深度研究丨2025年初核心城市稳市场趋势研判

2024年下半年以来，在存量及增量政策的双重作用下，房地产市场呈现出积极的变化，四季度全国商品房网签成交数据回升，房价指数也逐步回稳，市场信心得到提振。不同城市之间的房地产市场表现仍存在一定差异。

从3月5日发布的政府工作报告来看，再次明确“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并进一步强调“更大力度促进楼市股市健康发展”。

在此背景下，深入探究典型城市“稳市场”的先行指标具有重要意义。哪些城市有望率先回稳、哪些城市能成为稳市场的第二梯队，以及哪些城市还需加大因城施策力度等问题，为房地产市场的进一步稳定发展提供参考依据。

2024年，各地楼市成交月度呈现出前稳中低后高走势，四季度受9月26日政治局会议“止跌回稳”推动，一二手房成交均出现不同程度放量，新房网签城市更是同比回正，少数核心城市表现更为突出。

其中，一线城市恢复得更好。根据CRIC监测的数据，一线城市四季度新房成交相比上年同期增长46%，而24个重点城市平均增长13%，深圳表现格外突出，四季度同比增长达146%。

不仅是新房市场，二手房市场的变动，清晰折射出市场信心正逐步回暖。

数据显示，2024年四季度重点城市一手房成交占比达到41%，相较于同年三季度提升7个百分点。单纯卖房的二手房房东占比下降，侧面表明居民对房地产市场前景的预期更为乐观，市场信心在四季度有了较为显著的恢复。这种信心的提升，促使大家更愿意且更有底气进行房屋的升级换代投资。

典型如武汉，2024年四季度新房成交占比达到52%，较三季度提升12个百分点。年末武汉一手房市场交易量大幅增长，有力分流了大批客流。2024年12月武汉新房成交1.6万套，同比大增70%，创下2021年以来历年12月的新高。武汉计容新规的出台，及岁末高品质住宅加快入市功不可没。新规与新房源不仅提升了改善型需求者对武汉新房市场的预期，还使得岁末高品质项目平均开盘去化率达到八成左右，新房成功从二手房市场中“抢回” 大量客群，进一步稳固了一手房市场的地位。

从库存来看，2023年下半年以来，尽管新房市场需求侧持续低迷，但在地方主管部门主动管控和引导之下，新增供应量同比显著减少，典型城市新房狭义库存规模逐步企稳。数据显示，2024年前三季度，狭义库存总量维持在2.1亿平方米左右，但受新房成交规模同比下滑影响，库存消化周期持续走高。至2024年三季度末，全国典型城市平均消化周期攀升至21.2个月，较上年同期增加5.8个月，其中郑州、武汉等城市消化周期超过24个月，库存压力尤为突出。

这一局面的扭转始于2024年四季度。在中央“止跌回稳”主基调下，政策组合拳迎来了成效兑现期：一线城市限购松绑、首付比例降至历史新低（首套15%、二套25%）、存量房贷利率批量下调至LPR-30BP，叠加契税减免和普宅标准取消等政策，显著降低购房门槛和持有成本，激活市场流动性。与此同时，供给侧改革同步推进，土地供应规模大幅缩减——2024年全国300城宅地成交建面同比下降17%，深圳、重庆等地宅地成交不足新房成交量的四分之一，从源头抑制了库存增量。在此背景下，四季度新房成交环比增长明显，70城房价同比降幅收窄，更多城市房价环比止跌，释放出积极信号。

受此影响，典型城市狭义库存规模在2024年末下降至2.02亿平方米，打破连续一年的高位震荡格局。消化周期指标改善更为显著：四季度末降至19个月，70城中近半数城市重回18个月以内的安全区间，其中杭州、上海因供需调控精准，消化周期分别压缩至10个月和14个月，成为去库存标杆。

具体到城市来看，对比2024年一二手房市场表现来看，典型城市主要可分为三类：

一、新房增长：深圳率先回稳向好

深圳是24个城市中唯一新房和二手房同比均增长的城市。新房同比增长24%，二手房同比增48%。这得益于深圳强劲的经济活力、持续的人口流入以及城市更新带来的购房需求。2024年深圳进一步放宽了落户政策，同时加大了对刚需和改善型住房的支持力度，如降低房贷利率、增加保障性住房供应等，“9.26”后深圳市场交易量激增，四季度新房交易量约占全年成交量的一半。

二、新房下降、二手房增长：政策利好率先在二手市场兑现

杭州、西安、北京、上海等城市二手房市场的增长表明城市仍有较为丰富的居民改善性需求，但政策利好多在四季度兑现，故而从全年数据来看，一手房市场仍在同比回落。

以杭州为例，尽管新房同比下降36%，但二手房同比增长27%。杭州2024年优化限购政策，并允许购房落户，极大促进了二手房交易的增长，“10.9”降首付、取消限价之后，新房流速明显加快，地价更是频频刷新纪录，典型如北干东地块溢价率接近80%。而上海在税费减免、限购松绑等政策推动下，二手房市场活跃度也迎来了显著提升。

