招商、保利、华润，制霸上海

昨天，上海今年第二批次土拍落锤。

虽然只出让了一块地，但开发商们依然杀得腥风血雨。最终，招商凭借在“竞品质”环节的胜出，拿下地块，楼板价3.185万元/㎡，直接刷新板块纪录。

你以为这是一场普通的土拍？

错了。

真正的看点在于—— 现在，上海的土拍市场，已经成了“三国杀”。

牌桌上，几乎只剩下招商、保利、华润三家在厮杀，偶尔有其他玩家硬着头皮插一脚，比如象屿，本以为它这次拿定了，结果再次成为了炮灰。

局面，彻底变了。

01

牌桌上的人，越来越少了

在上海，想拿地，得靠运气的时代，已经结束了。

2021年之前，上海土拍实行“限价+摇号”规则，溢价率超过10%就停止竞价，剩下的，交给老天爷决定，谁摇中谁拿地。

所以，那时候的土拍，牌桌上的人很多，拼的不是谁有钱，拼的是谁的手气好。

招商、保利、华润固然强，但也架不住“玄学”加持，最典型的就是越秀。

某次上海土拍现场，越秀的人身着红装，在土拍现场的台面摆上寓意“成交”的橙子和香蕉以及印有“大吉大利”的红色纸袋。

分不清到底是来土拍还是作法的。

但2024年，规则变了，彻底变了。

先是放开限价，恢复“价高者得”；紧接着，又引入了“双高双竞”模式。

简单来说，第一轮比价格，达到中止价，进入第二轮，拼品质，谁在公共配套、绿色建筑、人才房贡献更大，谁就胜出。

如果还分不出胜负？

那就继续加价，直到拍出一个“天文数字”。

结局很清楚，想要在上海拿地，不但要有钱，还要敢拼、敢投、敢赌。对房企来说，缺一不可。

那么，谁符合这三条？ 很遗憾，牌桌上只剩下了三个人——招商、保利、华润。

数据不会骗人。

自从2024年三批次土拍放开限价至今，上海成交的11幅溢价率超过20%的热门地块，招商拿了3幅，保利3幅，华润2幅，剩下的，金茂、绿城、宸嘉各分得1幅。

80%的好地块，已经被招商、保利、华润三家牢牢把控。

02

游戏难度升级，有人被甩下车

有人狂欢，就有人沉默。

在新规则之下，那些“中等体量”的房企，早就被甩出了局。

比如， 安徽高速、中铁置业、中铁建、象屿这类房企，资金不算最充裕，拿不了热门地块，但又看不上郊区的底价地块，陷入了尴尬的“高不成、低不就”。

偏偏，上海土拍的门槛，正越抬越高。

2024年，金茂联合新加坡庆隆，溢价38.2%，才抢下虹口一块宅地；宸嘉发展更夸张，溢价40%，硬是拼到“竞品质”环节，才拿到徐汇龙华宅地。

这种玩法，对中小房企来说，已是不可承受之重。

以前还能指望靠地价、房价倒挂，赚一把快钱，但现在，“双高双竞”不仅让房企前期投入暴增，后期还要承担品质建设的巨大压力，回款慢、利润薄，资金链吃不消，根本玩不起。

更要命的是，这种竞争，没有尽头。

一旦错过核心地块，房企只能退而求其次，拿低能级、慢周转的边角地。但上海这种市场，偏远地块去化周期长，回款速度慢，利润率更是让人一言难尽。

拿不到核心地，想逆袭？

门都没有。

所以，你会看到 越来越多的房企，连拍卖资格都不再申请，干脆不玩了。

游戏难度升级，有人只能被迫出局。

03

强者的胜利，弱者的死局

上海土拍，正在加速走向一个“强者恒强、弱者出局”的死循环。

为什么？

因为这些顶流房企，已经形成了 “拿地—开发—回款—再拿地”的闭环。

牌桌上的招商、保利、华润，资金实力摆在那，拿地不手软，回款速度快，利润率还能保证。

核心地块被他们垄断，也喜欢砸钱卷产品，建出来就是爆款，市场认，一手买一手赚，利滚利，再回头继续拍地，生生把自己做成了“滚雪球”。

而那些被挡在门外的中小房企，连“入场券”都买不起，想翻身？难于登天。

规则决定一切。

在上海，游戏规则已经改写，蛋糕只会越切越小，强者分得更多，弱者只能饿肚子。

这就像是一场马拉松，跑在前面的已经吃饱喝足，跑在后面的，连补给站的水都快喝不上了。

这不是公平不公平的问题，而是——这场游戏，已经没有给弱者留活路了。

04

结局已定，格局难改

对上海土拍而言，这场“三国杀”，还会继续。

只要规则不变，市场格局就不会改变。

招商、保利、华润会继续笑傲牌桌，其他房企，只能在边缘捡些残羹冷炙，甚至连入场的资格都没有。

游戏还在继续，牌桌上的赢家，越来越少。

而输家，注定被时代抛弃。

毕竟，这不是一个给弱者准备的市场。

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注：本文写作过程中参考乐聚财文章《残酷真相！有些房企很难在上海拿地了》，特此鸣谢！