北京买房：理清思路，购房建议1462

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我是外地家长，小孩在**大学文科大三，目前有读研和考公的想法。我想问您，以您的了解，北京的住房问题怎么个解决方法？因为我们是小城市工人，不太了解北京的情况。

A：

1、是指考公成功之后的房子问题吗？是准备国考还是北京市的啊？如果是北京市的，那到目前为止只能解决公租房，市机关的在通州，各区的看各自情况。能购买的福利房是没有的，至少近十多年我没听说过，十八大之后都停止了。

2、部委机关的话前期也是公租房或者各单位宿舍，各自情况不同，但一般排队也排不了太长时间，都能解决。

购买福利房的话怎么说呢？肯定是有，但都得等着，时间周期没谱儿。大多数的部委都是处级以上才有资格排队，否则排了也没用，经常有遴选的插到前面。也就是如果本科毕业，常规得十年以上能到处级，还得说是仕途顺利的。硕士七八年吧，算上读书的时间也差不多年纪。

当然这也看是什么单位了。如果是强势部委指标多的就快点儿，人多指标少的就没谱儿了，处级七八年没排上的有的是，司级都有排队的。主要是福利房得分批次，运气好的能很快，错过这拨那就等着了。按调侃的说法是“退休前肯定有，但40多岁之前的难度大”。

3、另外是价格，这看具体的地段儿和房子情况了。如果是按近几年的新房价格，海淀五环外西三旗国管局的是1.4万，丰台西五环外园博园的是中直的，好像是1.2万吧，我记不清了。首付和贷款什么的看自己情况，反正都有国管公积金，这倒不难办。

只是房子到目前为止只有居住权，理论上连出租都不允许。以后是否能上市等政策吧，有可能参照上市公房的管理办法。但我不敢预测，只是现状如此。

4、其他没什么，基本就是这情况。不过多说一句，部委机关的虽然有福利房的预期，但收入相对低，因为参考的是全国的平均标准。以入职前几年来说，月收入也就万把块钱，在北京不算高。

北京市公务员虽然没有福利房，但收入比部委的高点儿。当然级别不够的话也高不到哪儿去，多数20万就差不多了。另外好像体制内好几年都没涨工资了。

5、我建议再多考虑一下吧。一般来说，在北京这种城市，如果没有家庭的资助，单靠公务员的工资，买商品房是不太现实的，无论北京的还是部委的。所以要么就是排队等福利房，但大多数部委都得排上十来年或更长，要么就是得六个钱包了。

仅供参考。

二

Q:

请教一下，目前在回龙观有一套房价值在500万左右，还有80万左右贷款，目前出租，租金8000左右，存款260万家庭年收入50万左右比较稳定。目前两个孩子都在西城南二环上学，我也在南二环上班，爱人在大兴西红门上班，目前租住在南二环外，回龙观房子换租，租金能覆盖。

问题是这样：

1、想再买一套600万左右的房产，最近在关注亚林西居的二类经适房，开阳里的老房子和四号线沿线南四环以内的房子。这个区域二手房有推荐的小区吗？

2、考虑投资西红门新房（爱人上班的地方），不过孩子还有十年才能上大学，目前买了也住不上。

3、朱辛庄的新房，离第一套房子近，纯投资。

4、如果有可能还是想再买一套能保值为先兼顾自住离孩子学校不太远的房子，请您帮忙分析如果买二手房可以考虑亚林西居（二类经适房，目前满二增值税较高）吗？这种房子未来保值性如何？

5、考虑今年北京出台平原地区好建好房子政策，得房率可能会达到90％以上，目前的二手房会贬值吗？这样的话从投资角度出发，买新房继续租房合适吗？

A：

1、“投资”西红门新房，那就看价格呗，能做到跟周边倒挂就合适。毕竟这种地段儿不太强，那要投资就只能是价格了，便宜了怎么都合适。

2、朱辛庄的也一样，现在的新房基本都是看折扣，能把溢价抹平就合适。这找渠道商吧，他们都跟开发商售楼处有关系，我不卖房，没渠道也就不知道具体价格。

3、保值为先，这怎么说呢？投资性的常规排序是商品房，老公房或福利房，政策房，保障房，安置房，最后是回迁房，这本来就是自住为主的，

二类经适属于产品性质，就跟学历出身似的，改变不了。一般来说都是清北985的学历更受追捧，相对的更容易得到超值回报。211的也不错，普本的正常，但排到民办专科什么的就是实用为主了。房子当然可以转商，这就相当于读研吧，但第一学历改变不了。