三、新房和二手房双下降：需求仍在筑底过程中

广州、济南、苏州、武汉、合肥等城市新房和二手房同比均下降。除2023年基数较高的天津之外，这部分城市大多面临较大的去库存压力，房地产市场需求不足。

如苏州新房同比下降36%，二手房同比下降13%。2024年苏州虽积极调整政策，如放宽限购、加大人才引进力度等，以刺激市场回暖。但由于房地产市场库存压力较高，而人口流入速度放缓，导致市场下行。

库存压力方面，2024年得益于供给节制和成交改善，狭义库存延续波动下行走势。2025年1月末50城新建商品住宅狭义库存31093万平，环比降1%，同比降11%。但城市间分化持续加剧：

青岛、南京、郑州、武汉、杭州、济南、苏州、宁波、重庆等共计9城库存压降超100万平方米。其中库存规模降幅最大的当属青岛，2025年1月狭义库存仅为999万平方米，较2024年1月下降258万平方米，同比降幅达21%。

究其原因，一方面政府通过缩减新房供应来控制库存规模，2024年全年青岛新房供应仅367万平方米，较2023年下降41%；同时针对市场需求，调整产品类型，增加中小户型、刚需房源的供应，减少大户型、高端房源的库存积压。另一方面，政府通过不断优化购房政策、调整信贷政策等方式来刺激居民购房需求，譬如放宽限购政策、降低首付比例、提供购房补贴、降低房贷利率、提高公积金贷款额度等不断降低居民购房门槛，减轻居民购房负担。

青岛楼市的去库存策略将围绕“因城施策”的原则，结合本地实际情况，从需求端、供给端、金融端等多方面发力。通过优化购房政策、推动租赁市场发展、加强区域协调、鼓励房企促销等手段，青岛有望逐步缓解库存压力，实现楼市的平稳健康发展。同时，青岛作为沿海开放城市，其经济发展和人口吸引力也将为楼市去库存提供长期支撑。

长春、北京、福州、合肥、无锡、长沙、上海、成都等供求持稳。其中北京、上海、成都等热点城市基本保持供需两旺行情，尤其是上海，2024年强化了高端住宅供应，千万豪宅成交占比全国6成。而市场相对低迷的福州、长春、无锡等因居民购房需求冷淡，房企推盘积极性也不高涨，因而库存走稳。

还有少数城市诸如西安、广州等2025年1月库存规模较2024年同期不降反增，主要源于短期内成交行情转淡导致库存积压。

鉴于城市大量库存来自于高风险板块，且这些板块大多流速不高，无论是对于房地产企业、还是地方主管部门而言，除少数重点市政相关项目之外，继续进行房地产开发的可能性都很小。

因此在现阶段，为了对于城市价值作出相对公允的判断，克而瑞研究中心对24个典型城市的板块消化周期进行了梳理，剔除了消化周期达到城市平均值两倍以上的板块，即为核心板块消化周期，对比前后差距可见，全市平均消化周期小于18个月的城市有13个，而核心板块消化周期小于18个月的城市个数扩容至17个。其中徐州、苏州、郑州、深圳、昆明、福州、厦门等核心板块去化压力显著好于全市平均，差值均在5个月以上。

就低风险板块的市场份额来看，上海、杭州、成都、深圳领先，低风险板块交易规模仍达2000亿元以上，第二梯队为广州、北京、西安、天津，低风险板块交易规模为1000-1300亿元，第三梯队为南京、武汉、青岛、苏州、济南、宁波等，低风险板块交易规模为500-1000亿元，余下合肥、长沙、厦门、昆明、重庆、徐州、福州、郑州、长春、无锡等十城低风险板块交易规模均不足500亿元。

事实上，24个典型城市18个月以内板块成交金额平均占比达到64%，其中杭州、成都、济南、合肥、西安、天津、南京等更是在七成以上。对于地方主管部门和开发商而言，可进一步聚焦这些优质片区的新房开发。一方面适度加快项目的供应上市节奏，另一方面也要注意新增土地供给和周边配套的同步发展，避免出现短期“空城”现象，伤及优质板块的发展预期。

2024年四季度以来，稳市场政策成效渐显，房地产市场迎来积极变化。

综合考量规模、价格、库存以及投资等多个关键维度，杭州、上海、北京、成都、西安、天津、深圳、合肥等城市在稳定房地产市场进程中表现卓越。这些城市凭借合理的政策调控，以及优秀的经济、人口、楼市库存基本面，房地产各方面指标均朝着积极方向发展，有望在2025年率先实现企稳回升，为房地产市场的整体回暖发挥引领作用。

但部分城市仍需进一步夯实筑底之路，成交、房价、库存、企业投资等指标仍有较大改进空间。地方需实施有效调控，企业则应审慎对待投资机会，关注城市内部分化，挖掘结构性机会，重点关注供求与流速指标佳的板块。

文章来源:乐居买房