房、保障性租赁住房、公租房基础上，今年将继续增加保障性住房供给，帮助新市民、农民工等实现安居。

这两年，保租房发展之迅速，相关政策也是密集发布。去年，单中央层面发布的保租房相关政策，就多达15条，住建部等中央部委也曾多次召开关于保租房建设的相关会议，国家在最后的冲刺阶段对于保租房的发展力度一直在持续上升中。

各地积极响应，筹建扩张速度之快，据统计，2024全国筹建保租房172万套，其中北京、上海、广州等城市超额完成年度任务。

当下，我国正在穿越租赁供应市场的高峰期，然而这样的趋势即使在超额完成任务的上海供给端的火依然烧得很热烈，可能后续会逐步放缓但还没有那么快。

3月5日，长宁区又增添一个保租房项目——临客公寓·虹临居，并在3月起正式投入试运营。这是国企上海东虹桥投资发展（集团）有限公司打造的首个保租房项目，位于长宁和徐汇交界处。上个月底，上海静安区的宁家公寓（宁嘉馨苑店）亮相，现已有住户签约入住其中。

据上海正午服务平台“随申办”显示，截至2025年2月下旬，上海市保租房项目已达到275个，但在2023年5月，“随申办”中保租房项目仅有17个，不到2年时间激增超15倍。

事实上，保租房作为构建房地产市场发展新模式的重要内容，针对其制度建设和实际供应，将是一项中长期的工作内容。

尽管保租房供应端持续火热，但从各城市的申请条件来看，还是会更倾向于城市的青年群体和新市民，通俗来讲两个字总结就是“人才”。人才是城市人口争夺和经济转型的关键一棋，城市对人才始终保持着“求贤若渴”的状态。

2022年，我国人口近61年来首次出现了负增长，城市对人才的渴求会更加激烈，“抢人大战”也作用在租房领域，谁更有诚意，谁将会在接下来的城市发展中抢得先机。最早开始于北上广深等城镇化水平较早、经济水平相对领先的城市，不过随着城镇化步伐放缓，预计未来几年，这些主要城市人口的增长会出现下滑趋势。

因此，为了维持增速，不少城市瞄准毕业生等青年群体，推出一系列政策，如租房落户、租房补贴、公积金支持、公租房等等。具体政策还有深圳给应届生延长免费住宿、昆明优先给外来务工人员分房、郑州直接给人才配租公寓……

现在来看，保租房低价这一策略的实施，将“抢人大战”的难度又升级了一个维度，各大城市之间颇有一种“你留下，我补贴”的气势。

当然，保租房供应量这两年递增这么多，难道不怕没地方建吗？2022年，新增涉租用地同比下滑62%；2023年同比下降37.2%，仅可提供约5.84万套新建租赁住房。2021年，住建部提出，把保租房作为“十四五”重点，两年后发现供应源似乎要枯竭了。那么去年到现在，为什么保租房的势头还是很猛，基数还是蹭噌噌往上涨？

虽然保租房是租赁市场的形式之一，但也是房地产市场的一个重要品类；既然新建保租房有用地限制，那不妨“捡现成”的。由此，保租房不断入市的背后还隐藏着楼市去库存化的功能。目前去库存有几种形式：

一、保租房盘活烂尾楼

如昆明2018年开建的大诺方舟天地，因资金链断裂，停工两年。经开区管委会将利用住建部和建设银行保租房的信贷政策，将项目未售房源申请为保租房。截至目前，昆明已有5个烂尾项目计划改为保障性租赁住房。其中，汽车城二期885套房源已经成功转为保租房。

二、闲置资产改保租房

这类闲置资产有存量规模大、空置率高、有条件提供大量保租房的特点，如写字楼、办公楼、厂房等。

经统计，甲级写字楼50%的闲置资产就能转化成10万套保租房，为20万-30万人提供住房保障。成功的案例是，去年历时14个月改造的沙坪坝区首个非住宅类保障性租赁住房项目、目前中心城区体量最大的保租房项目——CCB建融家园·小龙坎人才公寓正式投入运营，包含305套房源。据悉，项目推出后不久，出租率已达90%，成为沙坪坝区的一大亮点。、

三，城中村爆改保租房

城中村，生于城市，拥有改成保租房的天赋。

城中村改成保租房，将会综合整治、统租运营或部分拆除新建。这样的机遇已经催生出了一些品牌，如深圳人才安居集团成立安居微棠公司，专营城中村改造租赁项目。其中深圳元芬村公寓项目，就由该公司改造，将原有城中村转换成集服务、社交、居住、商业于一体的现代青年社区。

长租公寓头部品牌租金“克制”

或许正是因为保租房市场的火爆，今年以来，长租公寓头部品牌动静不大，似乎正在“克制”，避免价格上涨影响出租率。据克而瑞长租监测数据显示，2025年2月全国55城个人房源挂牌租金为1.16元/㎡/天，环比微跌0.24%，同比下跌0.23%。奇怪的是，眼下是传统租房旺季，但房租却大不如从前。

原因自然是与大量保租房入市息息相关，加之目前的就业环境、消费降级等宏观因素，导致城市人口流动增速放缓，城市租客减少、租客消费更趋理性，更倾向于谨慎地考虑租金成本，在一定程度上使租金进一步降低。

随着春节过去，传统节后租赁旺季到来，个人房东已经迫不及待涨租了，然而似乎并没有在这一波“租房潮”中收获期待的高收益，市场仍显理性，不少房东已经选择下调租金价格，只为租出去。

数据显示，2月全国5个大中城市，25城个人房源租金均价环比上涨，30城个人房源租金均价环比下跌，下跌城市个数较1月多9个。其中青岛涨幅最高约5.2%；广州跌幅最高约5.86%。

