“好房子”基因+内城更新红利，金茂璞逸丰宜重塑东铁营片区价值

“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的 ‘好房子’”。2025年政府工作报告再次强调“好房子”。这一政策导向为房地产行业的转型升级指明了方向。

随着房地产市场的逐步回暖，购房者信心显著提升。尤其是今年1-2月，全国土地市场的竞拍热度传导至需求端，特别是北京等核心城市，多轮竞价推动土地高溢价率成交，增强了房价坚挺的预期，房地产市场正在释放出积极的复苏信号。在这一背景下，北京东铁营片区凭借其独特的区位优势以及高品质住宅项目的落地，有望成为内城更新的示范标杆。

值得关注的是，作为内城稀缺的价值洼地，率先实践“好房子”标准的璞逸丰宜，不仅为东铁营片区城市更新注入新活力，更为开发商和购房者提供了难得的投资与置业机遇，成为北京城市发展的又一亮点，再次书写内城恒产的传奇。

北京内城“好房子” 金茂北京首个“璞”系作品

图说：金茂璞逸丰宜首次开盘销售实现25亿元的亮眼业绩。

北京东铁营片区金茂璞逸丰宜项目一经推出便吸引了众多内城置业群体的关注。

据悉，金茂璞逸丰宜1月项目首次开盘销售186套，实现25亿元的亮眼业绩。璞逸丰宜的销售业绩，源于金茂长期以来高品质的科技系统呈现，以及对于当下客户需求的深刻洞察。

众所周知，金茂15年来一直以绿金科技为核心，在“好房子”还未出台之前，便以科技舒居引领住房市场。此次璞逸丰宜延续了金茂一贯的高标准，首创6s生活场景，焕新升级12大绿金科技系统，从温度、湿度、空气、阳光、噪声、水六大维度出发，以“毛细管网辐射系统、地源热泵系统、智能温度湿度调节、健康净水系统、抗干扰降噪系统”等黑科技，营造出“舒氧、舒湿、舒温、舒净、舒静”的五舒健康环境，确保每个家庭成员都能享受到最适宜的室内环境。

金茂通过其创新的科技系统，成功打造了一个自进化的健康生态系统。同时对于“科技住宅”的运维，金茂已用多年数据给出答案：已交付社区地源热泵系统持续运行超7万小时；绿建运维服务提供驻场维护。让入住的每一位家人都放心，安心，省心。金茂科技系统无论是从节能环保、舒适度提升，还是长期健康呵护的角度，都展现出了其独特的市场竞争力。

同时，为了实现社区与城市的有机结合，金茂在东铁营片区将打造一个鲜活社区2.0版本。在南北两地块中，同时打造同样的高品质住区。城市界面上，金茂采用混合边界的方式，将住区的开发、思考、设计融入城市发展脉络，通过金茂的精心打造，提升城市街角活力。此外，项目还配备了2000多平方米的会所，以及架空层等，进一步丰富社区配套功能，让好房子的内涵外延到好住区。

璞逸丰宜户型建筑面积约为110-190平方米，最高产品使用率达到94%，均为5-18层洋房、小高层。从产品定位上不难看出，金茂璞逸丰宜面向的是高端改善型需求，高端项目的引入无疑更能提升项目所在区域住宅的市场形象。

图说：璞逸丰宜均为5-18层洋房、小高层。

“TOD+SOD+IOD”驱动三环“黄金拼图”

2025年政府工作报告继续提及“持续推进城市更新和城镇老旧小区改造”，体现出中央对于城市更新的重视及支持。预计2025年将有更多城市更新项目落地，各地也将加速构建符合当地实际的可持续发展新模式。

璞逸丰宜所在的东铁营片区是北京城市更新的排头兵。2024年7月，北京市发改委正式批复东铁营棚户区改造和环境整治项目，总投资估算超200亿元，作为北京市重点民生工程，东铁营片区更新正式启动。

此次，在丰台城市更新版图中，东铁营片区被定位为“展现首都高品质宜居生活的重点地区”，将打造全龄友好、全时便捷、全民共创的示范街区，以城市更新实践推动高质量发展的丰台样板。未来东铁营拟构建“一环、三园、四地标、横七顺八、十街坊”的空间结构。

