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天津格调馥颂花园
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PART01

板块先行，地处河西的她自带光环

遥想当年主公挥师南下建都于河西，后者便开始它的发家之路，毫不夸张地说，近十年是天津城市建设的高光时刻，也是河西推陈出新、吐故纳新的高光十年。回顾历史，河西区是六区中不折不扣的“新贵”，相较其他五区它的历史底蕴不浓，既不是天津发源地，也不是曾经的商业重镇，这一点从地图中也可以看出，河西是市内六区中中环内面积最小的一个区，同时也是快速环线与外环线之间面积最多的一个区。

但“挟天子以令诸侯”的河西可谓是一位不折不扣的“造城高手”，十年间先有文化中心、八大里城市更新，后有陈塘科技商务区、新梅江生态宜居区的推出、直到现在“设计之都”核心区柳林街区城市更新正式启动，河西区的最美天际线已经大体成型。

如果按照板块划分来说，陈塘板块陈塘科技商务区东至微山路北起复兴河，南到珠江道，西至中央绿轴，刚好将馥颂夫人剔除了出去，但仍属于范围更大的新梅江板块（北至海河，南至外环线，西侧解放南路，东到微山路）。

所以准确形容馥颂夫人的地点，贝爷认为她正位于新八大里与陈塘科技商务区交接处，沿解放南路一路向北可直达新八大里商圈，向南走可达新梅江，东有陈塘科技商务区板块加持，西有老梅江板块护航，整体的城市界面较为完善。

自然环境方面馥颂夫人坐享新梅江中央绿轴公园（北段）河西绿道公园（三期）两大城市绿廊，其中绿道公园三期将在今年迎来收官之年，这条总长7.7公里，48万平方米的“绿色生态廊道”将全面激发释放河西活力，将大河西的文娱、消费、艺术融为一体。

周边商业是馥颂夫人的软肋，也是整个河西区的软肋，河西拿得出手的商场却屈指可数，算来算去只有万象城一个，像新业广场、和悦汇、万科广场、天津湾、国贸均处于不温不火的状态，究其原因有很多，比如周边地铁+住宅+写字楼的缺一不可，再比如近年来教培行业轰然倒塌，都有一定原因，当然最主要的问题还是在招商引资方面，日本最受欢迎的咖啡店%ARABICA首开在南开大悦城，南方爆火的中式茶饮茶颜悦色签约了和平印象城，就连去年刚火的牛油果酸奶奶昔茉酸奶首次亮相也仅在熙悦汇和水游城买到。

不过上个月末新梅江的中海寰宇城开业了，招商方面贝爷感觉相对一般，网红品牌并没有过来几个，但屋顶的滑板公园露台设计很符合年轻人的口味，同时由于其地理位置的特殊性，寰宇城的客源不仅来自河西，西青梅江南、津南双港板块的消费者同样纷至沓来，就目前来说客流量尚可。

这么看馥颂夫人的大区位优势确实尚可，但单看项目四至，不利因素立即跃然纸上。

PART02

两个不得不说的客户担忧

格调馥颂花园的这三块地第一次出现是在2021年天津第二次集中供地出让公告上，但之后规自局发布因故停牌公告，后于当年三批次再次上架由渤海置业摘得，经过土整后去年四批次再次上架确定为泰达建设代建，彼时的楼面价为津西韵（挂）2022-013号地块19306元/平米、津西太（挂）2021-034号地块18394元/平米、津西浩（挂）2021-046号地块22048元/平米，与之前相比下降不少。

泰达是否是zzrw兜底不得而知，但有一点可以明确的是这三块地的面积不大，且北有天物三期烂尾南有环渤海装饰城傍身，二者对项目的城市界面有所影响，根据实地拍照可以看出D地块北侧为天物三期的高层和写字楼，南侧为环渤海家居中心和灯具楼；E地块北侧为秀竹苑高层+洋房，南侧为五金涂料大厦；F地块北侧为天物二期配建、南侧为部分仓库。

由此第一个客户担心就出来了，也就是日照问题，南侧环渤海装饰城主楼对D地块的日照时间不利，同时D、E地块均采用南高北低的设计布局，对北侧的洋房同理，不过对于小高和洋房来说，楼间距在50米左右，基本影响不大，市里的插花地或多或少都会有此问题。再给大伙科普下，在一个项目方案设计确定后，KFS会对项目进行日照分析，根据现在主要的技术依据是普通住宅建筑每套住宅至少应有一个居住空间大寒日全天有效日照时间不小于2小时，设计上都会满足条件，但具体每个窗位就要看具体数据了。

相比日照遮挡，这个项目的四至问题带来的客户抗性贝爷认为更加突出，项目的具体位置为北临浩江道南至定江路（规划路），东至中央绿轴公园西至解放南路，太湖路（北段）与慕山路将D、E、F地块分割开来，但值得注意的是目前浩江道太湖路为两条断头路，也就是说三个地块的通勤主力依靠的是解放南路和太湖路（北段），而这两条路的目的地均为黑牛城道快速路，较为单一。

贝爷专门咨询了一下河西住建委和项目土整部门，前者告知未来浩江道西段会尽快启用来为天物居民解决未来8号线梅江东路站的通勤问题，这对天物和格调都是个好消息，后者则对定江路（规划路）表示项目（南侧）在3m退线规范基础上，增大退让至9m来营造具有层次感的景观退让空间，同时围墙外增加1.5m绿篱，也就是从南到北依次还有3m人行横道1.5m树池定江路。最大程度降低环渤海装饰城对项目的影响。

PART03

目前项目更新的消息

一、看格调之前披露的规划方案是D地块住宅部分为6栋小高（4）+洋房（2）组成，其中洋房为两栋8层到顶设计（4#、5#）、一楼带小院；四栋小高为14-16层到顶，其中该地块的主入口位于太湖路上，与1#楼配建相连。根据小道消息南侧两栋小高为两梯四户，均为104平三室两卫户型，共计100套；北侧两栋小高为两梯两户125平三室两卫户型，共计58套，可以做到6米宽厅；北侧两栋洋房为一梯两户130平三室两卫户型，共计32套。洋房一楼带小院，户型几乎都有赠送（设备平台）。

E地块面积最大，由一栋洋房和五栋小高组成，其中洋房为八层到顶共计三个单元，5栋小高为14、15、16、17层到顶，地块出入口同在太湖路一侧，也与6#楼配建相连。

F地块为4栋8层到顶洋房设计，地块出入口在慕山路上，同样与4#楼配建一相连。

二、此次项目全部为精装交付、公区园林部分格调放弃了苏氏园林和徽派建筑风格，转而去做法式奢华度假酒店式园林设计，项目外立面为铝板+玻璃幕墙组合，同时用了橙色点缀，有点像天空之境外立面，不过销售口径是相较前者它的点缀呈现的流线型更突出。针对这两点贝爷认为一方面格调自己出于对地块面积的考虑，另一方面是针对河西改善客群的喜好做出的方案，有精英阶层的气质。在没有更多消息披露之前园林目前可以参考一下滨海格调瑰丽花园格调初晴。项目的精装方案内部还在研究中，这是格调在市区的首个精装项目，前段时间交付的生态城格调菁园，精装交付口碑尚可。

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