万科真正脱困的关键：华南存量

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大家好，我是地产高富帅。

节后的一个月时间，万科开经本部迎来历史性转折，地产一品塘曾经独家报告：万科在上海成立的开发经营本部核心团队如今全部在深圳办公了。

2月的深圳，天气格外舒适，阳光明媚，长期在上海工作的多数友人们似乎心情都非常不错，大家也都是背着使命踏上深圳的旅途。

其实业内朋友也非常明白，这次深铁集团拿出了最大的诚意挽救万科，不仅仅是集结了各路国资委核心班底，在组织与财务资金方面都给与了万科足够的支援。

熟悉万科的朋友们应该知道，如今万科全国布局来看，四大核心城市里面，唯独深圳的住宅土地储备最为薄弱，但是其存量资产依然还是非常庞大。

万科在整个大湾区布局多年，在多个核心城市都有不小的存量资产需要破局，这批存量土地在短期之内能否变现，也是为了万科能否真正站起来的最核心关键。

万科走到今天，除去大环境因素以外，其实就是其自身过于膨胀，面对整体环境下行，不管是组织还是文化还是在吃老本，相对比这部分能力，万科的落败也绝非偶然。

但是，不管万科如今的困境如何，在很多城市，如果论团队的专业度与操盘能力，相同的地块产品运营水平，万科的经理人依然还是抗打的。

所以，小编也看到如今深铁在对待万科经营战略调整方面，还是走在了一个非常正确的方向：华南存量如何分解，是如今万科最需要解的题。

在万科开经本部张海的带领下，万科已经分出五个独立产品团队正在对华南市场进行深入摸排，从土地研判到产品策略入手，希望能在广深市场赢得突破。

说到广深两大超级市场，如今早已经是四大头部央企的天下，早期在深圳称霸多年的万科与金地早已经归隐数年，万科未来的发展深圳市场一定是至关重要的。

时间回到2017年，也是万科深圳公司最辉煌的一年，这一年，万科不仅在深圳市场取得了显著的销售业绩，还在多个项目中展现了其强大的开发能力和品牌影响力。

这一年也是深圳万科产品系列最为丰富的一年，不管是刚需还是豪宅，不管是产城还是商办，这一时期的万科依然还是产品绝对领先的年代。

这一年，万科整体业绩突破5000亿关口，深圳市场万科以333.64亿元的销售金额和43.12万平方米的销售面积，雄踞销售双料冠军‌，其他头部房企距离万科依然还有不少的差距。

在这一时期，万科依然还是农村包围城市策略，依靠万科的产品口碑与物业服务赢得了市场的认可，当然这一时期万科似乎也非常自信，特别是很多土地属性也走了一些偏锋。

最值得关注的是当年的万科云城，一个位于南山区的超级大盘，早期其实并不是纯住宅属性，经过万科的打造如今变成了一个超级产业综合体。

10几年前，这里还是一条泥泞的小路，杂草丛生。如今，高楼林立，灯火通明，这就是深圳的速度，改革开放的窗口。

留仙洞总部基地，一个集高端商业、学校、公寓、地铁和高铁于一体的地方，万科云城无疑是西丽留仙洞的一道靓丽风景线。

这是万科在深圳投资最大的一个项目，其中部分产业用地改成公寓在当年出售也赢得了大批客户青睐，因此这个项目也代表万科在产品方面的绝对操盘能力。

由于深圳土地的稀缺，纯招拍挂市场万科几乎参加的不多，在经历了万科云城的成功之后，万科似乎找到了成功密码，准备再押宝一个类似项目。

2019年7月，深圳市福田区城市更新和土地整备局公示的三星工业区城市更新单元计划（草案），宣布万科正式操刀此项目。

该项目正是万科在股权之争白日化的2016年拿下的“工改工”项目，离福田CBD不远，地理位置优越。也是这一年，万科在深圳福田、南山推出三个豪宅项目，正式宣告回归深圳市中心。

这个项目如今位置正在深业上城的旁边，区位非常不错，万科“工改工”尝到甜头之后，这一个项目也是万科布局城区的重要项目，可惜似乎如今完全停滞不前了。

实际上，工改市场的大蛋糕也促使着万科不断投入。参照三星工厂附近体量相当的“工改工”项目深业上城，以6.5容积率84万平方米总建筑面积、公寓12万元/平方米的价格估算，单块地块的货值超过500亿元。

加上其他项目，万科在深圳的存量货值已经高达千亿左右，因此，前深圳总经理周彤留下的坑还是不小的，想要近期解套，这方面单纯依靠经理人似乎完全没有可能性。

另外一个方面，后面几年深圳政策有了新的动态，2018年深圳出台的工业区块线等政策已将相关漏洞堵上，不允许类住宅设计，物业受让方必须为纳税3年以上的工业企业。

再加上2020年之后的深圳市场，房价已经开始开始下跌，很多工改工项目面临成本过高的问题，万科深圳的“工改工”策略宣布失败。

后来的事情大家都知道了，万科南方区域多次城市总换防，深圳公司整体战斗力急转而下，如今到了无米下锅的地步了。

隔壁的广州其实也面临的这样的状况，另外还有万溪公司，这个平台的内部状况更加复杂，涉及到的股权估计内部人也很难说的清楚。

因此，可以看到，广深的存量能否有突破，能释放多少货值，政策方面有没可松动，这几个方面的决定性因素才是万科真正脱困的关键。

如今万科深圳公司，基本上属于半歇息状态，停工的停工，还欠了一屁股供应商的款，在售的项目也多为早期布局非核心区域的商办项目为主。

如今开发经营本部的众多高管已经齐聚深圳大本营，从产品，成本，运营等角度每天闭门会议肯定不少，这头脑风暴估计也需要折腾数日。

不过小编还是那句话，如今广深两地很多问题单纯依靠经理人解决，应该还是起不到什么实质性作用，未来估计还得是深铁高层出山。

2025年是万科的大考之年，债务的兑付，规模与口碑的双重下滑，未来经营方面的战略调整，留给万科的时间真的不多了。

今天就聊到这里，有需要补充的老铁们，记得留言讨论，感谢各位老铁持续关注。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年猎头从业经历，14年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。

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