深圳楼市最大赢家

作者 |飞天小女警

文章来源 | 格隆汇楼市

经受住深圳楼市周期考验的大赢家出现了。

不仅成为深圳少有“赚钱”的网红盘，更是深圳近5年来楼市打新盘的高光。

净赚百万

如果要问，近5年买了新房的业主，还有没有不亏钱的？

答案是有的，不仅没亏，还净赚百万。

那就是位于深圳南山区蛇口招商玺家园的业主。

中介平台上显示，今年1月招商玺家园成交了4套住宅，成交总价在1428万—1800万区间，单价在11.33万—14.16万/平，户型为123平—127平。

这个小区在深圳楼市行情急转弯的阶段入市。

2022年9月以备案均价约112280元/㎡（精装交付），总价区间约1244万~6904万入市，开盘604套123~424平房源，1615批客户认筹，当天日光。

其中124-127平户型备案单价区间约10万-11.6万/平，424平户型备案单价区间约13.6万-16.2万/平。

以2025年1月21日成交的127平总价1800万户型来看，即使以最贵的11.6万/平单价购入，粗略估算该套房源也有盈余。

要知道，近5年上车的业主，无论是新房还是二手房，账面或实际成交，极少不亏损的。

比如2021年上车宝安西乡的业主，79平户型总价750万，税费20万，同户型如今480万，加上税费和月供，账面亏损将近400万。

再比如龙岗的业主，2021年上车实际成本加上装修435万，去年年底卖出到手273万，亏损约162万。

这些都是业主在网络平台上分享的亲身经历，并非个案。

所以在这样的背景下，近5年上车后卖房还能赚钱的业主已经是凤毛麟角。

而在近5年入市的新房中，自去年9月深圳放开限售后，也有不少已经有成交记录的网红盘。

如位于宝安碧海的榕江壹号院，2021年11月入市120平户型的备案总价区间约842万—968万，去年12月中旬成交一套4房两厅的西南朝向120平户型，成交总价988万，若非业主全款购买，算上三年多的月供以及税费，即使以842万购入，也仅能勉强抹平成本。

比如位于前海的前海天境花园，2021年1月入市121平户型的备案总价区间约1263万—1341万，今年1月成交一套3房两厅的西南朝向121平户型，成交总价1168万，还未算上4年的月供以及税费，以最低的1263万购入，也亏损了约95万。

再比如位于前海的天健悦桂府，2021年1月中旬入市，117平户型的备案总价区间约1135万—1279万，今年1月成交一套3房两厅的南朝向117户型，成交总价1268万，算上4年的月供以及税费，若非业主全款购买，同样也亏损。

这就意味着，招商玺家园成为自去年9月底深圳放开限售政策后，是真正兑现了打中即赚的新房。

坚挺的原因

如今一线城市，莫说深圳就连上海前些年的新房，也有不少出现了二手挂牌价格低于开盘时成交价的情况。

根据不完全统计，2024年上海全市共有约150个住宅交付，在已有二手房挂牌的新交付小区中，超七成挂牌价格低于新房成交价。

交付即破发比例并不低，新房发售价与挂盘价，差幅最高可以去到24.3%，就连主城核心区也未能幸免。

来源：上海楼市情报

说明在上海买新房的红利也在消退。

要知道，在市场的共识中，上海楼市的活跃度以及韧性，比深圳稍微要坚挺一些。

所以深圳依然还能有坚挺的小区，已经不简单。

那么，为何招商玺家园能够在低位市场依然能成交高于新房价？

有几个不可或缺的因素——

一是新房入市前期并未透支板块价格，小区入市之初所在的板块周边次新二手房基本在18万—20万+/平的阶段，成交水平在2022年相对比较稳定，而小区新房入市价格当初在10万—16.27万/平。

即使眼下小区周边近距离的次新小区，成交价格也位置在12.7万—14.58万/平。

如同样是位于蛇口板块的双玺时光道小区，同样拥有一线海景资源，今年1月中旬在中介平台上成交一套397.69平的超大户型，成交单价也在14万+/平。

二是板块库存并不高，周边新房近10年供应并不多，近5年给供应的新房除了招商玺家园，也就招商四海名邸、晗山悦海城、四海臻邸、临海揽山御园、招商仕林臻邸、港湾花园、海祥阁。

并且这些小区与招商玺家园也有一定的距离。

三是小区位置本身也属于强势板块，无论是头排海景还是交通综合网路，都是深圳少有。

第四就是楼盘品质本身也高，交付后交付的实景照片，曾一度令深圳买房人眼前一亮，并引发关于深圳新房交付品质的热议。

最后就是政策因素。

去年10月，全国推出了史无前例的政策组合拳，市场也在短短一个月内迅速反弹，并且成交反弹趋势一直维持到今年的2月。

而招商玺家园在中介平台上成交的四套房源，时间均在1月。

这些综合的因素支撑起了小区的价值。

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