最高法院：案外人不知所购房屋被查封，能否排除强制执行？

人民法院案例库：案外人不知所购房屋被查封，能否排除强制执行？

应认定案外人签订房屋买卖合同的时间在查封前，案外人有权排除强制执行。

阅读提示：

人民法院案例库是收录经最高人民法院审核认为对类案具有参考示范价值的权威案例，包括指导性案例和参考案例。最高法院要求，法官在审理案件时必须检索查阅案例库，参考入库同类案例作出裁判。这对于促进统一裁判规则和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正确、统一适用无疑具有重要意义。

在查封保全信息未及时传输导致案外人不知晓拟购房屋被查封的情况下，如何认定查封生效的时间与案外人签订房屋买卖合同的时间？案外人的权利是否足以排除强制执行？李营营律师团队长期专注研究与执行有关业务的问题，并形成系列研究成果陆续发布。本期，我们以黑龙江省高级人民法院处理的执行异议之诉案件为例，与各位读者分享法院审理类似案件的思路。

裁判要旨：

案外人与被执行人就执行标的签订房屋买卖合同之时，虽然人民法院已向不动产登记中心送达查封裁定，但由于不动产登记中心与房地产交易所并未实现数据信息实时共享，对不动产登记中心送达的查封裁定效力尚未及于房地产交易所，故可以认定案外人与被执行人签订房屋买卖合同的时间（与在房地产交易所进行商品房销售备案登记时间为同一天）早于人民法院的查封，案外人符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一要件，有权排除法院强制执行。

案件简介：

1、某建筑安装公司与某房地产开发公司因建设工程施工合同产生纠纷，某建筑安装公司向法院申请财产保全。2019年7月25日，黑龙江省海林市人民法院裁定查封包括某公元小区14号楼1单元1102室在内的部分房屋。

2、2019年7月29日，海林市人民法院向海林市不动产登记中心送达裁定和协助执行通知书。

3、2019年7月30日，信某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买某公元小区14号楼1单元1102室，支付280,000元（包含购房款及其他费用），某房地产开发公司出具226,818元购房收据，并到某房地产交易所开具商品房销售备案登记表。自2019年8月1日起，信某开始交纳该房屋的电费、水费、取暖费等相关费用。

4、2019年8月2日，海林市人民法院向某房地产开发公司送达查封裁定书。

5、2020年12月24日，信某去办理不动产权变更登记时，因房屋被查封未能成功。信某遂向海林市人民法院起诉，请求法院解除对房屋的查封且不得执行该房屋。

6、2022年6月9日，海林市人民法院一审判决驳回信某的诉讼请求。信某不服，以其对案涉房屋具有合法有效买卖合同，并已合法占有、支付合理对价为由，向黑龙江省牡丹江市中级人民法院提起上诉。

7、2022年11月25日，牡丹江市中级人民法院二审驳回上诉、维持原判。信某仍不服，向黑龙江省高级人民法院申请再审。

8、2023年8月31日，黑龙江省高级人民法院再审判决撤销原一、二审判决，不得执行案涉房屋。

案件争议焦点：

信某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

黑龙江省高级人民法院裁判要点：

1、信某签订案涉合同发生于人民法院查封之前。

黑龙江省高级人民法院认为，2019年7月30日，信某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买某公元小区14号楼1单元1102室，面积126.01平方米，总价款226,818元。信某以银行转账方式支付给某房地产开发公司的法定代表人左某280,000元（包括购房款、物业费、电梯费、声控灯、装修清理垃圾费、装修保证金），某房地产开发公司为信某出具了226,818元的三联单购房收据，并于当日到某房地产交易所开具《商品房销售备案登记表》。海林市人民法院于2019年7月25日作出（2018）黑1083民初1491号之一民事裁定，查封了某房地产开发公司包括案涉房屋在内的部分房屋，并于2019年7月29日向某不动产登记中心送达了该民事裁定书和协助执行通知书。2019年8月2日，海林市人民法院向某房地产开发公司送达该查封裁定。某不动产登记中心及某房地产交易所均系办理房屋交易及产权登记的政府工作机构。海林市人民法院向某不动产登记中心送达的民事裁定书和协助执行通知书的效力尚未及于某房地产交易所。故可以认定信某签订案涉合同发生于人民法院查封之前。

