北京买房：理清思路，购房建议1466

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我们也是丁克家庭，也考虑了卖房养老，看了您的文章感觉还是想简单了，这社会上针对老人的坑太多。但我们还想请教一下，如果是换了公寓，居住环境确实是提高了，但万一出现了那些风险呢？我们作为无儿无女的老人能如何面对？

A：

1、您看的是我哪篇文章啊？我一时没想起来，不好确定说的是什么风险。

2、简单说吧，50年的公寓的风险一般三个。一是有可能率先征收房产税，这可以不用太纠结，最大的可能是影响了价格走势，但并不影响居住。

二是有可能在土地产权到期后，让续交土地出让金。这也不用太过纠结，和房产税的性质差不多，都是影响价值，但不影响居住。

三是有可能用行政手段改变水电的性质，转为商业水电，另外有可能加征营业税一类的。这就看情况吧，有可能增加居住成本，看到时候的力度了。

另外还有个风险是有可能对老人影响大的，就是如果发生这些事儿，那这种公寓向写字楼+工作室转变的可能性就大，居住环境有可能更加嘈杂，看到时候是否能接受了。

3、基本就这些风险，都不算太影响居住吧，只是有这些可能而已。如何面对其实不分年纪，而是所有业主都受影响，那或是换租，或是卖房换到其他房子。其他应该没什么办法了。

仅供参考。

二

Q:

请问，您怎么能说“自住买自己喜欢的，投资要买别人喜欢的”，这是房子啊！几百万！如果连自己都不喜欢的怎么可能敢买？你会只是为了投资而买自己不喜欢的房子吗？而且如果连自己都不喜欢的，别人怎么会喜欢？我实在不理解这句话。

A：

1、投资不分种类，商者无界，不管是房子还是其他什么，目的只是赚钱，不管自己是否喜欢。听说过一句话吗？如果利润足够高，商人能够出售绞死自己的绳子，请问是因为他们喜欢绳子？还是喜欢被绞死？

2、我当然会买自己不喜欢的房子了，只是为了赚钱而已，又不是自己住。比如我就买过公寓和小Loft，反正我也不住，只要能倒手卖出去赚到钱就是好猫。请问炒学区房的是真喜欢老破小吗？炒藏獒的真是爱狗吗？炒茅台股票的真喜欢酱香酒吗？

所以这跟自己喜欢不喜欢没有一毛钱关系，只要别人喜欢就行，因为只有喜欢的才会多掏钱，也才能更多的赚到钱。

3、其他投资就是做生意，谁家开饭馆不是卖别人喜欢的菜啊？我就喜欢喝豆汁儿，但别人喜欢吃拉面炒饭麻辣烫，请问我是坚持自己的爱好呢，还是迎合大众？

自己的喜好未必与大众相同，为了享受当然买自己喜欢的，花多少钱+是赔是赚，都与别人无关。但如果是想赚钱，那就必须买+卖别人喜欢的。

自己不喜欢，但别人喜欢的东西多了，孙猴儿八戒各有所好。我讨厌的娘们儿就是别人的老婆，这没必要抬杠，谁也管不着。

4、最后说一句吧，经济学里有个“选美理论”，发展成“选择经济学”。简单说就是您参加选美，很可能只喜欢那个最胖的，请问是否投票给她？如果是为了支持她可以投，但如果是为了获奖，那就必须参照大众标准。

房子虽然没有明确的美丑标准，但大众用钱做出了是否受欢迎的评价。那如果想赚钱，就不能考虑自己的喜好，只能买最受大众追捧的，否则赚谁的钱去？

仅供参考。

三

Q:

请问，我刚卖掉了海淀一套老破小，手中资金合计800多万。目前还有一套紫竹院的不知道是否应该也卖掉，您是否有建议？老人在住，但房子很破了，有想法是索性一起换，买套大的一起住。