回迁房的保值也有不错的，一般都是房龄新的时候受追捧，然后看物业的维护水平了，通常都老化的略快，价格走势也就容易走低。之后年头儿长了就无所谓了，但价格方面有隐形天花板，就是不能超过板块的平均走势。因为买这种房的主要都追求经济实惠，而价格太好就不实惠了，就算短期涨上去了也会回落。

4、建好房子，不赚钱谁建好房子啊？之所以这些年没什么好房子那是因为限价，不让卖高价自然没人盖好房子，我们开发商又不傻。所以这到时候看价格和利润率吧，通常都是一分钱一分货。

得房率是噱头，北京超过100%的都有，无非是数字游戏而已。羊毛出在羊身上，就这么一块地，还能让隔壁老王给补贴容积率吗？

跟现有二手房的价格没关系，谁家儿子发展的好是自己的事儿，没道理让别人家儿子降工资。

买新房投资+继续租房，常规是不建议的。因为这些年新房中普宅的主要功能就是自住，投资性都不太强，毕竟政策压制呢，我们开发商都赚不到钱，就更不会给买房人留机会了，我们没那么高尚，时代也不是十多20年前了。

另外如果是精装修的，那出租有可能损耗大，几年下来算算跟多出的租金相比是否划算吧？自己租房则是看喜好，跟新房相比的话就计算租售比，觉得合适就行。

5、总之投资新房看价格吧，然后算账，都是拿数字说话。回迁房自住为主，价格走势也可能不弱于板块大盘，只是期望值别太高，毕竟主要客群对价格都比较敏感。

仅供参考。

三

Q:

请问，预算200-400，天津两套远郊置换北京东西城或朝阳，动机是天津的房子感觉还会下降，希望换到北京的房子起码少跌一些，纯投资思路不考虑自己住，租出去就行，5年后再根据生活状态决定是否买北京自住房。

一直租房不想买，买不起看不上的情形，而且未来不一定要在北京久居。目前预期置换出180w-220w，根据产品情况适当增加现金，不贷款或少贷款先上车。另外孩子2岁半暂时不担心上学问题，全家人对教育都很佛系。想问下您觉得这轮能稳住价格或者有上涨的产品是否有推荐？

A：

1、这思路有点儿乱，是认真的吗？200-400，我还头一回见到这么大跨度的预算呢。简单说吧，常规建议贷款率在20%以上，3/400万总价的话最好再高点儿，否则还不如不贷呢。因为如果用掉了贷款资格，却只贷不高的比例，那在砍价儿时有可能吃亏，税费上也不占便宜。

2、200万不可能买到纯投资的房子，北京没那么便宜的。400万在西城也不可能买到，朝阳则非常的勉强。

因为北京房价偏高，400万以下基本算上车盘或刚需盘，都是自住为主的。购买群体为刚需自住，或注重租金的小投资客，他们共同的特点是对价格敏感，所以这种房价格走势的最好成绩一般就是跟随大盘。

北京5/600万的总价是中位数，通常超过这总价的能买到改善房。这种房的主要客群就是改善，对品质的要求高，对价格相对不敏感，也就容易抬高价格。800万以上的投资房选择更多些，楼市中赚有钱人的钱相对容易。

3、西城所有的普宅都有学区溢价，包括70年的公寓。今年是入学高峰的最后一年，溢价略有下降也不多，明年拐点之后如果没有政策支持，有可能溢价部分受影响。

而且400万在西城是典型的占坑儿房，溢价最高，租金收益也就最低，风险还最大。考虑好再买，赌输的概率比较大。

4、400万在朝阳也不好买到投资为主的，所以还是多考虑自住吧，房子本来就是用来住的。而且是五年的持有期，卡着一轮周期来的，也有赌的成分吧。

这就看四环外朝青四惠一带吧，先看次新房，能买到没硬伤的小两居最好，否则就买50平左右的一居。也可以看公寓，五年时间不至于走弱。如果没合适的再看五环外常营一带，3/400万能买到合适的，价格至少不落后。

