溢利预减25%至30%，京城佳业股权激励失灵

文/乐居财经 徐酒眠

财报季交卷敲响，港股物企静悄悄，可能都还在抓紧时间查漏补缺。

2月28日，国资物企京城佳业（02210.HK）发布了2024年度盈利预警：预计溢利同比最多减少3成，这一期大考并不理想。

预警公告之后，京城佳业连续两天收跌2.13%、3.00%，截至3月4日收盘，报3.56港元/股，市盈率(TTM)约4.72倍，总市值约5.22亿港元。

具体来看，根据2024年度未经审核综合管理账目的初步评估及其他现有资料，京城佳业预计其2024年度录得溢利介乎8100万元至8680万元，较2023年同期的1.16亿元减少25%至30%。

“这股权激励是不打算要了吗”，有投资者锐评京城佳业这份盈利预警。

应收款之殇

预计溢利倒车，京城佳业给出了两点解释：

第一，为获取市场份额，本集团在物业管理项目的前期及品质维护投入加大;

第二，根据《国际财务报告会计准则》及本集团的会计政策，本集团对未收回的应收账款计提了相应的减值准备。

在去年中期业绩中，京城佳业几项核心业绩数据表现就已见端倪。2024上半年，其实现总收入约8.90亿元，同比微增约0.17%；而期内溢利同比减少23.7%至0.47亿元。彼时，其也解释称，主要是由于应收账款回款不及预期，导致预期信用损失增加。

去年上半年，京城佳业应收账款及其他应收款项的预期信贷亏损约为3454.9万元，较2023年同期增长69.77%。

每一笔“烂账”的应收款，都是对京城佳业利润的压力。

截至2024年6月30日，京城佳业应收款总额约为9.28亿元，较2023年末增长约8.47%；当期拨备约1.71亿元，较2023年末增长25.28%。其中，来自关联方的应收账款约为2.81亿元，较2023年末增长了约7%，占京城佳业同期营收规模的31.6%。

值得一提的是，京城佳业也被关联方一直以资抵债了。

去年9月25日，北京城承物业管理有限公司（简称“城承物业”）与北京新城金郡房地产开发有限公司（简称“新城金郡”）签订了一份抵销协议。据此，新城金郡将向城承物业转让38个目标车位使用权，以抵销部分未偿应收款项总计758.10万元。

城承物业是京城佳业全资子公司，而新城金郡是一家合资公司，穿透股权由新城控股集团间接持股51%，余下49%股权则由城建发展（600266.SH）直接持有，后者是京城佳业的控股股东之一。

据公告披露，截至2023年12月31日，新城金郡尚有1.09亿元物业服务费用尚未向城承物业支付，车位抵销部分结算后余下336.3万元，将以现金支付。

此番以资抵债的38个目标车位，总建筑面积1591.51平方米，位于北京顺义国誉府项目，由城建发展与新城金郡开发，城承物业提供物业管理服务。

虽然于2024年7月31日，上述目标车位的账面值约809.35万元，看似京城佳业在交易中浅赚了近60万元，不过比起真金白银流入账上，物企接收不动产项目抵销应收款也可能成为负担。

后续究竟如何变现、能变现多少，都是未知数。京城佳业接收的38个目标车位，过往并无租金收入产生。

股权激励变数‍

早在2023年7月26日，京城佳业就发布了上市后的首份股权激励，建议采纳股票增值权激励计划及相关授予方案。

根据公告，其激励对象为公司执行董事、高级管理人员、管理和技术骨干员工，涉及33人、总合计422万股的股票增值权，所对应的H股股票数量约占公司已发行股本总额约2.88%。按照当时的股价计算，这422万股的市值约为1198.48万元。

北京国资委及京城佳业股东大会很快就批准了这份方案。2023年12月19日，其实施首次授予股票增值权：董事会向共计27名激励对象，授予了总数为342万股的股票增值权。

具体来看，执行董事、总经理、党委副书记杨军，拟获授的股票增值权的份额最大，为20万份；其次是两位执行董事兼副总经理罗周、姚昕，二人拟获授的股票增值权的份额分别为17万份；其他7名高价管理员、17名核心骨干分别获授98万份、190万份。

首次授予后，股权激励计划方案下尚有作为预留授予80万股增值权未进行授予。2024年12月16日，京城佳业董事会向4名核心骨干授予40万股股票增值权。

若授予名单无重叠，目前京城佳业已向31名高管及核心骨干授予382万股股票增值权。

而按照考核要求，2024-2026年，激励对象需保证归母扣非后净资产收益率分别不低于15%、16%、17%；营业收入同比增长率均不低于25%；归母扣非后净利润同比增长率均不低于26%，且这三项还不低于对标企业75分位。

另外，2024-2026年公司物业增值服务收入分别不低于7亿元、8.5亿元、10.2亿元，综合收缴率分别不低于93%、94%、94%。

若激励对象前一年度绩效考核分值为80分及以上，则其行权比例为100%；分值为70分至79分之间，则其行权比例为80%。分值再低，则当期行权额度取消，增值权由公司注销。

为激励管理层和骨干铆足劲大干一场，行权条件拟得可谓严苛。

事实上，京城佳业也在寻找新的业绩增长点。

其去年6月宣布，大股东北京城建集团已新成立北京高校后勤服务有限公司，以接收多家目标高校后勤公司的部分股权，并委托京城佳业管理。

当时涉及13家高校、共14家目标公司的各75%股权已明确纳入到无偿划转的范围，且后续可能还有其他目标公司的部分股权也将纳入无偿划转的范围。

杀进高校后勤服务市场外，去年12月16日，京城佳业还宣布更改募资用途：砍掉4778万并购金为发展增值服务、数智升级，以及营运资金分别“充值”2276万港元、985万港元，以及1517万港元。重新分配资金，京城佳业透露了一个重要业务布局：工地餐饮。

不过发力高校后勤、增值服务等，何时能迎来收割期？京城佳业管理层和骨干们2025年和2026年的股权激励能否落袋为安？

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