2、信某在房地产交易所办理商品房销售备案登记并交付了全部购房款，且无其他用于居住的房屋，应当保护其作为消费者的物权期待权。

黑龙江省高级人民法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，信某与某房地产开发公司签订案涉房屋《商品房买卖合同》后，亦向某房地产交易所办理商品房销售备案登记并交付了全部购房款，且无其他用于居住的房屋，符合上述法律规定的消费者物权期待权保护情形。

综上所述，黑龙江省高级人民法院认为，信某对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行，原审判决适用法律有误，再审应予以纠正。

案例来源：

人民法院案例库：《信某与某建筑安装公司、某不动产登记中心、某房地产开发公司案外人执行异议之诉案》[案号：黑龙江省高级人民法院(2023)黑民再429号]，入库编号：2024-16-2-471-003。

实战指南：

1、在本案中，被告某建筑安装公司辩称本案是案外人执行异议之诉案，争议的焦点是信某的主张能否排除人民法院对案涉房屋的强制执行，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。裁判文书中则适用的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，这两个条文的规定存在部分重合部分。如果在商品房买受人还没有取得产权登记、依旧登记在开发商名下的时候，房屋被查封，这种情况下，就产生了法律的适用问题。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》着重强调了两条规定的主体不同，第二十八条的主体为“被执行人”，第二十九条的主体为“被执行的房地产开发企业”，若进行仔细区分，二十八条规定的主体范围是大于二十九条规定的主体范围的。之所以存在这样的设定，是由于在立法之初，为了突出保障消费者的权益，特别是消费者的生存权，专门针对房地产开发企业进行了特别的规定。此种保护是一种倾斜保护，也是消费者可以排除执行、优先保护的法理来源。若消费者购房情形同时满足第二十八条、二十九条的规定，理论上可以选择适用其中对自己更加有利的一款规定来排除执行。需要注意的是，虽然第二十八、二十九条可以选择适用，但却不能拼凑适用，应当完全符合其中一条的内容，才能排除执行。

2、在此，我们建议购房者在进行商品房交易时，应到当地的不动产登记中心查询房屋的权属状况，要了解是否存在被查封、扣押、冻结等限制情况，确保交易的合法性和有效性，避免不必要的法律风险。购房者在签订购房合同时，要明确约定合同双方的权利义务，尤其是针对房屋产权状况的相关条款。可以在合同里明确规定若房屋因存在查封等权利瑕疵导致无法顺利过户，开发商或卖家应承担的违约责任，如退还购房款、支付违约金以及赔偿购房者因此遭受的经济损失等。这样在遇到纠纷时，购房者能依据合同条款维护自身合法权益。购房者应妥善保存所有与购房相关的证据材料，包括但不限于购房合同、付款凭证（如收据、银行转账记录等）、与开发商或卖家的沟通记录（如聊天记录、邮件、书面通知等）以及缴纳房屋相关费用（如电费、水费、取暖费、物业费等）的凭证。这些证据在后续可能出现的纠纷中十分重要，例如本案中的信某，正是凭借购房合同、付款收据以及自2019年8月1日起缴纳房屋相关费用的凭证，来证明自己对房屋享有合法权益。

法律规定：

1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条：“人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”

在检索大量类案的基础上，北京李营营律师团队总结相关裁判规则如下，供读者参考：

1、房屋所有人下落不明导致房屋无法办理过户，应认定为非买受人自身原因未办理过户。

案例一：《王某诉张某甲等案外人执行异议之诉案》[河南省平顶山市中级人民法院(2019)豫04民终1197号]

