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最新数据显示，澳大利亚房地产市场经历了短短三个月的低迷后，已全面回暖，仅达尔文和维多利亚州部分地区仍表现疲软（前者下跌0.1%，后者持平）。
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CoreLogic的报告显示，这一复苏主要受到上月中旬降息的推动，提振了买家信心。然而，Ray White首席经济学家Nerida Conisbee指出，真正支撑房市持续增长的核心因素仍是“供需失衡”。她形容当前市场正处于一个“超级周期”，澳大利亚的住房结构将迎来深远变革，这一转变由人口结构变化、生活方式偏好调整以及长期供应短缺共同驱动。
投资者如何抓住房产“超级周期”机遇？
对于想要抓住机会的投资者，My Housing Market首席经济学家Andrew Wilson建议，现在正是入市的好时机。“市场低迷时，人们往往难以判断何时触底，但历史经验表明，利率下降通常伴随房价上升。”
澳大利亚人口增长依然强劲，尽管全球人口增速放缓，移民仍是推动住房需求的重要因素。此外，州际迁移也在影响房价，许多购房者因价格、配套设施、气候和生活质量等因素选择迁往更具吸引力的地区。
然而，住房供应依然不足。尽管政府计划增加新房建设，但建筑行业仍面临企业倒闭、劳动力短缺和成本上升等挑战，导致供应目标难以实现。这种供需不平衡推动整体房价上升，但不同类型的房产表现会有所不同。
Conisbee预计，未来几年独立住宅将比公寓更具投资价值。“如果未来的住房可负担性依赖于更高的密度化发展，那么购买独立住宅可能是更好的投资选择。”她补充道，土地稀缺性将使独立住宅溢价上升，特别是那些具有重新规划、分割或合并开发潜力的房产。
Ray White chief economist Nerida Conisbee says Australia is in the midst of a property super cycle.
CoreLogic澳大利亚住宅研究主管Eliza Owen也表示，尽管短期内公寓价格可能上涨更快，但长期来看，独立住宅的表现通常更优。不过，如果预算有限，投资公寓时应选择面积较大、建筑质量好、位于精品社区的物业，而避免购买2010年代中后期开发的高密度公寓区，如悉尼的帕拉马塔（Parramatta）和墨尔本部分地区，这些市场的回报率相对较低。
哪些区域更具投资价值？
Conisbee指出，在各大首府城市周边，较安全的投资区域包括海滨地区、受退休人群青睐的区域、配套设施完善的中环城区（如商圈和交通便利的地区）以及已被政府规划为高密度开发区域的地块。
她还推荐部分区域性市场，尤其是新南威尔士州北部至昆士兰东南部的地区（从拜伦湾到阳光海岸）。这些地区不仅吸引了大量国际移民，还因州际移民需求强劲，推动了房价上涨。
其他值得关注的区域包括：
悉尼周边的卧龙岗（Wollongong）和中央海岸（Central Coast）
维多利亚州的吉朗（Geelong）
昆士兰州汤斯维尔（Townsville），因军队驻扎需求推动房价上涨
不过，Owen也警告，国际移民增速放缓可能会影响市场表现。尽管疫情后移民激增，但2023年第一季度的净海外移民已达峰值，并开始回落，未来几年随着临时签证到期，移民增长可能继续放缓。因此，“超级周期”是否能持续，仍存在不确定性。
墨尔本房价下跌，投资者开始回归？
在过去一年，布里斯班、阿德莱德和珀斯的房价大幅上涨，吸引了投资者关注。2024年2月底，布里斯班房价同比上涨9.7%，阿德莱德增长11.9%，珀斯更是上涨14.3%。但Owen表示，这些市场的价格已经变得昂贵，投资热潮可能逐渐降温。
相比之下，墨尔本市场仍处于低谷。在截至2月28日的一年内，墨尔本房价下跌3.2%，是全澳跌幅最大的地区。
近年来，由于高额房产税和资本增值缓慢，维州投资者大量撤离，转向昆士兰、西澳和南澳市场。数据显示，2020年，95.1%的维州投资者贷款购买的房产位于维州，但到2024年底，这一比例下降至90.7%，同期维州投资者在昆士兰的购房比例从1.7%增至4.2%。
然而，随着其他市场变得越来越昂贵，一些投资者开始重新关注墨尔本，寻找低价入市机会。数据显示，2024年，来自新南威尔士州的投资者在维州购房贷款增长了1.1%。
Aussie Home Loans维州总经理Joel Curley表示，现在可能是墨尔本市场的“抄底”时机。“如果你是一个中长期投资者，当前可能是买入市场底部的好机会，或者相较于热门市场（如布里斯班）而言，现在的价格更具吸引力。”
Curley认为，即使维州的投资房产税较高，但如果采用负扣税策略，仍然可以抵扣部分成本，从而提升投资回报率。此外，墨尔本外北区和西区的新建房产不仅价格较低，还能享受房屋折旧税收优惠。
结语
尽管市场存在不确定性，澳大利亚房市的供需失衡仍是推动价格上涨的核心因素。短期来看，房价或因移民放缓和高房贷成本承压，但长期来看，土地资源有限、住房供应不足的现实，使得房产仍然是稳健的投资选项。
对于投资者而言，当前市场提供了诸多机会，关键在于精准选址，寻找长期增长潜力大的区域，无论是独立住宅还是公寓，理性布局才能把握这轮“超级周期”中的财富机遇。
文章来源:AFR
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