海淀功德寺两个楼盘保值性问题

1，今年关注海淀新盘的朋友肯定会关注到功德寺项目，也有人在问我关于这个楼盘是不是适合买了投资用，或者是保值性的问题。下面我从几个维度来讲下这两个盘。

1）价格问题。指导价10.5万/平米，这个价格如果拿到当前市场来看，价格很不错。可能有一点点倒挂。

拿地价与指导价问题，或者说这个楼盘有没有利润？拿地楼面价7万出头，指导价10.5万，有三万多的差价。可以确定地说，这个楼盘的利润在指导价卖的情况下是非常充足的。

2）与二手房对比。

第一，很多人拿圆明天颂来对比，我觉得意义不大。首先，圆明天颂的成交数据太少，没法参考，其次像圆明天颂这种大改善盘，成交的时候，会有一定的偶然性，所以之前传的16万单价成交，并不能拿来当一个完全参考。当然，产品上、人群上，是不一样的。

第二，橡树湾可以拿来对比，而且应该是个强对标盘。一方面是品质对比，一方面是教育资源对比。

或者可以这样说，如果你现在兼顾小区品质，以及孩子教育，那么，功德寺和橡树湾，你会选哪个？其实这两个都可以。

互有利弊，但是从品质改善，以及孩子教育上，这两个都是能满足需求的，且差异没有那么大。

橡树湾目前的成交单价在10万左右。

3）开盘价问题。这个需要等到开盘的时候再看，目前是10.5指导价，有8%的浮动空间，大概率上，开发商会结合当下市场，向上浮动。有没有绑定的装修等，也是个待定问题。开盘价越高，性价比越低。

2，当下市场价格问题。

海淀尤其是北五环以外那块区域的价格，我去年说过好多次，价格从一个相对合理的市场价去判断的话，海淀北五环外的价格没有完全跌下来。也就是说，橡树湾目前的市场价是10万左右，但是结合北京多个片区改善盘的价格，橡树湾的10万单价，有虚高。

原因我认为是海淀清河上地永丰等区域的新盘干扰。这一项仅供参考。市场经验这东西我没法解释，或者说解释成本太高。大家参考下结论即可。然后做一下新盘的价格对标。

3，关于保值性问题。

我觉得对于购房人来说，需要考虑的几个点：

第一，当下市场，这个盘在新盘里是性价比比较高的项目，和当下市场的二手，价格有小幅倒挂；

第二，理解当下海淀市场的价格调整阶段，就是我上文提到的那一点；

第三，楼盘两年后交房，那个时候的市场到底是什么市场。这个问题，大家可以根据自己的预期来判断，我不去预测。

第四，持有成本问题。尤其是对于贷款买家来说，在拿不到房子的情况下需要提前还月供。

第五，交付质量问题。目前仅从楼面价及指导价看，开发商有利润，应该能做出好产品，至于交付质量，只能等交房后看。这与项目有关，也有开发商自身的风险、房地产大行业有关。

4，投资价值上，我不觉得有多高的投资价值。

5，原则上，按需购买，自住第一。

6，再来说下学区的问题。

这个盘交付后，大概率上的是上地实验小学树村校区。生源上，以周边几个回迁房小区为主。上地片区初中相对均衡。上地东西里上的是上地实验小学本部。有这个区别，注意区分。

这也是为啥我说教育上跟旁边橡树湾类似，橡树湾的小学生源质量要更好，橡树湾小区的居多，初中也不差。

以上是大家关心的一些核心问题。供参考。

这个盘目前没有上渠道，开发商自销，有想买这两个项目的自己去售楼处即可。