5、简单就是这情况，建议是再考虑一下吧，感觉对房子还不太熟悉，有些理想化和不认真似的。楼市有风险，投资需谨慎。

仅供参考。

四

Q:

请问，我有套龙头公寓的房子，您了解这里吧，华威桥，很多日本人住这里，现在也不少，日式管理。但这里的升值不是特别好，我买的时候3万，是卖的呼家楼老破小换的，当时价格差不多，我觉得这里质量和物业都好，但现在呼家楼跌完了还小7万呢，这龙头公寓虽然没怎么跌，但才5万多，差的有点儿多了，跟日本的有关系吗？

这房我们也没怎么住，也没租，现在我想要不就卖了，您看看这户型图，卖掉合适吗？如果卖掉之后买哪儿？当然我是想买个租金高和升值好的。

A：

1、龙头公寓的升值不好，跟日本的背景有关，但也不是太大，因为除了周边的，一般没人知道里边住着什么人。主要还是地段儿问题，朝阳南部都略弱。另外就是这公寓的形式，近20年来不受追捧了，大多数的价格走势都不太好。

2、房子是用来住的，如果住不上也不租的就换掉呗。预算多少啊？看样子是3/400万吧，按现有的房子价值？

常规就是买东四环外呗，短期持有就买房龄新的，流动性好，行情中的价格走势也强。没合适的或长期持有就买老房，跟呼家楼的性质差不多，占不到便宜也不吃亏。但这是不是有点儿别扭啊？折腾一圈儿又换回老房了，而且地段儿还弱了点儿？。或者干脆买呼家楼或团结湖一带的，肯定稳妥，租金也偏高。

3、另外租金高和升值好这两条不太好同时实现，租金属于消费，升值属于投资，在预算不太高的情况下，这二者大多数情况都是相悖的。甘蔗不能两头甜，还是看自己更重视哪方面吧。

我估计龙头公寓的租金收益率就偏高，但这是用升值略慢换来的。所以如果真是注重租金还就甭换了，白折腾税费，很可能换来的并没增加租金。

4、简单就是这情况，我建议还是再考虑一下吧，现在的期望值有点儿高，不好实现。

仅供参考。

五

Q:

请问，现在比较迷惘，孩子26年上小学，首付大概170左右，想买650以下带学区属性的房子（贷款500是月供不影响现在生活水平的最大值）。目前我看了卧龙的两局和太阳宫（新纪家园、圣馨、国展新座）80平左右的两局。

但是现在我看挂牌价比去年年底都涨了不少，而且问了中介给我的答复是降价幅度很小，现在有点焦虑，怕之后的价钱越来越高，现在不知道怎么办了，还请您解惑。

A：

1、首付170买650的，月供是目前最大值，那这杠杆够大的，卡着脖子贷款了，考虑好风险。虽然这几年是降息趋势，但万一跟美国似的呢？无论降息加息的趋势都是两年起步，考虑好万一加息的应对方案。

另外还有一点，现在是不影响生活水平。但是，降息是意味着通胀的，也就是有可能商品涨价，那就有可能影响生活了。中国现在是通缩，所以物价不涨，但对应的是就业率也下降。那为了拉动就业率，也是有可能通胀的。这参考“拉佛尔曲线”吧，利弊是共存的。

2、明年上学，那就买学区房呗，要不也没什么办法。

3、涨价怎么说呢？就算没有救市，每年年初也大多是小阳春的，20多年来大部分都是。2013年之后还叠加了学区的概念，之后就算大盘没波动，学区房也有一波小阳春，包括2020年，只不过因为口罩给推迟了。

今年虽然是高峰期最后一年，那也不少孩子要上学啊，都是没办法的。所以今年不特殊，哪年都差不多，如果大盘不涨，那一般都五月信息采集之后会平息一些。

4、这就自己判断全北京的整体行情吧，如果救市有效果，那五月份之后至少不会降。如果救市没效果，那就等到今年上学的家庭买完了再说。关注救市政策吧，有刺激政策就买，没有就等着。

仅供参考。

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