相较之下，身处同一片租赁住房市场下的长租公寓租金价格保持着“克制”，出租率呈现稳健状态。

以上海为例，据相关人员透露，其闵行区的一家魔方公寓房源含物业费价格大概是每月2200元，由于店内特价房源优惠幅度很大，同样户型的另一间房源价格在3150元左右，相当于优惠了接近1000元。对于租金下滑的原因，主要来自品牌在蛇年春节后推出“暖春”活动，参加活动的另外几间特价房源已出租，只剩1间。

为了应对春节传统淡季出租率的波动，位于深圳南山云城旗舰店的万科泊寓门店也提前策划，推出变相降租优惠的活动。该活动期限在1月之内，提前看房并缴纳定金的租客，年后转签约可享受定金膨胀优惠，如房源租金低于1000元，500元定金可膨胀至1000元抵扣租金；房源租金大于等于1000元，800元定金可膨胀至1600元抵扣租金，活动成效显著，有效稳定住了出租率。

除魔方、泊寓之外，壹间公寓、城方公寓等长租公寓品牌纷纷采取优惠策略，提前应对传统淡季市场的冲击。这些活动丰富多样，通过租金折扣、免租期、赠送礼品等方式，逆市降价，谋求“以价换量”。各大长租公寓品牌的当下心态或许是，价格可以低一点，但绝不能空着。

然而与保租房相同的是，长租公寓也在规模扩张中。同样以上海为例，截至今年1月底，上海集中式长租公寓房源超36万间，占全国核心八城的比重达到31.3%，同比增长超过25%。

不过，规模的扩张与空置率的增长维护，并未与租金呈正比趋势。今年1月，上海市集中式长租公寓平均出租率约为83.65%，平均租金价格约为150元/月/平方米，环比略降0.2%，租金呈持续下滑趋势。

保租房PK公寓是敌是友？

如今，尽管保租房、长租公寓、房东们租金都有降价趋势，但“租房战”的供需矛盾仍然是需要面临的挑战，当整个市场都在普遍降价的时候，相对的单个降价措施将会显得不再突出。

不过对于长租公寓企业来讲，也不必悲观，大量保租房入市，的确会加剧市场竞争，但市场中依然具有结构性机会，保租房与长租公寓的关系也并非一种“零和博弈”的状态。不少长租公寓运营商想要与保租房达成共赢的可能性，事实证明有机会也有空间。

/ 长租公寓“纳保”

在保租房KPI的背景下，看到的不只是国企，也有很多企业响应国家号召积极加入“纳保”的队列中。而这些摇身一变的保租房一方面享受着相应的政策优惠，如公募REITs大门开启、拥有拿地优势等机会；另一方面可以盘活自身存量资产达到去库存的效果。

截至2024年冠寓累计纳保项目超过130个，开业房源超6万间，毕业季“住梦计划”支持超30万应届毕业生安居，这种长租公寓纳保进程与城市发展脉搏的深度绑定，或许是领跑长租公寓赛道的竞争核心。

在“纳保大队”中，万科泊寓新披露去年的全年数据内发现，泊寓继续深入保租房市场，纳保房量增长至约12万间，占管理量的48.58%，纳保数量占据集中式公寓行业首位，成为市场化租赁企业中当之无愧的“纳保卷王”。

此外，据万科去年半年报披露，截至2024年6月底，万科泊寓已在北京、天津、深圳、厦门等23个城市合计纳保155个项目，涉及房源11.2万间。

/ 政企“牵手”合作

保租房的规模化发展，背后离不开国企推动的手。越来越多国企入局，在加速属地化布局，发展本土租赁市场壮大的同时，还创立自己的保租房特色品牌，其中不少由城投公司全权运营，旨在达到规模、品牌效应、开发水平和运营质量方面的提升。在这样的背景下，市场化长租公寓企业积极与各地国企寻求合作，争取留在保租房的“牌桌”上。

如龙湖在武汉的经发龙湖·冠寓（武汉德锐大厦店）就采用政企合作模式。拿地方为武汉江夏经发投集团，由龙湖龙智造旗下的龙智精工提供建造服务，后续再由龙湖冠寓提供运营管理服务。

虽然国企带着任务进入保租房市场，但在开发和运营方面始终拥有短板。“专业的事交给专业的人来做”为了适应变化，快速切入市场，与成熟的长租公寓品牌合作不失为最快捷的方法。

/ 输出品牌“软实力”

保租房虽名为“保障性”，但其市场化的成分要远低于保障性的部分，与长租公寓在定位上有着本质的不同。与其他行业构筑差异化竞争力和实现品牌溢价不同，长租公寓的注意力应该更多体现在出租率及续租率等核心经营指标上。

体现在战略层面，长租公寓可以借助规模优势、低利润率构筑竞争壁垒，毕竟借助公募REITs实现“不动产+金融”的资产证券化，才是长租公寓利润点保值和增值的关键。

因此，牵扯到民生住房的租赁市场，应该更加注重产品及服务品质，去刻画品牌用户的精准画像，拥有运营、数智化等“软实力”，让品牌拥有更长周期的成长可能。

从用户出发，抛弃地产思维，从社会学视角去回归公寓的本质，也许需要思考的内容是：平平无奇的商业街区重构、是土地设计与植物美学的交错规划、是人与人、人与社区、人与自然的关系……

可以说，我国的租赁市场正在经历历史性的分化，保租房的低价与“狂飙”对于各大长租公寓品牌来说是挑战也是机遇。未来的租赁市场商业模式将不断成熟走向规范化与多元化。最终长租公寓仍应该聚焦在产品与服务上的打磨。正如全球知名管理学大师汤姆·彼得所言，顾客是重要的创新来源，把握租客的真实“痛点”，才能在市场中脱颖而出。