首付20来万VS单价9万/㎡，番禺购房鄙视链现形

之前，我们盘过荔湾、天河的新盘在售情况，今天来聊聊番禺。

一直以来，番禺新房给人的印象都是“物美价廉”，不高的房价就能买到近地铁、有学校、有商场的好房子，性价比拉满。

但乐居君最新统计完后发现，现在的番禺似乎在“抛弃”刚需。

目前番禺板块可以分为三个梯队，在售新盘近50个：

第一梯队：长隆-万博

第二梯队：番禺广场、市桥、广州南站、亚运城等

第三梯队：番禺东部

其中第一梯队的长隆-万博板块，房价5字头起步；第二梯队的番禺广场板块，房价虽不到4万元/㎡，但户型基本四房起步，总价压力大；

同理，南站和大石-洛溪板块单价不低，起步户型面积也偏大；而市桥板块，多是尾盘在售......

如果要追求性价比，就要在亚运城板块、番禺东部淘房。前者配套成熟，交通便利；后者景观资源丰富，还有学校加持，所以两者近年来获得不少刚需客青睐，去化良好。

综上，坏消息是番禺头部板块，已经走改善路线，鲜见小户型；

好消息是，番禺新盘数量众多，不纠结地段的话，还能有很多选择，而且市桥、大石和亚运城板块都有新盘将入市，它们拿地价不高，开盘估计有惊喜。

下面，乐居君将分析部分板块新盘具体情况：

长隆-万博板块

按1.5成首付来算，板块上车门槛是65-300万元左右。

*信息来源贝壳找房，以实际为准

基本上，该板块遵循越近地铁，价格越高原则。

像耀胜新世界广场·耀胜尊府、长隆万博悦府是地铁上盖，均价去到6.5万元/㎡；而广地花园离地铁较远，均价才2.7万元/㎡。

而翰盛府属于锦绣香江新组团，虽然步行到3号线汉溪长隆站约15分钟（百度地图数据），但它紧邻奥园城市新天地，算是在万博较核心位置，均价达8万元/㎡。

虽然总价高，但它却有着板块少见的小户型，最小的建面约78㎡三房，总价约430万元。

学校方面，这几个项目都不错。

长隆万博悦府官宣了东风东小学、珠江铂世湾官宣了华师附中番禺小学、越秀·万博·瑞麓府的广东番禺中学实验学校已经开学、越秀万博城官宣了广大附中番禺实验学校等（具体以教育局公布为准）。

总体而言，如果不差钱，看中地铁+学校的，可以直接冲长隆万博悦府；

把学校单拎出来，可以选珠江铂世湾、越秀·万博·瑞麓府、越秀万博城；

把地铁单拎出来，可以选耀胜新世界广场·耀胜尊府。

番禺广场板块

抛开金海岸两个项目（面积过小或过大），按1.5成首付来算，板块上车门槛是50-153万元左右。

*信息来源贝壳找房，以实际为准

真正围绕番禺广场的两个核心盘——路劲美的隽樾府、绿城玉海棠，均是四房起步，虽然后者还未开盘，但价格与路劲的不会相差太大。

在建中的绿城玉海棠

有关这两个盘的详细情况，我们之前有分析过：程咬金突袭！路劲美的隽樾府还卖得动吗？

至于靠近番禺客运站的龙湖金地天峯、保利琅誉，前者也只剩下少量四房在售，最小的建面约133㎡四房，总价约500万元。

后者对刚需比较友好，最小的建面约92㎡2+1房，总价约330万元。

这几个盘最大的优势是近地铁，甚至是地铁上盖，它们由3号线串联起来，到市区很方便。

学校方面，比较出挑的是龙湖金地天峯，已官宣广外附小。另外根据2024年教育局公布的地段分组，隔壁的保利琅誉业主子女也可入读广外附小（具体以教育局公布为准）。

市桥板块

按1.5成首付来算，板块上车门槛是20-132万元左右。

*信息来源贝壳找房，以实际为准

入手门槛最低的是友联·君御，在售的建面约48㎡一房，总价约138万元左右，虽然它在市桥旧区，周边商业配套一应俱全，但离3号线市桥地铁站有着约2公里距离（百度地图数据），且学校是硬伤。