东铁营片区将投入巨资全面提升基础设施和生活配套，重构地区公共空间格局。包括成体系分批次制定实施方案，引导公共空间在路边、进社区、 进厂区、进园区，提升覆盖率和可达性。此外，东铁营片区提出居住主导地区产业业态和空间形态特色发展规划。以创新产业发展引领生产生活的平衡。这也意味着，未来东铁营片区的目标是迈向具有强大竞争力与可持续发展能力的产业高地。

从城市发展普遍规律来看，具备TOD（交通导向发展）+SOD（服务导向发展）+IOD（产业导向发展）三轮驱动的区域，更具发展潜力。东铁营位于丰台区东北部，与南三环直线距离约400米，是丰台东、方庄西、东城南、亦庄北围合而成的黄金板块，也是为数不多的具备TOD、SOD、IOD三轮驱动的区域。

具体表现是，在TOD方面，东铁营片区内汇聚宋家庄、刘家窑等五大地铁站点，并与北京南站、机场高速等交通枢纽衔接，实现内外通达。在SOD方面，通过整合300余万平方米空间资源，东铁营规划布局60余项公共服务设施与社区商业，显著提升了服务效率与社区环境品质。在IOD方面，东铁营板块规划聚焦医药健康、国际商务、轨道装备三大产业，推动产城融合与职住平衡，同时与国贸CBD、首都商务新区等高端产业区紧密联动，共享区域协同发展红利，为未来注入强劲动力。

东铁营作为三环之上，四个区域围合的黄金板块，具备TOD+SOD+IOD三大引擎。借内城更新的风口、产业焕新的优势，东铁营板块的潜力现已初显，未来将成为北京城市发展的又一亮点，而且为内城置业注入新的活力与价值。

图说：璞逸丰宜为内城更新树立了产品标杆。

货币宽松、城市更新将推热内城置业

2025年政府工作报告强调“发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能，适时降准降息，保持流动性充裕，使社会融资规模、货币供应量增长同经济增长、价格总水平预期目标相匹配。优化和创新结构性货币政策工具，更大力度促进楼市股市健康发展”。

自2024年9月以来，一系列房地产政策组合拳的出台，为市场注入了强劲动力，显著提振了市场信心。尤其在一线和部分二线城市，需求端表现强劲，房价逐步企稳并呈现止跌回升迹象。经过此前的市场调整，新的置业窗口期已悄然开启。

值得注意的是，个人住房贷款市场出现显著回暖。2025年1月，个人住房贷款新增2447亿元，同比多增1519亿元，新增规模大幅增长，反映出房地产市场需求端逐步复苏的趋势。

核心城市的优质项目依然是市场的稀缺资源，具有更高的投资价值和抗风险能力。政策的利好和支持，有助于稳定市场预期，提升购房者对高端项目的信心。

北京内城置业虽然成为当下资金的好去处，不过，内城供地稀缺，二手房占据绝对主力，这也在一定程度上限制了内城的需求。在北京进入城市更新深化推进的阶段，如何利用好存量和有限增量推进城市更新成为重要课题。

从目前来看，东铁营片区被赋予了“展现首都高品质宜居生活的重点地区”的功能定位。在政策和资金的大力支持，以及社会资本的积极参与下，加快推动城市更新的步伐成为该片区的重要任务。

综合来看，东铁营片区的更新改造，不仅是城市面貌的焕新，更是生活品质的全面提升。

未来，随着东铁营片区基础设施和生活配套的全面提升，以及产业规划的逐步落地，该区域将不仅是一个宜居的高品质生活区，更将成为北京内城发展的新引擎。

对于购房者而言，东铁营片区无疑是一个兼具居住价值和投资潜力的理想选择。在城市更新与政策利好的双重推动下，东铁营片区正迎来前所未有的发展机遇，为北京内城置业注入新的活力与价值。而金茂璞逸丰宜项目为内城更新树立了标杆，也为购房者提供了难得的置业机遇。

图说：璞逸丰宜焕新绿金科技系统营造出“舒氧、舒湿、舒温、舒净、舒静”的五舒健康环境。

文/袁秀丽

校对/柳宝庆