平顶山市中级人民法院认为，本案中，王某将本案涉案房产转让款400000元支付与张某乙，并与张某乙、李某签订房屋买卖合同，张某乙将该房产的房产证、钥匙、购房款400000元的收据交付王某，王某入住该房屋。而引起本案案外人执行异议之诉的诉讼保全措施实施于2017年10月12日。王某在一审法院查封之前已经与张某乙、李某签订合法有效的书面买卖合同并实际入住，且已在签订合同时支付了全部合同价款，未办理过户登记的原因并不在于王某，且王某已于2018年12月17日代替被执行人张某乙、李某向一审法院履行了以张某丙为申请执行人的全部义务。故，王某对于本案涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条之间是并列关系，案外人只要举证证明符合其中任何一条规定的条件即可排除强制执行。

案例二：《赵波与王嘉庸等案外人执行异议之诉案》[最高人民法院(2019)最高法民终508号]

最高人民法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条之间并非排斥关系而是并列关系，案外人只要举证证明符合其中任何一条规定的条件即可排除强制执行，故一审法院对本案是否符合上述两条进行逐一审查，并未加重赵波的举证义务，反而是从慎重保护赵波对案涉房屋享有的合法权利的角度出发而为。因此，赵波上诉主张一审法院同时参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条系适用法律错误的理由不能成立。

专业背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所高级合伙人，北京企业法律风险防控研究会第二届理事会理事，毕业于中国社会科学院研究生院，民商法硕士（公司法方向），专注于民商事诉讼与仲裁、商业秘密民事与刑事、保全与执行等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件，办理案件标的金额超过百亿元。在民事担保业务领域，李营营律师长期带领团队扎根深入研究担保与反担保诉讼案件相关的法律问题和裁判规则。在担保与反担保领域，李营营律师根据长期深入研究专项领域的积累成果，形成了近百篇专业研究文章，在交出版社陆续出版成书的同时在平台上进行发布，希望读者能够更多了解担保与反担保知识，避免使自己合法权益收到损害。同时，李营营律师办理多件大额担保案件，并取得良好效果。在商业秘密非诉项目方面，李营营律师团队可以有效协助企业完成与商业秘密相关的融资、债转等业务。李营营律师团队深耕知识产权民事纠纷和刑事犯罪领域多年，对涉知识产权（尤其是商业秘密）相关法律问题均有深入研究。李营营律师代理的多起知识产权民事案件获得判决的胜诉结果，代理多起客户作为原告成功争取法院3倍惩罚性赔偿，代理客户成功取得2.02亿元赔偿金额（该案是我国目前商业秘密案件中判赔金额最高的商业秘密民事案件，超过此前判赔金额最高的香兰素案件1.59亿元）代理的多起被告客户成功争取法院判定不构成侵权、成功解封全部查封的胜诉结果，代理多起被害企业成功启动刑事立案、刑事追诉、成功争取犯罪分子得到刑事处罚结果；代理多起被告人/被告单位处理的涉商业秘密犯罪刑事案件也取得了无罪、检察院决定不予追诉的良好效果。2023年，李营营律师代理的商业秘密民事案件入选某高级人民法院知识产权白皮书。2024年4月，李营营律师全程代理的商业秘密民事案件被最高人民法院评为典型案例。2024年4月，李营营律师全程代理的另一起商业秘密民事案件（代理原告）被某省高级人民法院评为省内唯一一件判赔额最高的案件。同时，李营营律师在商业秘密体系建设领域，也具有丰富的项目经验。协助多家企业客户完成企业商业秘密保密体系运行情况的法律尽职调查，成功为多家企业客户建设完善的商业秘密保密体系。在民商事争议解决领域，李营营律师主办大量重大疑难复杂案件，多次成功争取法院支持客户诉讼请求、二审改判等结果，得到众多客户的一致好评和肯定。在保全与执行领域，李营营律师主办了大量难度较大的执行案件，例如：疫情封控期间，在一周内代理客户保全被告数亿现金；代理客户成功撤销法院冻结企业工商信息；代理客户成功撤销法院已经完成的拍卖行为；代理客户成功阻挡申请执行人拍卖土地、厂房，最终争取执行和解的圆满效果。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与商业秘密、公司实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密诉讼实战的相关书籍、技术合同纠纷实战相关书籍，以更好服务客户。