事实上，市桥板块目前在售新盘都不怎么近地铁，但也有各自优势。

比如电建地产·洺悦玉府和龙光天瀛，是“大夫山两兄弟”，主打自然景观；绿城·揽江印月能看市桥河景，景观也不错。

市桥南板块的卓越晴翠府，主打品质和性价比，建面约76㎡两房总价约200万元。

乐居君最期待的还是“新血液”——信达地产禺山大道南侧地块，一方面它也属于市桥较核心位置，不愁吃喝玩乐；

二来它拿地楼面价仅1.4万元/㎡，还是新规后产品，卖2万+的话，应该会吸引不少地缘客，毕竟它周边都是老旧小区，有很大的置换需求。

亚运城板块

按1.5成首付来算，板块上车门槛是29-128万元左右。

*信息来源贝壳找房，以实际为准

亚运城板块新盘，主要还是由亚运城组团撑起。

均价最高的是亚运城全新一期组团——中海天幕湾，均价3.6万元/㎡，产品均为大平层，最大卖点是“湖心岛居”。

但另一个组团——中海亚运城就“亲民”许多，均价2字头，总价约200万元就可以买到建面约87㎡两房。

板块内新盘性价比还是很高的，毕竟亚运城板块已经开发了10余年，学校、商业都很齐全，地铁3号线东延段也已经开通，早上上班还能舒舒服服坐着从终点站海傍站回天河。

如果不着急的，还可以等等广州地铁广州新城一期地块。

地块在2024年被广州地铁拿下，楼面价约1万元/㎡，最近公布了案名——珑曜上城。

既然是广州地铁的项目，最大优势不言而喻，从项目步行到3号线石碁南地铁站仅数分钟（百度地图数据）。

据业内消息，项目主力户型为建面71㎡、87㎡、89㎡、106㎡、127㎡的四到五房，选择性颇多。

1万元/㎡的楼面价，大家猜猜开盘会卖多少钱？

广州南站板块

按1.5成首付来算，板块上车门槛是42-120万元左右。

*信息来源贝壳找房，以实际为准

广州南站板块，综合素质较高的新盘是新鸿基地产峻銮，一来它更靠近广州南站枢纽，二来它配套的超级综合体——广州南站ICC部分已经封顶，弥补板块商业短板，业主生活配套也更加丰富。

项目近日迎来首次交付，口碑也不错。

目前新鸿基地产峻銮在售建面约95-162㎡三至四房，最低总价约388万元。

大石-洛溪板块

按1.5成首付来算，板块上车门槛是42-120万元左右。

*信息来源贝壳找房，以实际为准

大石-洛溪板块，总体走改善路线，挨着沿江东路的保利滨江和著、龙湖御湖境，均价约3.9-4.2万元/㎡，后者面积段更大。

南天名苑则是改善客进阶选择，在售建面约140-480㎡四至五房，均价9万元/㎡。

板块内也有个全新盘即将入市，2024年南通亚伦以楼面价1.58万元/㎡拿下新光快速东侧地块，这个楼面价对周边新盘实属降维打击。

根据最近公示，项目规划建造5栋32层高住宅，同时配置了1所9班幼儿园、托儿所等。

番禺东板块

按1.5成首付来算，板块上车门槛是36-165万元左右。

*信息来源贝壳找房，以实际为准

乐居君认为，番禺东板块在售新盘除了没有地铁，各方面都很能打。

首先是价格，在售的3个新盘，均价都是2字头，以保利领秀海为例，最小的建面约63㎡三房，总价仅120万元。

其次是学校，凯德山海连城、保利领秀海对口仲元中学附属学校、智联花园对口广大附中番禺实验学校（具体以教育局公布为准）。

至于商业配套，三个盘都差不多，主要依靠自身底商。

南村其他板块

按1.5成首付来算，板块上车门槛是33-124万元左右。

*信息来源贝壳找房，以实际为准

除了番禺东，乐居君认为南村板块还有几个盘，性价比也不错。

比如星河·盛世锦城，从项目步行到地铁7号线板桥站，仅需约8分钟（百度地图数据），配建的小学确定引入番禺中学合作办学（具体以教育局公布为准）。项目最低门槛是建面约98㎡三房，总价约325万元。

还有越秀大学星汇锦城，虽然到地铁站有一定距离，但小区内配备了楼巴，对口学校也是番禺中学办学（具体以教育局公布为准），小区自成一城。

所以，以上两个盘是板块内卖得比较好的楼盘，一般刚需在番禺买房都绕不开它们。

可以看出，目前番禺新盘分化比较严重。

一方面，地段较好的，已经摒弃刚需路线，直接四房起步；而另一方面，如果你不“既要还要”，在番禺拿着20来万首付，还是有得挑。

库存方面，截至2024年底，番禺新房去化周期为20个月，在全市处于中间位置，压力不算大。

但随着新盘入市搅局，番禺新房库存有一定承压。

此外，根据2025年广州供地蓝皮书，番禺有18宗涉宅地准备上架，当中不乏番禺广场、市桥等成熟板块。

虽然这些地块不一定会在2025年出让，但起码我们可以知道，番禺还是挺有诚意的，很多压箱底的靓地都将释放。

不着急买房的朋友，不妨再等等。

最后，附上番禺目前在售新房详情表：

文章来源:乐居买房