如果卖掉的话也是600多万吧，不想贷款了，1500万左右买哪里合适？我看了好久了，目前的重点是以下四套，请帮忙把把关，排序一下性价比。

A：

1、是否卖掉，那就看老人的态度了呗。这是家务事，外人不好建议。单从房子来说，紫竹院的学区溢价不低，居住角度的性价比就不太高呗。

600多万的总价，估计有20-30%的溢价，那就是得到500万以下的居住体验，至少有100多万的价值是闲置的。所以如果不是老人坚持，那常规建议是在入学高峰过去之前换掉，改善居住的同时也避免了溢价部分的保值风险。

2、这主要是改善需求，也是看自己的喜好，外人的建议不重要。而且既然是都这么高的预算，那就说明是肯定得卖紫竹院这套了吧？

3、单从保值来讲，那肯定是长河湾占优啊，地段儿和小区质量都挺好，社区氛围也好。但这价格不太对，偏低的有点儿多。估计是有楼层或朝向的硬伤，要不然就是有其他问题，否则怎么能跟那两套大塔楼一个单价呢？

这找中介问清楚吧，如果没问题，那也最好找物业或邻居核实一下，看是否有隐情。确定没有的话那这就是捡漏儿了，怎么都合适。

4、其他三个在我看来差不多，都是同等地段儿，学区溢价都不高。但两个塔楼一个单体楼，都是早期老公寓的底子，自住看自己的喜好，保值不太占优，都次选吧。

仅供参考。

四

Q:

请问，目前孩子四岁，准备首次购房，在北京连学区一起解决，首付200加贷款尽量多，买500万以上的。但我们还没有京户，请问买西城的老破小有意义吗？当然再多凑点首付也可以，只是不会太多，预计能买到的仍然属于老破小，所以纠结于是否有意义，您能推荐几套房子或合适的学区吗？

A：

1、目前非京籍，那什么时候能得到京户啊？如果是在孩子小升初之前落户就比较有意义，虽然幼升小的顺位靠后，但升初中时就至少不吃亏了，到了初中更不会吃亏。

如果中考前落户，那就意义不是太大了。因为以非京籍是很难进入牛小牛中的，老师也很难特意关照非京籍，也就是就算买了学区房，也未必得到多好的教育资源。

2、老破小怎么说呢？其实就是个溢价率的问题，学区房中老破小的总价低，那溢价率就会相对更高。如果能利用上学位和资源就有意义，没用上或用的不多就意义不大呗，多花钱却没得到相应的价值。所以这还是看自己何时能落户吧，越早越好。

3、学区也不敢建议，非京籍一般来说都顺位靠后，很难进入对口校。那如果被派位，学区房的意义就降低了。

仅供参考。

五

Q:

请问，我是个失败的投资者，买了一圈的环京房产，无一盈利，目前账面损失200万以上，其中两套还背负每月一万多的贷款，而且除了燕郊的之外都不好出租，坐看贬值非常的纠结。

我70后，还有不到十年退休，很为退休后的生活担忧了，您看您何时有时间，我想当面请教一下这些房子将如何处理，或者是整合一下？

A：

1、我好像帮不上什么忙，因为我只是略懂北京的，外地+环京的都不熟悉，不敢乱说。

2、这要不还是咨询对环京房产熟悉的吧，网上有很多，他们更懂业务。

借这网友的问题说两句，他其实也不能算太失败的投资者。因为既然是70后，敢承担每个月1万多的月供，那就说明工作和收入都很稳定，与年轻人或抗风险能力弱的不同。

或者说他这其实更主要是心态问题，而不是经济问题。如果这些环京的房子涨了，那他不仅还贷无压力，而且还会心情舒畅。现在他的还款并没出现问题，只是心理上觉得别扭了。

这怎么解决呢？不是说处理或整合了房子能解决的，无论怎么处理，损失都已经造成了，在无法挽回的情况下很难让心情舒畅。所以我是帮不上忙的，只能是自行调理或找心理方面的咨询了。

很多人其实都是这种情况，表面上是经济压力，实际上是心理压力。那在楼市整体走弱的情况下，不是卖房或换房能解决的。

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